高送转难为护身符 地产股见底之路还很曲折

　　记者 靖曦

　　1月15日，中国城市地价动态监测系统发布的数据显示：2011年第四季度，全国各业用地价格增速深度回调，住宅地价环比(较上一季度)呈现零增长。不少仍依赖土地财政的地方政府，正在想方设法吸引开发商拿地。土地价格成交量双降对一些大型地产开发商有利，昨日盘面上，因为华兴地产的高送转，致使地产板块的联动。对此，分析师表示，无论是土地价格的下降，还是高送转方案的利好，这些都还是难帮助地产股迅速见底。

　　地价已到阶段性底部？

　　记者昨日采访到成都某位不愿意透露姓名的小开发商，他向记者透露：“昨天刚去雅安看了一块地，位于市中心位置，价格还是很不错，修成后使用面积可以有2万平方米，我作为主投资方只需要出3000多万元就可以拿下，但是现在我们行业里达成的共识是现金为王，因为谁也说不清楚今年国家政策究竟会向哪个方向调控，所以我们拿地的时候必须非常谨慎，现在我基本只接手政府的保障房项目，如果真的有需要补地，还是要等国家政策落实之后再说。”

　　他同时向记者透露：“政府下调地价就和开发商降价一样。之前高价拿地的企业肯定不乐意。开发商被惹火了就直接退地了，或转手、不按照进度开发。为了避免这种情况的出现，地方政府往往会给予高价拿地的开发商以补偿，比如提高容积率等等。”

　　此外，延长付款周期是另一个“促销”办法。一开发企业投资部经理透露，“某直辖市以前是1个月付清土地款，现在延长至半年甚至1年付清。大城市以前是半年，现在延长至1年付清。还有地方政府会邀请关系企业买地。”一位业内人士还透露，今年目前地推得很少，价格也不敢定高，高了就没人买，直接找关系好的开发商谈，但接受的并不多。

　　在一些小地产商不敢轻易拿地的同时，一些大地产商却似乎嗅到了“契机”。据悉，最近保利地产(微博)、万科A、招商地产(微博)以及中海地产纷纷宣布，斥资亿元以上拿地，光以上四家房地产企业在最近40天内就耗费近百亿资金拿下了不少地块，其中以保利地产为例，公司近期就花费38亿元拿下了位于石家庄和佛山的三宗土地，合计面积48.2万平方米。

　　对于大开发商们的“反常”举动，知名财经评论人士李德林认为，2011年房地产的调控力度加大，但是以万科为首的这些大房地产商也要快速地变现。房地产商的资金周转实际上是四年，即他们要不断的通过循环才能够让这个资金链活动起来。

　　那么在这种情况之下，从2011年万科的全方位的降价可以看得出，万科这种变现的冲动是很大的，再加上现在可以并购的中小房地产公司已经越来越少，那么这种情况之下，万科不可能是拿着大把的钱放在那过冬。同时，经过两三年的房地产调控，地方的很多土地拍卖甚至出现过溜标的情况，此时，地价已经到了一个阶段性的底部，所以说这个时候他们大手的来拿地，为了春节之后的项目开春做储备，所以这是一个正常的商业规划。

　　高送转成拉升股价工具

　　昨日华业地产(600240)推出高送转方案，拟每10股转增8-12股。华业地产预计，2011年度将实现归属于母公司所有者的净利润约在3.80亿元至4.67亿元之间，与上年同期相比增长30%-60%。业绩预增的主要原因是，公司通州东方玫瑰项目实现销售收入，对公司2011年年度业绩产生了积极影响。这也刺激该股昨日放量涨停，进而带动其他地产股上攻。

　　众所周知，受政策面悲观预期影响，房地产股在二级市场的走势一直脱离上市公司业绩，尽管利润增长，股价表现却受到压制。国信证券研究员告诉记者，为了保持市值稳定，房地产公司发布较好的分红方案，这也是不让股价被过分低估的一种手段。

　　如今，房地产企业面临的宏观调控更为严峻。对上市公司高送转主题颇有研究的东吴证券研究员戴欢欢对记者表示：“根据我们的统计，高送转是一个拉升公司股价很好的工具，一般与上市公司融资有关；其次是一些中小盘股希望加速成长，扩大股本。但房地产公司的情况比较特殊，排除融资因素，从送转方案看，送股的公司更多，送股动用的是未分配利润，转股动用的是资本金，说明房地产公司的盈利能力很强，且这些高送转公司对未来的预期也非常有信心。”

　　国金证券财富管理中心分析师张国江对记者表示，房地产板块整体估值低，对悲观政策的预期消化也已到位，2011年起“建设保障性住房”任务的出台，给房企带来了另一个利润增长点。国务院和住建部计划在2012年建设1000万套保障性住房，假设每套住房 20万元，则有2万亿元规模的投资需求。

　　“目前对保障性住房的建设模式还不明确，估计将实行房地产公司建设资质认证，然后再以招投标的方式进行投建。那么，有实力的房地产公司将有望分一杯羹，到时候二级市场将对受益公司进行估值重建。”张国江说。