政策微调成风 地产汽车意欲逃离限购大山

　　限购松绑 地产躁动汽车随行

　　春天的脚步依旧蹒跚，A股却早已“回暖”，就连被限购的“大山”压迫许久的地产、汽车板块也获得喘息机会，相继步上反弹之旅。

　　上周三，这两大经济增长的产业引擎再度引起市场侧目。地产板块集体躁动，以领头之姿引领大盘突破2400点关口。Wind数据显示，申万房地产指数(一级分类)当日上扬2.95%，17只地产股涨幅超过5%，中华企业和万好万家更是直逼涨停。汽车板块也不甘示弱，发力上攻。申万汽车整车指数(二级分类)涨幅达3.11%，个股全线飘红。

　　仔细分析，地产和汽车反弹的逻辑却不尽相同。分析人士指出，地产板块的突然启动，主要是受消息面影响。

　　2月22日，有报道称，上海市房管局方面证实：外地户籍居民持长期居住证满三年，可与上海本地户籍居民一样具有购买第二套住房的资格。

　　事实上，年初以来，限购令松绑的消息不时撩拨着地产板块。2月10日，芜湖地产新政的消息见诸报端，当地政府公布“契税100%补助、购房补贴、购房入户”等刺激楼市政策。消息传出，地产股也曾出现一番异动。

　　相比地产板块的“闻风起舞”，同样头顶限购令的汽车股，其上涨背后的逻辑则“直白”得多。财通证券分析师马智琴在接受新金融记者采访时称，推动汽车板块上涨的动力来自估值修复。

　　殊途同归的是，年初以来，地产和汽车两大板块的估值底部不断提升。Wind数据显示，年初以来截至2月24日，申万地产和交运设备分别上扬了19.91%、13.99%，走势均强于大盘。

　　遗憾的是，虽然两大板块相继在二级市场迎来春天，但在销售领域却不得不在寒冬继续煎熬，双双与开门红擦肩。

　　有统计显示，2012年1月，15家大型上市房地产企业中超过八成企业销售面积同比回落，地产龙头万科、保利地产等多是惨淡开局。

　　而且，长期以来一直不肯“低头”的房价，也在调控重压下低下高昂的头颅。国家统计局数据显示，2012年1月，70个大中城市新建商品住宅(不含保障房)价格环比首次停涨，其中环比下降的城市共有48个，持平的城市有22个。

　　汽车销售也是开局不利。来自中国汽车工业协会的数据显示，2012年1 月，全国汽车销量同比下降26.4%，其中，乘用车和商用车同比降幅为23.81%、28.54%。

　　不过，两大行业销售开局遇冷与假期因素难脱关系。“今年春节提早，1月份假期较去年增多，加上去年基数较大，导致汽车行业的销售开局不佳。”马智琴向新金融记者表示。

　　其实，开局失利只是地产和汽车近年遭遇到的小小挫折而已，在限购令以及其他因素的影响下，它们早已相继步入寒冬。

　　政策向左 地产汽车均向右

　　令人记忆深刻的是，此前一直沐浴着政策的阳光，但在2010年末、2011年初相继接到限购令后，被迫停下上冲的步伐。

　　“尽管实施限购，但影响范围和打击力度并不相同，汽车限购范围仅限于北京，地产限购则在全国几十个城市推广，显然后者的影响较前者来得深远。”上海某券商分析人士告诉新金融记者。有统计显示，2011年，全国范围共有46个城市先后实施限购政策。

　　一纸限购令当然不会让汽车行业轻易缴械。北京汽车限购政策出台之时，天相投顾分析师研判国内乘用车消费结构后得出结论：北京限购对汽车销售总量的影响在2-3个百分点之间，因此并不妨碍汽车市场增长。

　　然而，汽车行业交出的成绩单却让人大失所望。2011年汽车产销分别为1841.89 万辆和1850.51 万辆，分别增长0.84%和2.45%，产销增幅均创下13年来最低水平。

　　它们是经济增长的双引擎，却被当成各类城市病的‘元凶’，双双被套上了限购的紧箍咒。在2011年的股市熊市中，它们所属板块的估值相继寻底，最终跌落历史低点；在今年年初这轮反弹中，它们又成了急先锋，后市更被寄予厚望，它们便是地产和汽车。

