限购三个月后，投资投机需求被挤出，通州房价率先步入下行通道

　　5月30日，北京市东部近郊，通州区北运河K2百合湾售楼处。

　　工作人员热情地做着项目介绍，在他口中，这个“周末开盘并热卖200多套”的楼盘极具投资价值，“商改住”(商业、办公立项，以住宅形式销售)项目“不限购、能按揭”的独特优势可遇而不可求。

　　但K2的真正销售情况并不理想。北京房地产交易管理网数据显示，自4月24日取得预售许可以来，K2百合湾294套住房总计签约为110套。同样为K2地产在通州投资开发，K2清水湾、M5朗峰两个项目更为惨淡，近三个月成交仅为5套和22套。

　　面临惨淡境况的开发商不止一家。今年以来，随着北京市有关房地产调控的“限购令”出台，通州房地产市场便出现“量价齐跌”的境况，多数项目均面临较大的销售困难。

　　据《财经》记者了解，东方玫瑰家园在限购令出台前积累了1100多个客户，但在开盘前一天做过市场摸底之后，价格从预计的2万元/平方米下调至1.7万元/平方米，同时为客户提供9.1折优惠，实际开盘价格为1.6万元/平方米。即便如此，800多套住宅也只销售出300多套。

　　此前数年，素有“北京CBD后花园”之称的通州，房价飙升、成交火热的景象不断上演，通州部分项目房价甚至超过北京东二环路附近的二手房价格。

　　“2009年10月开始，市场开始异常火爆，计划一个月的销售量在两天内完成，我们也很奇怪。等到2010年春节之后，有的项目甚至出现一个月上涨1万元的情况。”当地一家开发企业销售负责人说。

　　“涨得快、跌得快，这是投机、投资型市场的显著特征。”一位房地产PE界人士看来，限购令出台后，通州房地产市场步入下行通道。如果限购政策不放松，成交量下降，通州房价将会继续下跌。他认为，通州市场的投机、投资需求比其他区域多，调控之前房价涨幅很大，这是近期价格明显回落的原因之一。

　　让市场感到悲观的是，与2008年市场短暂调整并又持续攀升不同，“最严厉的限购政策”短时间并无退出可能。“限购政策不会放松，限购城市的范围可能还要扩大。”5月31日，住建部一位相关负责人说。

　　盛宴落幕

　　通州地区的房地产市场变化，对于检验相关调控政策是一个较为直接的样本。今年以来，严厉的调控政策究竟令通州房地产市场产生了什么样的变化？

　　通州当地一家开发商为获得市场情况，定期将各项目在北京房地产交易管理网的实际签约数据进行汇总。《财经》记者获得的该份数据显示，从2010年9月至2011年5月，通州在售的12个楼盘“量价齐跌”趋势异常明显。

　　其中，商品房成交均价从今年1月达到2.31万元/平方米峰值之后，一路下降至5月的1.84万元/平方米，跌幅20.48%。成交总面积从2010年12月最高值的11.15万平方米/月下降至今年5月的5.57万平方米/月，跌幅50.07%。

　　在成交套数统计方面，4月，12个在售项目总计成交88套。由于东方玫瑰家园项目在5月采取1.6万元/平方米低价入市策略，所以获得343套的成交业绩，5月份12个在售项目总计成交738套，但仍比2010年12月最高值的1143套下跌35.43%。

　　从单个项目成交统计看，近三个月以来各项目成交大幅萎缩。富力金禧花园仅成交5套，北京ONE成交15套，京贸国际城成交10套，金隅花石匠成交12套。

　　与此同时，通州商品住宅待售面积大幅增加。伟业我爱我家公布的数据统计显示，5月至今通州商品住宅待售面积同比增长50.8%，远高于全市6.7%的同比增幅。根据待售量与今年以来的销售情况，通州区商品住宅静态去化周期已经高达29个月，超出市场正常水平。

　　北京思源房地产经纪有限公司董事长兼总经理陶红兵对《财经》记者分析，通州市场存在大量“死库存”，这些库存由于产品设计缺陷等先天不足，长时间积压，短时间难以消化。更重要的是，“通州的泡沫确实比较大，这主要是因为前年底到去年初涨得太快，从1.3万元到2万元就用了半年时间，这是不正常的，市场很难消化。”

　　北京亚豪房地产经纪有限公司在梳理通州市场发展历史的一份分析报告中指出，2003年，通州区域房价普遍在3000元/平方米－4000元/平方米，而当时市区的住宅项目售价多在5000元/平方米－6000元/平方米。

