另类寻钱记 前10个月房地产股权交易额达300亿

　　本报记者 王海春 上海报道

　　当一些开发商想着怎么降价卖房的时候，上实发展却找了另一条有意思的融资路径：对项目公司进行增资扩股、同时引入机构投资者，并在这个过程中间接完成项目公司股权的转让。

　　如果说上实发展的增资、扩股方式还比较新，那么今年房企通过直接转让股权来融资，则更加普遍。据中原地产统计，今年前10个月，房企通过股权交易的金额已经超过300亿。

　　有开发商向记者表示，今年房地产股权交易之所以活跃，其实是在其它融资渠道被堵的背景下，开发商拼命找资金的一种表现。

　　两个月融资20亿

　　为扩展融资渠道，上实发展以一种看起来十分有趣的方式在融资：通过对项目公司增资、引入私募股权的方式来另辟“新财路”。

　　上实发展11月9日发布公告称，公司拟引进上海和齐股权投资基金对旗下成都上实进行增资，和齐基金将以6.7亿元认购增资。在6.7亿元中，约2.95亿元将进入成都上实的注册资本，其余3.75亿元进入成都上实的资本公积。增资后，成都上实的注册资本由3亿元增加至5.95亿元。

　　在成都项目引入PE的同时，上实还在11月9日公告称以1176.47万元的价格，将所持有的泉州市上实公司2%的股权转让给天津永嘉股权投资基金合伙企业。

　　“对项目公司进行增资扩股，在某种意义上可以被视为股权交易的一种形式。这种交易方式在引入投资者、增加公司注册资本的同时，其实是出让了一部分项目公司的股权。”同策房产研究中心总监张宏伟表示。

　　华泰证券分析师向记者表示：“上实通过增资扩股子公司，以及转让子公司股权已经不是第一次了。”

　　在9月份，上实发展就以几乎完全相同的方式，在青岛项目上演了一出增资的“剧目”。

　　在两个月的时间内，上实发展通过“增资”的路子，成功引入的资金近20亿元。

　　房企的无奈选择

　　上实发展的“新财路”只不过是“冰山上的一小角”。

　　中原地产研究部经理刘渊表示，今年房地产类的股权交易可以说创了新高。“上海联合产权交易所的交易中，房地产类股权的交易金额已经连续几周排在第一位。”刘渊指出，这从另一个侧面说明，转让房地产项目股权成了开发商一种另类的融资方式。

　　据中原地产的研究报告显示，今年前10个月，全国房地产股权交易的规模为93宗，总交易额高达300.8亿元；这个数字已经远超过2010年全年的84宗、165.25亿元的规模。

　　易居中国在对189家上市房企的半年报资产盘查后发现，截至今年6月30日，在66家房企中，资产负债率超过70%的占到了被调查房企总数的35%。其中，ST兴业和ST园城已经资不抵债，其资产负债率竟然分别高达939.9%和109.6%。

　　有分析师指出，在楼市调控的持续高压下，房企身上所背的债务如滚雪球一样越滚越大，面对高企的负债率，房企正在走向更为艰难的境地。

　　而据中国人民银行的统计数据，截至今年三季度末，房地产开发贷款余额7887亿元，同比下降4.8%。房地产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季度末低3.5个百分点。

　　“房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金，但对于一些还在开发中的项目来说，在寻求融资不成的情况下，转让股权无疑是最有效的方式。在这种背景下，那些手头有着充实资金的央企、国企，则可能成为本轮调控中最大的受益者。”易居中国综合研究部部长杨红旭表示。