□本报记者 刘文忠 实习生 冀 清

　　从18日起，存款类金融机构人民币存款准备金率再度上调0.5个百分点。上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到21%的历史新高。随着存款准备金率不断上调，银行方面贷款额度日益趋紧。记者近日调查我市多家银行发现，虽然目前还没有银行提高首套房商业贷款首付比例，但已有银行悄悄将贷款利率在基准利率基础上上浮10%至20%。

　　信贷持续收紧和仍在不断增强的加息预期，会对楼市尤其是购房者造成怎样的影响？记者就此进行了调查。

　　持续加息

　　工薪购房族还贷压力大增

　　自去年10月20日央行上调存贷款利率以来，目前为止，央行半年多时间已加息4次。按照2010年10月20日以前5年期以上商业贷款基准利率5.94%计算，一套总价80万元的商品房，首付3成，贷款56万元，期限为20年，等额本息还款，每月还贷额为3992.65元，还款总额为958236.97元。而按照2011年4月6日新的5年期以上商业贷款基准利率6.80%计算，每月还贷额为4274.70元，还款总额为1025928.33元。如果利率再上浮20%，每月还贷额为4739.98元，还款总额为1137595.37元。

　　照此计算，2011年4月6日后按基准利率上浮20%贷款56万元，和2010年10月20日之前同样数额的贷款相比，不考虑加息对此前贷款的影响，新贷款每月要多还款747.33元，20年下来要多还近18万元利息。对工薪阶层来说，这绝对不是一笔小的开支。

　　而对此前的老房贷来说，每次加息，也都意味着月供增加，从2010年10月20日加息以来，每次加息0.25个百分点，同样以贷款56万元为例，20年等额本息还清，4次加息后“房奴”累计增加月供280余元，在物价持续高企而收入却很难见涨的情况下，加息给老房贷者带来的生活压力，同样不容乐观。

　　银行“惜贷”

　　楼市销量或有波动

　　自2010年1月18日以来，央行已11次上调存款类金融机构存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率从16%上升至21%的历史高位。按每次上调存款准金率冻结约3000亿元流动资金计算，11次上调后，全国存款类金融机构被冻结的流动资金累计超过3.3万亿。流动资金大量被冻结，意味着银行可放贷资金大幅减少。按目前的通胀预期，类似的冻结行动，今后还有可能出现多次。

　　在信贷一再收紧后，记者调查发现，一些中小股份制银行已停止了个人住房贷款业务。“我们现在只做企业贷款，对于个人房贷业务已经停止了，目前银行贷款额度比较紧张，所以出于利益的考虑，会将重点放在利润更高的贷款项目上。”一中小股份制银行工作人员如此告诉记者。也有一些银行，虽然还在做个人房贷业务，但同样因为贷款额度限制，放贷时间出现延迟。“现在利率虽然上浮了，可是由于银行额度有限，客户等待的时间也会比较长，有的客户已经等了好几个月，什么时候能拿到贷款现在也不好说。”光大银行玉函路支行的迟经理说。

　　据记者了解，目前买房的主力军多半为刚需人群或改善型住房需求者，他们大多属于工薪阶层，让其一次性拿出几十万甚至上百万的房款基本上是不可能的。“现在银行贷款额度比较紧张，所以贷款不仅等的时间很长而且很有可能审批不了。对我们这种刚工作不久的购房者来说，贷款就是买房的‘救命稻草’，贷款如果批不下来，我们就只能放弃买房了。”市民小赵说。记者采访发现，像小赵一样由于不能办理贷款而放弃买房的市民不在少数。

　　世联怡高房地产顾问机构山东区域市场发展部经理梁伟认为，央行继续上调存款准备金率，意味着银行的放贷额度会进一步趋紧。银行可能会通过提高利率来控制贷款，这预示着客户的贷款会进一步受限，一些需要贷款买房的客户必然会受到影响。另外，银行在有限的信贷额度下，会优先考虑和保证优质客户的贷款发放，这对普通客户来说无疑是“雪上加霜”。梁伟同时表示，存款准备金率继续上调，银行的利率也有所上涨，短期内不会对楼市产生明显的调控效果。不过，在多重“组合拳”影响下，长期来看，楼市的销量必然会出现一些波动。

