我的外墙谁做主

　　谢正军／图

　　■本报记者 洪敬谱

　　

　　背景

　　不经业主同意，小区私人住房的临街墙面被物业公司钉上了广告牌，业主与物业由此引发冲突。业主说，我的墙面，我的地盘，钉与不钉我作主。物业公司说，我是物业，家门之外都归我管，钉与不钉我说了算。一个叫拆，一个要钉。现实生活中，一幢建筑物为多人所有或者多人使用已经非常普遍，业主对自己购买的楼房享有单独的所有权和使用权，然而一幢建筑物中，哪些是自己的？哪些是共用的？独有部分和共用部分的界限如何确定？建筑外墙的空间究竟归谁所有？使用权又该归谁？一时间引起了大家的热议。

　　●话题现场

　　自家外墙被钉了广告牌

　　安徽省阜南县消费者张先生去年购买了一套住房，该房屋位于2楼，一面外墙面临街道，位置十分醒目。今年4月的一天，张先生突然发现，他家房屋外墙上被钉上了一个巨大的商业广告牌。新房子刚入住不久，墙上被打得到处都是洞，让张先生十分心痛。更重要的是，广告牌钉在他家的外墙上，自己却丝毫不知情。“我的地盘竟然他作主”，张先生认为这样很霸道，打听后得知这是小区物业公司的主意，便找到物业公司，表示房屋外墙是他家的，物业无权在墙上钉广告牌，要求物业立即拆除广告牌。物业公司则答复，小区房屋的外墙属于物业管，物业有权设置广告牌，而且该广告牌不挡路、不遮光，不影响张先生及其他业主的生活。后来，在阜南县消费者协会的调解下，物业公司拆除了广告牌，恢复了张先生房屋外墙的原貌。

　　5月中旬，记者在安徽省阜阳市、合肥市等地对临街住宅外墙设置广告的情况进行了调查，发现临街住宅外墙钉置广告的情况较为普遍。不少业主告诉记者，因为工作忙，懒得花时间和精力与物业理论。

　　

　　归业主所有

　　安徽省律师协会消费者权益保护委员会副主任、安徽中天恒律师事务所律师 方爱国

　　《安徽省物业管理条例》附则中明确规定：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等属于“共用部位”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定：建筑区划内的建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，也应当认定为《物权法》所称的共有部分。从这些规定可以确定，户外墙面明文规定为“共有部分”，属于小区全体业主共有。

　　既然户外墙面属“共有部分”，对于“共有部分”处置权，《物权法》规定，业主享有共有和共同管理的权利。国务院《物业管理条例》规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《安徽省物业管理条例》也规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。也就是说“共有部分”的处置权必须有合同的约定或全体业主的同意。同时，根据我国《物权法》及相关法规规定，区分所有建筑物周围、上下外墙面、楼顶平台及防空避难室等非依法令规定并经区分所有权人会议决议，区分所有权人或专有部分占有人不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物。可见，建筑物外墙、楼顶不属于专有部分。非经全体区分所有权人同意，任何人不得随意占有、使用、收益或处分。建筑物外墙、楼顶不能以屋檐或楼板来断然分开，若无特别的约定，当属公共部分，使用公共墙面应征得相关业主同意。

　　

　　擅用“越权”

　　合肥市幸福园小区业主 侯辉

　　业主聘请物业公司保障小区的安全、卫生、秩序等，物业公司是业主聘请来服务广大业主的，不是请来指手画脚地管理业主的。既然是服务广大业主，物业公司应该在相关法律规定范围内开展工作。在开展工作中遇到一些问题，比如有商家要在小区业主家的外墙张贴广告，物业公司应该及时向小区业主委员会汇报，因为涉及全体业主的利益问题，应该由业委会征求全体业主意见之后决定。物业公司在未征求相关业主及业委会同意的情况下，擅自钉商业广告显然是“越权”行为，侵害了业主的权益，业主有权采取正当的措施维护自己的权益。

　　