　　2003年前后，通州区域项目产品主要以大众化的普通住宅为主，价格优势非常明显，正因如此，通州市场才吸引了大量购房者尤其是在市区东部工作的购房者。

　　到2007年，通州区商品住宅的成交均价上涨为6979元/平方米。2010年，通州区商品住宅成交均价已高达16831元/平方米。

　　通州一位开发商坦言，从2007年到2009年，通州房价涨至1.6万元/平方米左右，这个涨幅与北京城区相比是等幅增长，还可以让人接受。但从2009年10月起，通州房价迅速攀升，他也觉得难以置信。

　　他介绍，该公司项目在2009年8月时售价为8000元/平方米，销售进度维持在每个月80套至100套，但价格变动不大。到国庆后第二周周末，销量突然暴增，原计划在一个月内销售完的120套住宅在一天内销售一空。

　　随后的时间里，该项目每个月的成交量都在200多套，价格以每个月15%的速度上涨。这样的情况并非个案，通州所有在售项目都由此步入一个价格攀升的周期。

　　“目前通州市场的价格优势已明显消失。通州被各种概念给炒作起来了，再加上几个标杆项目的拉动，虚火上升。降价在所难免。”陶红兵说。

　　谁在炒作

　　2005年之后，龙湖、合生创展、金隅嘉业、新华联地产、首开、华业地产等众多知名开发企业纷纷入驻通州，至此，通州房价步入一轮接一轮的攀升阶段。2009年，北京市政府宣布要将通州打造成世界级的宜居新城。紧接着2010年初，又提出将通州建成“国际化新城”的新目标。

　　独特的区域特点和政策规划的刺激作用是通州房价上涨的重要原因。但在一些业内人士看来，通州市场中几个标杆项目对房价的抬升作用异常突出。

　　一位不愿透露姓名的业内人士对《财经》记者表示，当一家公司在同一区域拥有四五个项目的时候，便会抬高某一楼盘价格，给其他项目造成涨价借口，造成客户紧张心理，以此囤积居奇，进行炒作。“K2地产就采取了在同一个区域同时拥有多个楼盘的策略，这样就形成相对垄断，拥有了一定程度的定价权。”

　　《财经》记者获得的一份K2地产内部资料显示，截至2009年底，K2地产在通州拥有六幅地块，规划建筑面积为167.3万平方米。

　　“2009年K2海棠湾和K2清水湾等项目互相涨价，比如A项目要开盘，B项目就对外报一个很高的虚价，使客户感觉A项目价格相对较低。但这会让其他开发商跟随他涨价，起到很坏的市场作用。这样一系列操作，就把整个房价推上去了。”该人士说。

　　与此同时，竞拍“地王”也是抬高区域价格的重要手法。

　　2009年6月25日，K2地产旗下祁连地产分别以17.4亿元和1.88亿元连续吃下通州九棵树地块、通州区永顺镇杨家庄地块。两个地块的楼面均价均超过了一个月前K2地产拿下的5000元/平方米的通州通胡大街“地王”。

　　“拍地时，他们已经喊出最高价，结果又多举了一次牌，给自己多加了2000万元。K2地产一度喊出要垄断通州的地。这是他当时的目标。”上述知情人士透露。

　　“K2地产和它的兄弟公司北京(华美)雅居乐房地产经纪公司(下称华美地产)都很神秘，也很怪，与同行交流非常少。满大街发宣传单的项目基本上都是它们的。”一位通州开发商说。

　　拥有2000人销售团队的华美地产，是通州市场一支不可忽视的力量。在一份资料介绍中，包销服务模式被认为是华美地产的核心运营模式，而其赢利来源则为包销底价与实际销售价格的差价利润。这意味着，在给开发商付出固定买断价格之后，项目售价越高，华美地产获得的利润回报就越高。

　　在此份资料中，被列为经典案例的有阿尔法社区二期项目。

　　阿尔法社区项目开发商遇到资金链问题影响到工程进展，要求代理公司垫资，华美地产通过对其垫资(过桥融资)，于2007年底确定了阿尔法二期的包销代理权。确定包销底价为6700元/平方米，包销总金额约4.69亿元，并缴纳300万元保证金，约定代理时间为六个月。

