玩转资本大腾挪，部分房企利润率仍居高不下—— 楼盘暴利戏法迷人眼

　　话题缘起   4月27日，国家发改委相关负责人公开表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。这是历年来有关部委负责人第一次公开表示对商品房实施反暴利规定，道出了诸多买不起高价房的普通百姓的共同感言。

　　随后自5月1日起，国家规定开发商需对每套商品房明码标价。至此，被各部委不断提及的楼市调控政策目标，也开始变得更具针对性——锁定屡打不降的高房价。但在具体落实过程中，“一房一价”也面临着不少麻烦，有些开发商甚至不惜采用高价备案、打折卖房，在不少城市“一房一价”形同虚设。

　　近期，更有媒体曝光位于深圳后海片区的某楼盘，以不到200元的价格拿地，而现在售价却高达4－6万元／平方米，引起舆论一片哗然。在调控政策明言要反暴利后，房地产到底有无暴利、开发商是否仍雷打不动地处于高暴利楼盘时代、暴利究竟有多少，再次成为风口浪尖的焦点话题。

　　记者在深圳规划国土委网站上随机查询目前在售的楼盘信息后，惊讶地发现，如今几个在售的深圳新楼盘，开发商当年拿地的楼面价格，与目前销售均价仍有4至20倍的差距。

　　业内人士也表示，虽然公众普遍认为房地产是暴利行业、房地产价格虚高厉害、开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利，但当前由于我国商品房价格机制存在诸多不透明、不规范，导致房地产开发成本在国内仍几乎是个谜题，狂涨价、久囤地、撬地球等被北京钓鱼台7号院等项目演绎得淋漓尽致，已成为最经典的楼市三大暴利法则。

　　如目前以7万元／平方米价格正在推售的北京长安8号项目，其市值最少为150亿元。但是，谁能想得到，这个项目的启动资金只有5000万元，这些手段非常的资本大腾挪，曝出了最严限购令下仍让人惊爆眼球的楼市暴利。

　　地产行业记者 吴 华

　　现象

　　1拿地价与销售价差距惊人

　　近期，深圳市宝安区某项目入市热销被业界称为“低价”入市，但不少读者拨打深圳报业集团地产新闻热线，反映其低价背后其实大有猫腻。随后，记者了解到，该项目别墅房源总价在1000万元左右，这意味着其别墅均价在3－4万元／平方米左右。两相对比，楼盘每平方米的销售均价，是当年拿地时每平方米楼面地价的近10倍，利润空间巨大。

　　金地上塘道花园一期土地折合楼面地价5339元／平方米，二期土地折合楼面地价5981元／平方米。均价从当年的1.4万元／平方米到现在的2.4万元／平方米，目前销售均价为当年拿地成本的4倍左右。

　　4月底以“千套特价房”招牌入市的龙岗某楼盘，当年拿地时的楼面地价仅为1404元／平方米，即使按9000元／平方米的售价来计算，仍是当年拿地成本的6倍左右。

　　2009年8月，国土资源部公布的一份关于“地价房价比例”的详细调查结果显示，深业紫麟山从拍得土地到公开发售的短短3年间，迅速完成了从“地王”、“楼王”到“暴利王”的三级跳，其楼面地价为3781元／平方米，开盘均价为17283元／平方米，房价比地价差竟然高达1.3万元／平方米。

　　上述楼盘均位于“关外”，而位于“关内”的楼盘，其由于地理位置的稀缺，其拿地价与销售价的差距之大更是不在话下。

　　正是如此种种动辄在数倍以上的高额利润空间，也造就了各城市土地违规违法事件的此起彼伏。“在时间流逝中，享受时间推移而带来的土地自然增值，正是不少屯地开发商谋取高暴利的常用手段。”深圳某地产研究机构负责人表示。

　　2政府严查地产运营违规行为

　　今年3月，国土资源部派督察组赴各省市区进行现场土地督察严厉打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，并规定“在两年内对所拍得土地未进行开发的开发商，禁止其终身新购土地权利”，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单，如此大规模的土地整治，从侧面反映出开发商利用屯地谋取暴利的程度之深、危害经济之强。

