北京楼市松动引维权硝烟 华业地产卷入退房风波

　　■本报记者 谢 静

　　8月3日、8月12日，华业地产(600240.SH)旗下通州“东方玫瑰”项目的业主论坛上，出现两篇名为《华业东方玫瑰A4业主致开发商的一封信/第二封信》的公开信——由于同一项目的不同楼盘的低价销售，东方玫瑰A4栋楼的业主怒诉作为开发商的华业地产“四宗罪”。其中，上述两封公开信全面展示了业主维权的理由之余，甚至还出现“华业涉嫌欺诈A4业主”的字句。

　　8月17日，《证券日报》记者分头对华业地产证代处、售楼处；华业东方玫瑰的业主以及两位律师进行了采访与咨询。其中，东方玫瑰A4维权业主对《证券日报》记者表示，在17日下午由华业地产召开的所谓媒体通气会上，并未公开通知业主参加。

　　虽然，“通气会”结束后，东方玫瑰A4业主之间也流传着一份名为“诺亚方舟”的调整方案，但是“从有关人士给出的解释来看，我们如果想要退房还要支付占比总购房款10%的违约金”。虽然上述方案的具体细则要到8月19日才能确定并对外公布，但是仅就目前已知信息来看，“大部分业主仍旧是不满意的”。

　　或许，在面对业主维权以及有关指责时，华业地产此时表现出来的“淡定”是有原因的——有关律师在接受《证券日报》记者咨询时表示，业主的维权理由虽然“合情”，但却未必能够获得法律法规的支持——也即，“合法合理性”尚存疑义。

　　华业东方玫瑰

　　2个月每平米降价4千元

　　8月3日，通州华业“东方玫瑰”项目的业主论坛上，一封来自业主的致开发商公开信颇为引人注目。在该封公开信中，“华业东方玫瑰A4楼”的业主控诉了开发商华业地产“四宗罪”：捂盘惜售、私改容积率、霸王条款以及虚假宣传。

　　这起维权行为的起因在于，华业地产A4栋楼的平均售价约为18000元/﹏，然而近期开盘的所谓“优惠楼盘”A9号楼的平均单价仅为15000元/﹏。尤为令其愤怒的是，就在数周前，有业主以19300元/﹏的单价购买了88﹏的一套房子，然而近期推出的户型更好的A9号楼每平米竟以14500元起价，令该名业主“40多万元房款一夜间蒸发”！

　　在东方玫瑰A4业主看来，A4号楼和A9号楼的同时取得了预售许可证，但是华业地产却仅告诉他们A4号楼开盘，甚至“向购房者散布虚假消息称A9将会大涨价，远没有A4值”等等行为，已经违反了国家的有关规定，涉嫌捂盘惜售——“这完全不是由于市场行情正常变动引发的降价，而是在开盘之初就预谋好的蓄意欺诈A4业主的行为。”

　　就此，《证券日报》记者登陆北京市房地产交易管理网上查询后得知，华业东方玫瑰项目的A4、A5、A7以及A9号楼均于今年的4月24日获得预售许可证。“买房的时候，售楼人员告诉我们A9号楼是不能卖的，还说A9号(每平米)以后还会卖2万以上”，8月17日，东方玫瑰A4的某位业主在接受《证券日报》记者采访时表示。

　　然而，身为项目开发商的华业地产却推个干净，“这你要去问售楼处”，同一日《证券日报》记者就上述说法致电华业地产并向其核实时，有关人员如此表示，“我们也不知道他们那边的情况。”

　　“他们的售楼外包出去了，我们维权的时候总被他们‘踢皮球’”，上述华业东方玫瑰A4业主如是说，“如果我们知道A9也对外销售，知道它的户型、朝向乃至价格更低的话，我们为什么要买A4的房子？”更进一步的，该名业主称，即使A9对外销售的时候，同批获得预售证的A5和A7号楼仍旧未向购房者公开，“如果不是现在被媒体关注了，这两栋楼前一段时间仍旧对外说暂时还不能卖。”

　　给出业主5重选择

　　竟索10%违约金？

　　8月17日，华业地产召开新闻发布会。同时，业主手中已经流传一份名为“诺亚方舟计划”的回应东方玫瑰A4业主维权的解决方案，该方案提出“在原有成交价格下调“5个折扣点”，给前期业主“5重选择”：

　　第一重，低负担居住。直接冲抵物业费或车位租赁费；

　　第二重，低成本轻松购置车位。建委报价基础上，享八折，再直接冲抵折后购置款；

　　第三重，在购或新推荐成交，直接冲抵新房购房款；

　　第四重，无约束换房。根据需求，更换至A9号楼；

　　第五重，无理由、无条件退房。

　　然而，这份貌似选择多多的调整方案，却仍旧未能得到维权业主的完全认可。“他们有人来向我们解释这个方案，我理解的意思是，如果我们想退房可以，但是要支付总房款10%的违约金”，上文提及的华业东方玫瑰A4维权业主对《证券日报》记者表示，“根本不是所谓的‘无理由、无条件’”。

　　至于第四重选择，更是令东方玫瑰A4业主们质疑纷纷，“我们即使同意换到A9号楼中，为此付出的代价也要高出那些新购置A9号楼的购房者”，上述业主表示。另有业主如此质疑：“A9本来房源就不多，并且已经卖出去了很多，那么仅剩的几套给谁换？A4这么多户都怎么办，华业的诚意何在？”

　　至于前三重选择，业主们更觉得难以接受：“5%的折扣点，最多也就是5万块”，东方玫瑰A4维权业主表示，换成车位或是物业费要分摊到多少年去？“很多业主都是刚需，又哪有钱再去购一套房子？”

　　业主维权“合情”有余

　　能否获得法律支持尚存疑问

　　事实上，业主们“控诉”华业地产“捂盘惜售”的情形即使为真，对他们的权益也未必会有实质性的维护——

　　北京一位不愿透露姓名的资深律师在接受《证券日报》记者采访时表示，所谓“捂盘惜售”是一个行政管理范畴，并不表示购房合同无效。更进一步的，问天律师事务所律师李雪森表示，因捂盘惜售而带来的房价变化难以确定，“很难判断因为新推盘数量增加就能带来房价下降、下降多少”，也因此业主很难就此行为成功维权。

　　“维权的关键与否，也即购房合同有效与否的关键之一在于”，上述北京律师对《证券日报》记者表示，“业主们能否证明他们在买房中的确被‘蓄意欺诈’了”。然而，事实上，“欺诈的事实往往较难判定。”可以说，业主们面对房价下跌而致自身“浮亏”时，选择维权的行为，原属情理之中，该律师如是说。只是，最终能否获得法律支持，尚有疑问。

　　问天律师事务所律师李雪森则有不同见解，在其看来，开发商给出的高房价在某种程度上属于违反价格法的行为。但是他也曾表示，我国目前现行的法规尚存很多问题。使得在现行的商品房房价管理过程中，存在着“尴尬面对房价的法律层面原因。”

　　无论如何，东方玫瑰A4的维权业主们，总要等到8月19日，由华业地产给出的具体调整补偿细节出台，本报记者将持续关注。