　　上周三，有报道称，上海市房管局方面已证实：外地户籍居民持长期居住证满三年，可与上海本地户籍居民一样具有购买第二套住房的资格。

　　消息一出，地产股一改低迷局面，迅速集结上攻，而同样饱受限购之苦的汽车股，也跟随大盘快速前行。最终，两大引擎合力将上证综指带上久违的2400点关口。房地产板块最终以接近10%的整体涨幅领涨A股，汽车所在的交运设备板块涨幅也接近5%。被限购大山压抑的两大行业再次吐气扬眉了一番。

　　时光倒流，回顾2010年年底，汽车和地产行业相继接到限购令，快速的发展势头被迫放缓，而头戴限购紧箍咒的它们，命运却不相同。2012年，它们将背负限购这座大山继续前行，等待它们的又会是怎样的命运呢？

　　销量下滑属于正常。他判断，2011 年我国汽车产销增速大幅回落，主要受到国家宏观调控、鼓励政策的退出、上年基数较高和北京等城市限购4方面因素的影响；其中，国家宏观调控和鼓励政策的退出是主因。

　　被46个城市的限购令轮番轰炸的房地产也终于挥别高增长。国家统计局数据显示，2011年，房地产行业实现销售额5.91万亿元，同比增长12.1%，较前年回落6.76%；销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，较上年回落5.66%。

　　地产投资和土地交易也顺势放缓。去年，房地产投资增速为27.85%，较上年回落5.66%。土地购置面积同比增长2.55%，与前年持平。

　　无独有偶，上市公司财报悉数记录下行业的萧条。Wind数据显示，截至2月24日，45家已经发布2011年业绩预告的汽车股中，五成左右宣布盈利同比下降；其中，10家披露预告的整车上市公司中，除了上汽集团外，其余均宣布去年盈利下滑。

　　率先交出答卷的汽车零部件生产商兴民钢圈靠着产品结构调整，去年净利润录得23.36%的增长，却未能逃脱行业增速放缓的影响，产品销量出现一定程度下滑。

　　房地产上市公司在结算制度的“掩护”下，表现稍好于汽车企业。据统计，已发布业绩预告的72家房企中，三成左右出现盈利滑坡。已发布年报的两家地产企业——广宇发展、中弘股份，盈利一个向左一个向右，前者增幅超过162%，后者却下滑接近4成。

　　海通证券分析师涂力磊判断，A股龙头地产企业年报业绩基本稳定，无明显利空，二、三线公司存在业绩下调的现象，但是在去年三季报的基础上，下调幅度应该不大。

　　问题不同 地产钱紧汽车过剩

　　未来一年，地产和汽车行业除了继续头戴限购令这一紧箍咒外，还将有别的烦恼有待解决，对前者而言，首当其冲便是面对资金链的压力，后者也将接受产能释放的考验。

　　来自中金公司的数据显示，2011年房地产信托存量规模在7000亿元左右，今明两年将迎来兑付高峰，预计2012年到期规模为2234亿元，2013年到期2816亿元，总还款额分别为2500亿元和3100亿元。

　　国泰君安分析师李品科甚至将房地产信托兑付称之为地产行业“2012年资金链第一场雪”，认为纵然是上市房地产企业也得直面此压力。据他统计，30家上市房地产企业2012年到期的项目数达61个，到期规模约为318亿元。而另据用益信托的统计，2011年，光是万科去年通过房地产信托融资额便达到49亿元，仅次于万达的71.76亿元。

　　房企资金链告急在去年上市地产公司三季报已见端倪。据山西证券统计，截至去年三季度末，地产行业净负债率已高达67.97%，为近5年最高水平。另据本报统计，A股房地产公司的经营活动产生的现金流缺口去年三季度末累计已达746亿元。

　　在地产信托兑付洪峰涌动之际，提前清算潮率先袭来。据悉，江苏国际信托、中融信托旗下个别地产信托产品提前清算。来自清科研究的数据显示，去年私募地产投资基金新成立29只基金，募资总额为40.78亿美元。这些基金瞄准了那些出现兑付风险的地产项目。