　　“冰冻三尺非一日之寒”，由于房地产利益链涉及面广，包括狂涨价、久囤地、撬地球在内的典型楼市三大暴利法则依然淋漓尽致地在被演绎，位于王府井区域的霞公府更是以均价10.791万元／平方米开盘，而其楼面地价仅有2232元／平方米，尽情玩转资本大腾挪。

　　争议

　　“地产暴利”引发热议

　　随着国家发改委开始研究对商品房实施反暴利的规定，房地产到底有无暴利、房地产行业到底是不是个暴利行业再次引发争议。

　　多年来，房价的真实成本对于公众来说始终是难解之谜，有关房地产行业是否存在暴利也因此“各说各的”没有一个权威定论。

　　购房人张先生表示，房价高的重要原因正是开发商的“暴利”。而与之相反的是，开发商——不仅万科董事局主席王石声称没有高利润，万通地产董事局前主席冯仑早在2009年也曾公开表示，房地产开发商的平均资产收益率达不到5%；知名地产人任志强也称，过去几年平均行业利润率只有8%左右。

　　2010年全国两会期间，全国工商联一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%；而国土资源部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。两个不同部门的调查中，土地成本比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价成本构成更加神秘，“暴利”争论也更加没有了结论。

　　业界观点

　　“牺牲”小利 走出困境

　　中信证券地产分析师 陈 聪

　　我们坚信，只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子，即便限购使得大量购房人没有资格买房，这一规律仍然成立。

　　如果在亢奋期房企下调销售房价，等于将上市公司股东的利益慷慨送给第三方。但一旦资金安全受到威胁，优秀的房地产公司当然要牺牲，当然可以率先主动调低房屋销售价格，并采取多种手段抢占市场份额。不管需求还剩多少，这些需求都会转化为某些上市公司的销售额，这就是优胜劣汰。对于行业来说，这种情况的出现，也意味着我们可以预期政策见底。而市场也正在证明，只需要牺牲超额利润，不需要牺牲正常利润，不需要下调盈利预测，需求就能阶段性跟上，从而期待政策本身向前演进。

　　牺牲超额毛利的大潮已经开始。地产行业牺牲的虽然很多，个别企业甚至会代价惨痛，但和刚刚过去的行业黄金10年相比，仍然不过是小数额；而房地产板块则有可能因此走出连续2年的估值困境。

　　各方声音

　　购房人、开发商及专家各执观点

　　当前各家开发商的利润水平大概多少？眼下的房地产行业到底存不存在“暴利”？

　　■购房人：高房价是暴利的最好证明

　　“高房价便是‘暴利’存在的最好证明。”购房人张先生表示，“虽然房价成本对购房人而言仍是‘不识庐山真面貌’，虽然深圳一直没公开房价成本，但北京、上海等多次公布过商品房成本，这其中暴露出来超额利润是造成高房价的推手。”

　　■开发商：很多隐性成本具体不便透露

　　在采访中，多家开发商称房地产利润只是合理利润，并不存在暴利，甚至有人仍喜欢引用国家统计局公布的2004年房地产业利润率为7.77%的数字。但对记者提出的房价构成情况等问题，多数人也以“成本构成太过复杂，说不清楚”为由婉拒采访。

　　深圳某开发商品牌总监王先生认为，房地产行业很神秘，各家企业的成本都大大不同，类似媒体已公开爆光的南山某楼盘这种情况绝不是行业内的主流，行业利润水平还是要看主流，除去很多显性成本外，还有很多隐性成本，而且还不少，“目前银行成本涨得厉害，很多土地的平整也需要大量成本。”

　　另一位国企开发商负责人也表示，“房地产开发周期较长，因此资金成本较高、风险较大，收益率经年化后，并非暴利行业。”他介绍，一般楼盘开发，自有资金要求在30%左右，而开发周期在2－3年，销售结案时间更长，长期融资，即一年以上的资金成本高于短期融资资金成本；一个项目的税前投资回报率也许能到40%，税后达到30%，但平均到3年，年收益不过是10%到15%，税后更是到不了10%。