　　仆人不能做主

　　安徽省消费者协会秘书长 张纯

　　目前，一些商家利用小区建筑物的外墙、楼顶等设置广告牌的行为越来越普遍。小区私人住房外墙能不能悬挂广告牌，其实是小区住房外墙的所有权和使用权归谁的问题。业主购买商品房理应包括商品房的外墙，不能说买房子只买房子内部的空间，房子的外墙就不属于业主。按照规定，小区业主的外墙属于全体业主所有。细分到每一栋住宅的外墙，应该归各栋住宅的业主所有。比如，小区某栋住宅2楼共有4户，那么该栋2楼的外墙应该归这4户所有。物业公司如果想用这4户住宅的外墙必须征求该4户业主的同意，否则视同侵权。

　　物业管理公司从严格意义上讲，应该称作物业服务公司，是为全体业主服务的公司，物业公司必须按照物业条例等规定来服务。物业服务首先要尊重业主，未经过业主同意就擅自在业主的住宅外墙钉广告显然侵害了业主的权益。

　　

　　利用公共资源要合规

　　合肥学院房地产研究所所长 朱德开

　　在现实社会中，物业公司并不都是盈利的。少数小区的物业公司在承担小区的管理服务工作中，需要支付全体业主的公共用水、公共用电、小区绿化、健身配套等公共费用以及承担公司日常的办公费用。但是，一些业主推迟交甚至不交物业管理费，导致小区的物业公司亏本经营。部分物业公司便在小区的广告牌、业主外墙等方面打注意，在未经业委会的许可下，擅自在业主外墙上钉广告，或者在小区内乱设广告牌，这是不合规的。实际上，物业公司可以先征求业委会，尤其是外墙业主的意见，在得到许可并不影响广大业主生活的前提下，合理地利用小区的一些公共资源，并将盈利用在小区设施建设上，这样才能更好地为广大业主服务。

　　

　　●相关链接

　　自家墙外挂广告 物业收费违法

　　据《长江商报》报道 商品房外墙的所有权和使用权归谁所有？近日，武汉的熊先生为此打上官司。他在自家小区一楼开了家商铺，却因在外墙上挂招牌，被物业要求每年交2万元广告费。近日，武汉市东湖高新技术开发区法院一审判决，小区房屋外墙归业主共有，开发商、物业收广告费是违法的。

　　熊先生诉称，2011年7月14日，他在东湖附近一社区内购买了一套房屋，并将其改造为一家电器商店，在房屋外墙上装了一块广告招牌。没几天，物业公司找上门来，告知熊先生每年需交给他们2万元广告费，理由是熊先生买房签订的房屋买卖合同中约定：该社区房屋的墙面使用权归出卖人，买受人设置店招、广告牌时，应当服从出卖人或物业公司的管理。

　　熊先生对此约定颇为不满，拒交广告费。岂料，同年10月，物业公司叫人强行将招牌拆除。熊先生遂将物业公司告上法庭。

　　东湖高新技术开发区法院审理认为，业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。本案中，熊先生在自己经营店铺外墙悬挂招牌，属合理利用范围。涉案购房合同中，有关保留外墙面使用权的约定无效，物业公司无权要求熊先生支付外墙面广告费。

　　（吴宗泽）

　　

　　微话集锦

　　@花泪无痕：我个人观点，物业的管理权是管理好小区卫生环境，保证小区的安全，小区外墙属业主共有，在外墙贴广告影响小区容貌，应征求全体业主的同意方可挂广告牌，这涉及到一公司的管理水平和服务水平的问题。

　　@半支烟：墙面所有权是业主，肯定是业主说了算，你物业的管理权也是业主赋予的啊！

　　@荷塘月色：我是这样理解的，物业只有管理权，没有使用权，房屋的使用权应该归屋主，包括墙面。

　　@东至成龙：物业管理条例第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业人员自己职责是什么难道都不清楚？该去培训了。

　　@隐菊：墙面应该是业主说了算，我认为墙面的所有权是业主的。

　　@东风导弹：物业公司在钉之前要和业主协商，征求业主的同意才能钉，并且要将广告费使用在全体业主身上，不能独自私吞了。

　　@风痴心惘：业主都认为小区的广告收益是给物业占有了，其实物业几乎赚不到钱。许多业主不及时缴纳物业费水费、燃气费，都是物业给垫上的，小区的一些广告收入，也是用于补贴这块了。

　　（洪敬谱/整理）