　　当然，就此预言房地产资金链行将断裂为时过早。“由于项目销售的放缓，信托到期还款风险较大，开发商的应对过程应是先行自救，包括降价促销、其他渠道筹资或卖项目；然后是在信托公司支持下展期或以新换旧，最后是信托公司自有资金介入，或是地产公司进入破产程序后，其他资产管理公司介入。”中金公司分析师白宏炜估计。

　　汽车行业也有难以言说的苦恼。马智琴坦言，对汽车来说，限购只是影响行业发展的负面因素之一，如何消化过剩产能可能是摆在其面前最大的问题；鉴于这两年销售增速下滑，随着新产能不断释放，产销之间的矛盾将日趋扩大。

　　国金证券分析师吴文钊用数据直观描述了这股产能释放潮。据其测算，2012 年仅乘用车行业产能就将达到2007 万辆，较2011 年净增381 万辆，增速23%。

　　令人忧虑的是，今年，汽车行业产能过剩的局面将进一步加剧。有数据显示，2011年汽车行业产能利用率83%，合资品牌产能利用率98%，自主品牌产能利用率却仅为65%。吴文钊测算，今年行业整体产能利用率降为80%。

　　“合资品牌的产能利用率会高一点，自主品牌形势会更加严峻，”马智琴提到，“从去年数据来看，合资品牌的产能利用率远胜于自主品牌。”马智琴判断，今年汽车销售增速在10%左右，吴文钊则乐观地预测为10%-15%。

　　当然，对地产和汽车来说，并非全是坏消息。李品科判断，地产调控的政策面已然明确见顶，未来将逐步趋松，这将有力撑起甚至不断提高地产板块估值底部。

　　“去年的‘低增长’将化解高基数效应，加上今年CPI进入下降通道后，居民的购车欲望会增强，汽车销售会逐渐回暖。”马智琴对汽车板块如此判断。

　　调仓动向 先置业后买车

　　此外，地方政府频频释放微调限购令的信号，不仅抬高地产板块“低垂的估值”，还撩动机构的调仓热情，无论它们是逢高套现，还是趁机建仓，总之让地产股再度热闹起来。

　　2月20日刚公布年报的中弘股份，上周轻松斩获五连阳，该股上周四更因涨幅达8.28%，超越基准指数7%，而被送上交易所龙虎榜。

　　新金融记者查阅数据后发现，当天机构在该股上进行了激烈的多空博弈，领衔空军的是两个机构席位，合计卖出556.73万元。另外一个机构席位加入空军队伍，趁机套现317.8万元。同时，最新年报数据显示，截至2011年末，中弘股份前十大流通股东包括工银瑞信核心价值、中国人民人寿保险和中新大东方人寿。

　　上周涨幅高达31%的中华企业，周中在上海限购令微调消息影响下，也被游资和机构合力送上龙虎榜。数据显示，2月22日，两个机构席位联手买入中华企业2586万元。2月23日露面龙虎榜的泛海建设也遭某机构席位卖出7668万元。

　　另外，近日有消息称，卖方分析师近期开始向公募基金经理兜售地产股。“个中原因不难理解，现在地产调控已是强弩之末，板块估值处于历史低位，基本反映了利空消息，随着未来政策转暖，地产股反弹的概率和空间比较大。”广州一位策略分析师告诉新金融记者。

　　其实，去年四季度，基金对地产股的配置热情已有所提升。Wind数据显示，截至2011年末，基金在地产行业的持仓市值占其净值比的3.57%，超配比例为2.34%，环比提升0.66%。

　　就连“基金一哥”王亚伟也受到吸引，为其操盘的两只基金——华夏大盘和华夏策略配置了17.26%和15.34%的地产股。

　　相比之下，处于限购漩涡另一端的汽车股则平静得多。在上周的龙虎榜上，几乎不见汽车股的影踪。

　　前述上海分析师人士称，自去年底开始，出于对行业销售转暖的期待，汽车板块逐渐走出估值底部，相信机构也在这波反弹中逐渐介入汽车股，汽车股未来的投资机会还得等待2月份、甚至是一季度销售数据出来后，才能更加明朗。

　　失意开门红后，地产和汽车很快会面临2月份数据的考验，戴着限购镣铐的它们能否上演一场精彩的舞蹈节目？站在这个转折的时刻，或许我们应该加倍耐心。

　　来源：新金融观察  作者：游敏常