保障房“有利可图” 卖地还搭商业地产

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　 今年的5月份对于整个房地产市场来说，都失去了往日的辉煌。楼市成交遇冷、存量上升、价格回落，但“噩梦”似乎还没结束。当5月份土地成交数据出来的时候，还是让市场“凉了一大截”。

　　 以北京为例，5月31日，来自北京市土地整理储备中心的数据显示，截至目前，北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量的一成。而对于目前开发商不愿出手拿地致使土地财政锐减的现状，地方政府也是使出浑身解数。除了在推出保障房用地同时搭售商业用地外，本来往年遇冷的保障房建设项目也成了融资的香饽饽。

　　急切的卖地心态

　　 5月31日，可以说是北京土地市场的一个转折点。这一天，北京市土地储备中心公布了北京1-5月出让住宅用地的“惨淡”数据。而也是31日这一天，北京市土地储备中心举办了专门的“近期入市交易土地介绍”信息发布会，高调表示将从6月份起逐步推出1200公顷经营性用地。

　　 据中海地产一位负责前期投资的负责人向记者描述，在这场“别开生面”的入市土地信息发布会上，各区县土地储备分中心可以说是经过了“精心的准备”，现场除了有展示二、三、四季度拟推出重点地块的介绍展板，各区县还准备了相关图片、电子资料、城区规划，甚至特别为此逐一印制了各地块介绍手册。

　　 通州地块12宗，大兴地块35宗，房山地块16宗，下半年北京市共准备推出86宗地块。从这一系列数字中，可以读出的是北京市土储中心迫切推地的急切心态。

　　 “6月份起将逐步加大经营性特别是商品住宅用地的供应，下个阶段，还将有1200公顷经营性用地上市，土地供应充足。”北京市土地储备中心副主任田锋高调表示。

　　 “这种大规模入市土地信息发布的方式以前很少见，在北京也没有过一下子公开整个下半年土地供应计划的先例。”上述中海地产人士向本报记者表示。

　　 事实上，地方国土部门热情推地的背后，则是开发商拿地热情“史无前例”的锐减。

　　 5月31日，北京市土地整理储备中心的数据显示，5月，北京住宅用地仅成交3宗，比4月还减少1宗；建设用地面积28.6公顷，同比下降69.1%。而截至目前，北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量，即1225公顷的1/10。

　　 “目前调控的大背景下，开发商的住宅销售较差，这也对其拿地预期有明显影响。”伟业我爱我家副总裁胡景晖分析，“由于未来调控趋势不明朗，开发商拿地都比较慎重，对地块的品质位置都有了更高的要求，这也是目前土地市场遇冷的主要原因。”

　　 而事实上，从地块分布来看，今年推出的住宅用地几乎全部位于城八区以外的郊区，地理位置相对较偏远；而从地块结构来看，大多数地块需配建限价商品房、公共租赁房等保障房，开发商的开发利润也并不大。

　　出招破解土地僵局

　　 地方政府钱袋子有点“窘”。一方面是土地收入的下降，而另一方面，保障房投资规模的不断扩大，也使得地方政府的资金捉襟见肘。

　　 在这一背景下，各地不得不想方设法打破土地僵局。

　　 地方政府对保障房的态度也发生了“转变”。据上述接近北京市国土局的专业人士表示，现在，地方政府对保障房的操作方式也逐渐灵活起来，无论是变相拆迁收入，还是便捷的融资绿灯，都让地方政府感到“有利可图”。

　　 事实上，目前银监会已经开始调整收缩地方融资平台贷款。保障房建设项目则成为地方融资平台唯一可以申请平台贷的项目。此前中国银监会主席刘明康在接受媒体采访时也表示，目前仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。因此，据记者了解，目前，以保障房名义融资已经成为地方政府惯用的手法。

　　 而某省一建设厅工作人员告诉记者，目前不少省市主动调高保障房建设套数，也与融资有关。

　　 另一方面，近日，关于北京市试水土地债券融资的消息如同一颗重磅炸弹引起各方关注。

　　 记者从接近北京市国土局的一位专业人士处了解到，土地债券融资的模式早已纳入到北京市土地市场改革中，也是北京市对土地招拍挂出让模式之外的一种土地融资创新。

　　 据上述接近北京市国土局的专业人士透露，北京市国土局从去年就开始研究土地债券、险资进入等相关融资问题。今年5月17日，北京市国土局公布的《2011年土地储备开发计划》中已经将措辞进行了调整，首次提到“北京将探索土地债券等融资模式”。

　　 上海市曾经大力推行的土地“预申请”制度，也在试行不到一年后悄然松绑。据当地媒体报道，“预申请”制度的松绑与上海土地市场连月的遇冷状态有直接关系。业内分析人士表示，由于土地“预申请”制度要求土地出让完全公开透明，但如果取消预申请，地方政府就可以选择缓慢推地，等待市场情况变好再集中推地。

　　 而在成都，去年年底被紧急叫停的“地票”，又在今年土地市场趋冷的情况下再次出现。同时，有消息称，成都市还将实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度。而据当地业内人士分析，“地票”制度的卷土重来，将会推高土地成本。

　　 据本报记者从一位省级国土资源厅负责人处了解，尽管在地方政府眼里，土地收入在短期内仍是收入的主要来源，但事实上，地方政府已经意识到土地财政的“钱袋子”并不能长久。

　　 “住宅市场去投资化是必然的趋势。”这位负责人告诉记者，“未来取代土地出让金收入的还应该是规范的税收收入。”

　　地方推地思路转变

　　 中国土地勘测规划院副总规划师邹晓云向记者表示，在房地产市场调控的大背景下，地方政府既不能违背中央意愿推出高价地，又不愿意市场过冷，因此只能通过控制土地出让节奏、灵活设计土地结构等方式，吸引开发商目光，维持土地市场热度。

　　 事实也正是如此。据一位参加此次北京准备入市土地信息发布会的开发商向记者透露，有的区县国土部门负责人向开发商“推介”保障房地块时，负责人会告诉开发商这一地块可以配建多少面积的商业地产或商品住宅，“让开发商感到有利可图。”

　　 不仅如此，多推商业用地也成为一线城市变换推地思路的一种选择。在此次北京的土地信息发布会上，此前已经少有土地推出的丰台区也又开始“活跃”起来，拟上市地块主要集中在丽泽商务区和丰台科技园区，但主要以商业金融用地为主。

　　 根据中国指数研究院的监测，在一季度全国住宅用地市场遇冷的情况下，商业用地、多功能用地等非住宅用地成交量同比增长33%。4月7日，南京六幅商业性质土地顺利成交，拍卖会现场火爆，商业用地成了“香饽饽”。

　　 但事实上，商用地产的热潮背后，开发商也感到忧虑重重。北京一位知名房企负责人向记者表示：“一方面，北京商住项目已经被叫停，纯商业物业的市场又较为饱和，继续开发市场是否还有购买能力；另一方面，二三线城市的商业项目刚刚起步，但这些项目能否真正发展起来，也成为企业拿地的顾虑。”