预计广州5万套新房砸五一市场

　　根据合富辉煌监测，预计4月1日-5月3日这一段“五一”前后的黄金月期间，广州市十区在售货量约5万套，与2010年“十一”的高位持平。其中，在售余货超过4.3万套，新货约7000套，相比以往，新货明显减少，余货非常多。由于“五一”黄金月约七成货量集中在外围且余货多，预计难有整体热销态势，局部热点将受关注。“五一”成交是否理想关键看外围区域出货情况，降价促销将成为提升成交的有效途径。预测花都、番禺难有普遍降价，部分亮点楼盘受关注，南沙价格促销持续，带动成交；但中心区下调空间有限，白云货量充足，多紧凑型产品，或成市场重点。  

　　合富辉煌分析报告指出，近段时间以来，国内需求显现疲态，通胀压力维持一定水平。高通胀低动能的经济环境除对潜在经济增速带来影响之外，亦会对就业面、收入预期等方面带来影响，从而有可能间接改变购房者心态。当前宏观经济疲态显现，政策调控持续，基础面难以对楼市有利好支撑。但另一方面，近期金融机构表态向首置贷款需求倾斜，且3月银根略松，预计首套房贷将迎来松动机会。通过剖析一季度市场的回暖迹象，合富辉煌认为回暖的主要原因是贷款放松、降价带动、有效推广以及市场触底后的适当回暖。因此，如果能把握当前信贷利好的时机，借助传统楼市黄金月的推动，实行有效的价格促销，以价换量，则有机会确保回暖持续；而持续的良好成交亦能增强置业者入市信心，促成以量带量的良性局面。

　　花都增城货量巨大

　　据合富辉煌预计，“五一”推货量分布非常不均衡，主要集中在花都区，其次是番禺和白云。而中部(越秀、荔湾、天河、海珠)和东部片区(萝岗、黄埔)缺货严重，北部(花都、白云)和南部(番禺、南沙)供应充足。

　　花都在售货量巨大，但“五一”难料火爆，亮点仅为个别项目。预计花都区黄金月在售货量接近1.5万套，货量巨大，为2007年黄金月以来的最高值，库存量大。新推货量达2200套，当中有1800多套是已取得预售证但未推售，新货主要分布汽车城、新华老城区以及狮岭板块，集中在宝铼雅居、锦东花园、御华园等项目。不过由于当前大品牌开发商项目销售情况良好、本地开发商大多没有业绩压力，因此花都楼价大范围下调的可能性不大，“五一”期间市场促销活动力度应该会加大，对比目前淡静市场，人气将有所上升，但整个黄金月市场不会出现火爆现象，预计仅有御华园、锦东花园等部分热点项目成为亮点。

　　增城“五一”黄金月货量非常充裕，新推货以洋房产品为主。今年五一黄金月在售货量比去年“十一”黄金月多出近0.6万套。黄金月预计有近二十个项目近6000套新货可推出市场，加上4月初近1万套存量，预计整个五一黄金月，增城市总货量近1.6万套。新推货量超六成来自新塘中心板块，该板块依然为增城最大供应板块。新塘中心以首置、投资性中小户型为主，其它板块则以首置、改善性中大户型为主。在持续的限价政策影响下，预计部分价格优势明显的项目能够取得市场关注，如翡翠绿洲、敏捷莱茵花园、惠百氏广场、金地公园上城等。

　　热点板块新盘频出

　　番禺区余货非常多、新货少，中小户型占主力。目前，番禺货量超过1.3万套，主要来自亚运城、东湖州花园和雅居乐锦官城。新货方面，数量仅为千套，雅居乐城南源著、莲山首府和番禺云山诗意为全新盘源推出，保利香槟、雅居乐城南源著、云山诗意、东湖州花园、雅居乐剑桥郡则主推70-115平方米两到三房。由于余货多，预计多个项目放缓推货节奏，约2700多套货量具备预售资格，但“五一”期间难推出。

　　南沙新货、余货均比较充裕，预计持续促销，带动成交。经过前一轮的降价促销，南沙区当前余货消化不少，但依旧有超过3000套货量，主要集中在珠江湾、优山美寓和南沙滨海花园等；新货约1200套，同时将推出创鸿南沙一号和中惠璧珑湾这两个全新盘。受当前南沙市场状况影响，开发商推货谨慎。单盘新推货都比较少。

　　白云区货量充足，洋房新货以紧凑户型为主，金沙洲别墅产品集中推出。目前，白云区余货充足，货量4300套。多是2011年9月后入市价格过高的单位，主要集中在金沙洲的保利西海岸的汇海组团、凯德御金沙、星汇金沙、元邦明月金岸；其他板块余货较多的楼盘有同和板块的云裳丽影、君华香柏广场，白云大道的岭南新世界、托斯卡纳等，余货较多的楼盘大多是去年入市时价格过高，现时价格没有多少调整的单位，若不调整价格销售较困难。新货超过1000套，多为紧凑户型的洋房，同时也有别墅产品推出。机场黄石路有2个全新盘推出，均是小规模楼盘；保利西海岸和岭南新世界则持续推出新货单位，均以紧凑三房为主，价格适中，预计仍将持续受市场关注。保利西海岸别墅组团已在3月中推出，推40套已售20套；“五一”期间，区内的金域蓝湾和星汇金沙均推出别墅组团，将面临正面竞争。

　　优质豪宅也有新选择

　　“五一”新货中，高端豪宅货量不多，从近期豪宅市场反应看，可望获得良好销售业绩。总价500万以上的高端豪宅项目都位于优质地段，同时拥有绝好景观资源，主要供应货量来自珠江新城板块，产品以200平方米以上豪华户型占绝对主力。东部三个商业公寓项目即将推出，其中东荟城和都会新城都主打自住客户。另外，4个项目将推出别墅产品，分别来自金沙洲板块的金域蓝湾和星汇金沙，广州新城板块莲山首府，以及南沙的龙光棕榈水岸。

　　文/图 南方日报记者 李广军