小产权变“大” 开发商变脸

　　谢正军／图

　　今年2月份，位于南京市西善桥街道的小产权房——七彩星城小区传出拿到国有土地证的消息，一时成为舆论关注的焦点。小产权房能转正，对业主来说本是一件好事，可已经入住快3年的业主孙杰夫妇，却接到了法院传票，开发商以小产权房买卖无效为由要求其退房。

　　近日，七彩星城开发商江苏安居高效投资置业有限公司（以下简称安居置业公司）状告业主孙杰一案在南京市雨花区人民法院第三次公开审理。房屋买卖契约是否有效？若无效造成的损失谁承担？业主能否要求开发商赔偿？这起由小产权房“转正”引发的房屋买卖纠纷案引起社会的广泛关注。

　　■胡 婕 本报记者 薛庆元

　　●庭审直击有“证”小产权房引诉讼

　　

　　2007年11月，被告孙杰购买了一套七彩星城小区2期09幢面积为87.34平方米的房子，单价5650元，总房款49万余元。因小产权房无法从银行贷款，孙杰在支付了29万元的首付款后，余下的20万元房款办理了委托贷款，委托人则是时任该楼盘项目开发的法定代表人。其他近300名无法贷款的业主也与被告孙杰一样办理了相同的委托贷款。由于安居置业公司迟迟未兑现“2009年年底前办理好两证”的承诺，在当地街道的调解和安居置业公司的默许下，孙杰与其他近300名业主采取暂时停止还贷的方式抗议。

　　庭审中，原告安居置业公司提交了房屋买卖契约、2003年七彩星城的项目在集体土地上建设的证明、房屋当时不具备销售条件等3个证据，证明本案中争议房屋的买卖契约违反国家法律的强制性规定，应属无效合同。安居置业公司认为，在签订房屋买卖契约时，被告明知房屋土地的性质，而且被告也没有按时支付相应款项，因此房屋买卖契约应当确认无效，房屋应当返还。

　　孙杰的代理律师指出，房屋买卖契约的第四条明确约定“如2009年12月31日前原告不能办理两证，原告同意补偿被告每平方米500元，该房源仍然属于被告所有，或被告有权选择退房”，根据该契约及相关约定，可以证明安居置业公司在订立契约时明确告知孙杰该房屋非小产权房，可以办理两证。而安居置业公司在七彩星城小区具备办理相关权证的情况下，故意拖延不办理，并歪曲事实，以达到侵吞房产的目的。

　　孙杰代理律师指出，安居置业公司起诉的理由是孙杰“拖欠房款”，但最后的诉讼要求却是“合同无效”，这两者完全没有因果关系。按照不使过错方受益的原则，安居置业公司无权行使主张合同无效的权利，请求法院驳回安居置业公司的全部诉讼请求。

　　双方在法庭上激辩了2个小时。在审判长的主持下，双方同意再次进行庭外调解。目前此案还在进一步调解当中。

　　●焦点一契约是否有效

　　

　　房屋买卖契约是否有效是本案争议的焦点问题。原告开发商认为七彩星城至今未取得建设工程规划许可证和施工许可证，从而无法取得销售许可证，因此买卖合同应被认定无效。

　　对此，江苏袁胜寒律师事务所律师袁胜寒表示，在开发商能够补领产权证和土地证的情况下，应当认定合同有效。因为房子五证不全导致开发商没有取得销售许可证，理论上虽说应属无效合同，但现在面临的状况是既成事实，被告已经装修入住近3年，认定房屋买卖契约是否有效的关键问题是开发商是否具备办证的条件，这需要法院进行深入考察，不能单凭开发商一面之词。

　　●焦点二是事实合同吗

　　

　　“如果合同被判无效，开发商和业主均有过错，理论上应共同担责，但实际上业主承担的损失将大于开发商。”江苏省消费者协会秘书长童天武表示，由于小产权房的特殊性，购买时业主与开发商应共同承担法律风险，但对业主而言，承担的风险更大，一旦小产权房无法转正被确定为违建，业主将一无所有。

　　童天武认为，本案应肯定事实合同关系的存在，房子一旦转正，应无条件追认合同的效力。此外，本案中开发商承诺如无法转正，则赔偿业主500元/平方米，可视为业主预付了500元/平方米的小产权房转正费用，可视为业主获知风险的同时履行了自己的义务。开发商也应履行自己承诺的义务，如果遇到转正费用大于预支费用，可要求业主适当补偿相应费用。

　　童天武提醒，由于小产权房在法律上不被认可，建议消费者尽量不要购买。其风险一方面体现在小产权房的权益无法通过公示的方式得到确认，另一方面则是遇到拆迁等其他情况，业主获得的补偿与商品房将有所区别。

　　●焦点三业主能否索赔

　　

　　依据《土地管理法》和《合同法》相关规定，开发商起诉房屋买卖契约无效的主要理由是“当初房屋出售时属于集体土地性质”，法律对此的强制规定为“集体土地性质房子只能在本集体户口内流转，不能上市销售”。

　　一旦法院判决房屋买卖契约无效，业主返还房屋，那么业主能否要求开发商赔偿房价的升值部分？江苏钟山明镜律师事务所律师蒋德军认为，即便开发商成功收回了房屋，业主也可以要求开发商赔偿“信赖利益”，即一方基于对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。此外，业主还能主张开发商赔偿房价上涨的损失及不可拆卸的装潢费用。