　　商贷难度增加对楼市的影响不仅体现在一手房市场，对二手房市场的影响也是显而易见的。调查显示，目前二手房购买者大多为刚毕业的学生、进城务工人员或是准备结婚的年轻人，手头资金有限，购房以中小户型为主。随着贷款难度不断增加，很多买房者不得不放弃看好的房源，选择继续观望。“我们本来打算买套小户型二手房做婚房，东拼西凑刚凑够了首付款，其他的想通过商贷补足，结果现在贷款难度很大，放款时间也长，申请递上去已两个月了，银行还没批。不知道国家还会出台怎样的调控政策，想再看看房价未来的走势，所以还是选择继续观望。”市民小闫说。其实和小闫持相同看法的市民还有很多，由于对未来房价走势把握不准，加之贷款难度增大，很多人迫于无奈，选择持款等候。

　　据21世纪不动产济南区域分部总经理方瀛介绍，由于国家的宏观调控政策越来越严，即使已到二手房销售旺季，同去年同期相比，销量也下降了很多。其中有很大一部分客户因为商贷难度增加不得不放弃购房打算，也有的客户因为限购等政策限制而放弃买房。方瀛预测，未来二手房销售可能会更加艰难。

　　热租冷购

　　租赁市场持续升温

　　调查发现，商贷难度增加，原来想买房的客户因资金问题放弃购房，最终转向了房屋租赁市场，一定程度上对二手房租赁市场造成了一定影响。“现在商贷难度加大，对于没有公积金必须选择商贷买房的人来说，唯一的选择就是暂时搁置买房计划、选择租房。再加上即将走向社会的新一批大中专毕业生也面临着租房的问题，所以，目前租房市场还是比较‘热’的。”方瀛表示，虽然租房人群增加，但总体来说房源还是比较充足的。对学区房和其他地段好的二手房，以往就存在一房难求的状况，今年多种因素叠加，这种现象会更加明显，租赁市场将迎来“春天”。

　　租赁需求增加是否会导致房租“飞涨”？对此，方瀛分析认为，由于现在市场中房源总体处于供大于求，另外一些刚需客户只是暂时由于资金问题搁置买房计划，一旦资金准备充足或贷款审批合格，还是会出手买房，租房只是暂时的，从长远来看，房租价格可能会稳中有升，但不会出现暴涨现象。

　　利率更优

　　公积金贷款稳中有升

　　随着商贷难度增加，再加上银行会根据客户的资质提高贷款利率等原因，有公积金的买房人群大多会选择用公积金贷款买房。“公积金5年以上贷款基准利率为4.70%，而商贷5年以上基准利率为6.80%，用住房公积金贷款买房肯定更划算。”市民王女士说。

　　与商业贷款相比，公积金贷款的利率优势的确更为明显。按济南目前的公积金贷款政策，个人最高可贷款50万元，最长贷款年限为30年。以贷款50万元20年等额本息还款为例，目前商业贷款5年期以上基准利率为6.80%，月还款额为3816.7元，利息总额为416007.44元；而按公积金贷款5年期以上4.70%的基准利率，月还款额为3217.48元，利息总额为272195.32元。公积金贷款少还利息14万余元。正因如此，近年来利用公积金贷款买房一直呈上升趋势。济南住房公积金管理中心网站公布的数据显示，今年1至4月，辖内住房公积金贷款3222笔，共115348.7万元，同比增长17.3%；支取金额为115473.8万元，同比增长29.8%，办理支取人数为37857人。

　　据方瀛介绍，目前二手房销售中，用公积金贷款买房的客户比例明显增加。方瀛预测，在未来房屋销售中，公积金贷款买房的客户比例还会增加。银行房贷额度越来越紧，对普通客户来说，商贷难度越来越大，再加上一些银行提高了贷款利率，客户的还款压力也随之增大。而公积金相对来说比较稳定，贷款利率相比商贷低了很多，所以现在买房的市民基本都把公积金贷款作为首选。也有一部分人，因为没有公积金不能选择公积金贷款，商贷难度又在增加，一次性付款也不现实，最后只能放弃购房。

　　据济南住房公积金管理中心副主任李侃介绍，目前使用住房公积金贷款的人数相对比较稳定，“从以往来看，公积金贷款使用率较低是由于大家对公积金贷款了解不够，现在商贷难度增加，加上大家对公积金贷款政策了解不断深入，目前公积金使用率稳中有升”。

　　

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