房地产行业：把握政策微调下的阶段性投资机会

　　限购2012年前三季度不会取消，四季度进入讨论期，信贷政策结构性宽松，房企资本市场再融资望年内松动

　　已出台政策为史上最严，二次调控的定位决定调控将维持较长时间，2012年彻底转向的概率较小，中央层面大概率维持观望。目前较严的信贷政策2012年将可能出现结构性宽松，限购在本届政府任期内难以取消，未来2-3年内有望渐进式退出。

　　2012年楼市将呈现量价齐降态势，销售面积同比下降2.5%，均价同比微降2%，销量呈型走势，二三季度之间，销售小阳春可期

　　2012年将是房价缓慢回落下新一轮衰退期的起始，持续期将贯穿2012年。考虑到较严的限购政策，中性预期下预计全年商品房销售面积同比下降2.5%，均价整体走势将呈现缓慢回落态势，销售均价预计同比将微降2%。

　　2012年新开工面积同比增速约8%，房地产开发投资同比增长约15%

　　新开工和领先5个月的销售面积存在显著正相关，我们预计2012年新开工面积累计同比增速为8%。考虑到2012年的楼市与2008年的楼市有一定可比性，单季度房地产开发投资额同比增速预计将呈现逐季度下滑态势，一至四季度房地产开发投资增速预计分别为18%、16%、13%、13%，全年房地产开发投资额增速预计在15%左右。

　　2012年土地市场持续降温，预计持续1年以上时间

　　土地出让溢价率持续走低，10月百城住宅用地溢价率已降至两年内低点，土地市场共振程度显著大于商品房市场。2011年前10月住宅用地成交面积同比下滑超过10%，但是下跌幅度远不及2008年同期的同比降幅，10月为土地市场立冬月，2012年土地出让面积同比将出现显著下滑。地价环比增速持续回落，环比下降的城市个数逐步增多，最迟2012年二季度将出现地价整体环比下降。地价回落是楼市去杠杆化过程的关键一环，土地出让环节的政策微调将早于商品房调控政策的微调。

　　2012年房企资金链持续收紧，行业整合将更多以企业并购形式出现

　　开发投资资金单月同比连续4个月回落至近3年以来低点，国内贷款累计同比增速创近6年来新低，商品房销售的回落将使得2012年开发投资资金更趋紧张。信托已成为开发商外部融资的唯一渠道。我们预计房地产信托的预期收益率仍将进一步攀升，明年一季度末，将可能突破2008年的高点12.10%。

　　给予2012年A股房地产板块“中性评级”，重点推荐南国臵业、招商地产、电子城、保利地产、万科、华业地产，新都酒店。