　　在华美地产代理之后，项目历史最高售价达到9000元/平方米，平均销售价格为8525元/平方米，销售总额约合5.97亿元，短短半年的销售利润就达1.28亿元。

　　“这种方式的风险特别大，需要大量的资金去做保证金。同时这种模式是传销的销售模式，规范的代理公司都不愿意这样运作。然而恰恰因为这种模式没有道德约束，所以销售率反而很高。”一位业内人士评价说。

　　伟业我爱我家市场研究院市场报告指出，通州楼市在近年来的轮番炒作后已经显现出了明显的过饱和状态。而在本轮严厉的调控政策及自身区域特征共同作用下，投机投资需求受到打击和限制，通州市场或将成为北京楼市的领跌区域。

　　投机退场

　　对于通州房价此前的快速上涨，当地开发商认为，把罪责简单归咎于开发商的炒作是不客观的。“有一点最为根本的原因，就是购房者的埋单行为。要是没有人买，开发商就不会涨这么高的价。”

　　“2009年下半年，通州还没有推出国际化新城概念，为什么能涨成这样？很多人对这个事情给出的意见也不太一致，我最后发现这波行情主要是金融从业人员和关联人员在买。当时可能很多人预期到通货膨胀就要来临了，钱放在银行又是贬值的，很多人就决定来投资买房。”该人士说。

　　一位地产PE界人士指出，2008年为应对金融危机，政府出台了4万亿元刺激计划，使房地产获得了巨大的流动性支撑。2009年开始，投资客炒作的方向主要是大城市周边的卫星城，通州恰在其列。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉对《财经》记者分析，房价上涨的原因主要来自两个方面：一是住房市场内部的原因，包括供求关系、供给者和购买者预期、住房贷款的可获得性、新建住房质量的提升等；二是来自外部的原因，包括贷款利率低、流动性过剩、通货膨胀、经济增长、收入增加、投资渠道缺乏等。

　　他认为，投机性买房是导致国内房价上涨的主要原因之一。

　　5月24日上午，住建部住房改革与发展司司长倪虹在中国网络电视台的节目中指出，住房具有消费品和投资品的双重属性，既有居住功能，也有投资功能。当投资型住房需求达到一定比例的时候，正常的住房供需关系被扭曲了，进而价格也可能被扭曲了。

　　“我认识的有些开发商和销售代理机构对投资性(含投机性)购房有一个大概估计，通常占到其全部销售面积的20%－40%，其中有多少是投机性购房，就很难区分了。如果投资和投机性购房占到总销售面积的三分之一左右，这个比例还是比较高的。”刘洪玉说。

　　中原地产华北区总经理李文杰对《财经》记者坦言，投机、投资在市场中的比例之前确实很高，在2009年，投资、投机比例能达到五成。而从去年限购开始，投机和投资已开始退场，最近市场成交的基本都是刚性需求，几近2008年的惨淡。

　　“我们有一个项目在去年12月做的客户积累，北京限购政策一出，客户一下不见了八成，这八成肯定都是拥有多套住房的购房者。现在投机和投资的比例连10%都没有，大概5%。”李文杰说。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，35个大中城市是限购的主要对象，2010年占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。如果设定这些城市投资性购房比例平均为15%－20%，那么“限购令”将可能使全国房地产交易量下降5%－7%，交易额下降7%－11%，控制流入的资金量约为2500亿－4000亿元。

　　上述房地产PE界人士看来，通州市场是一个典型的投机、投资型市场，在限购政策的严控下，通州市场减量、让利、降价三部曲将会在全国其他城市和区域上演。

　　倪虹指出，要想让房价保持平稳， 达到一个合理的水平，就要抑制投机投资性需求，引导自住型和改善型住房需求。他指出，严格控制投机投资性需求，是接下来调控的方向和主要目标。

　　一位不愿具名的住建部官员表示，政府之所以要限制投机投资型需求，也是基于对资源环境约束的考虑。“限购是综合性政策，不仅是住房问题，也是一个城市承载力平衡的问题。限购短时间不会放松，限购城市的范围可能还要扩大。”

　　另外，该人士同时认为，住房问题其实是产业结构问题、金融问题在房地产上的体现，“当时也是鼓励投资房地产的，有一个明确的政策信号，又有房价上涨的预期。如果产业结构能吸引更多的投资者进入的话，房地产就不会有这么多人来投资。”

　　“一点投机没有，市场经济就死了。”该人士说，“现在要研究的是，要让投资房地产的资金去哪儿？”

　　

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