　　■高利贷：年息超过6分，开发商仍愿借

　　某投资人士告诉记者，有些原先做制造、做电子的朋友竟然纷纷改行去做地下钱庄、给当前资金有些窘困的开发商放“高利贷”。一般月息3分起，有的项目甚至放到5分，照此计算，借一年的利息将超过60%。某著名信托公司宣称，年利低于25%的项目不做，而且生意“相当好”。

　　真相

　　1开发成本五大部分构成

　　那么，开发商开发一个项目，除了楼面地价，具体还包含哪些成本？中原地产二级市场常务副总经理玉家雄告诉记者，一个房地产开发项目的主要成本包括五个部分：

　　一个是土地成本。第二个是建安成本，即建筑成本，深圳普遍住宅建安成本达到2000元／平方米，部分楼盘采用高附加值的材料或者采用独特的建筑风格，建安成本也会达到每平方米四五千元。第三个是开发项目中涉及的顾问费、设计费、监理、中介代理等一些相关的专业服务费用，此项可多可少，很难评估。第四个是财务成本，这跟房地产公司获取的开发贷款的周期、利率水平等有关。第五就是税费，包括契税、土地增值税等。

　　“正因房地产开发各项成本千差万别，所以从单纯的数字很难衡量开发商的利润水平。”据玉家雄为记者估算，一个3000元楼面地价的普通住宅项目如果开发顺利在一年多推出的话，其全部成本应该在7000－9000元／平方米(毛坯)不等，这样算来，单纯从数字看，3000元楼面地价的项目卖3万元，“利润率较高，利润也是相当可观的。”

　　对于开发商成本，世联地产首席分析师王海斌则认为，“房地产土地的价值不应简单用当年获取的楼面地价来衡量”，而应该是今天拿到土地的成本，土地和房子都具有财产属性，这跟普通消费品不同，不能仅从成本衡量，而是要考虑供需。

　　王海斌表示，除去土地价格和建安成本外，要考虑开发商从拿地到开始卖的这几个月到数年的时间里，开发商投入的时间价值，这里面包含开发商的融资成本、财务成本等等，实际上房子最后的售价是要打回到开发周期中每一天的时间价值。

　　2延长开发周期博土地升值

　　据WIND数据统计，截至2010年第四季度，100家房地产开发企业平均营业周期长达7182天，存货周转天数为3097天，应收账款周转天数4327天。按照360天计算，房地产上市公司目前的存货周转天数、应收账款周转天数、营业周期竟长达8.61年、12.02年、19.95年。

　　深圳一位财务专业人士指出，地产上市公司愿意维持动辄长达几年、十几年的营业周期，以及相当低的存货、应收款周转率，只能说明这样做能够令其利益最大化，以人为延长开发建设周期的方式博取土地升值和楼盘暴利，进而牟取更高的超额回报。

　　3“暴利”界定成最大难点

　　1995年已颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》，但对暴利具体该如何界定该政策落实的最大难点。

　　“此前关于各类商品的暴利及涨价行为，发改委采取过约谈、处罚等方式，多是依据《价格法》相关规定，尚未听说有专门商品或服务被认定为适用《制止牟取暴利的暂行规定》。”深圳大学金融学教授国世平认为，国家此次考虑将商品房高价纳入调控目标，表明政府对房地产市场调控的坚定决心。他提醒：因商品房平均价格与开发商利润率统计的繁杂性，其可操作性较复杂。

　　长江证券地产分析师苏雪晶也指出，对暴利的界定将是该政策落实的最大难点。“目前，就连直接针对房企利润的土地增值税都无法据实征收，多是预征方式。原因就是统计和测算的难度太大。如果财务信息透明制度不完善，开发商的实际利润就很难了解清楚。”薛建雄说。

　　

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