【《财经》记者 胡雯 慈冰】 7月4日，西班牙对外银行(BBVA)研究报告认为，过去一年间，政府通过严格的信贷政策以及限购等行政手段，成功地冷却了中国的房地产市场。未来房地产价格仍会受到一定程度控制，一些大城市房价存在回调的可能性。

　　报告指出，中国房地产市场价格只是轻微高估，比均衡价格高约7%(样本包含35个城市)。与西班牙、美国和日本明显的房地产泡沫相比，中国的价格增长水平仍远低于这些经济体各自的峰值水平，增速也低于西班牙和美国。

　　BBVA是西班牙第二大银行，于1985年在北京设立代表处，2006年11月入股中国中信银行，二者成为国际战略合作伙伴。BBVA现持有中信银行约15%的股份。

　　BBVA亚洲首席经济师Stephen Schwartz认为，从中长期看，即未来的五至十年内，房地产市场总体前景向好。这主要是因为经济增长带动收入增长，再加以不断提速的城市化进程，都会提高住房市场的需求水平。

　　BBVA近期与中信银行所在19个城市的支行进行合作调查。调查显示，深圳、南京、南昌、苏州和合肥5个城市存在明显泡沫(定义为10%或以上过高估价)，南京和大连的房价出现微幅下降，其他12个城市则出现成交量下降的情况。

　　该调查同时指出，南京、南宁、北京、成都和唐山五个城市的参与者预计房价将会在明年出现下调。从中期来看，所有城市的参与者都预期房价仍将继续增长。

　　BBVA的新兴市场首席经济学家Alicia Garcia Herrero表示，如果保障房资金问题不能很好解决，将会加剧商品房市场供不应求的现状，“这确实是一个不能忽视的风险。”

　　BBVA研究指出，预计未来五年保障房建设资金需求为5.1万亿元人民币，其中今明年的花费占到一半的比例(分别占GDP的3.1%和2.5%)，而中央政府仅承诺在2011年提供资金需求总量的7%-8%，其余部分则需地方政府与私营部门提供。

　　她认为，必须给开发商足够的利润以吸引他们参与到保障房建设中来，目前主要的障碍是政府限制了保障房建设的利润。“政府不该对保障房的利润率进行规定，应该通过竞价的方式，选择能提供最低售价的开发商。”

　　Alicia Garcia Herrero表示，中国不仅需要从供给方面制定政策，即主要是提供土地或者给开发商提供补贴来推进保障房建设，并且也可以从需求上做出努力，即通过对低收入居民的直接补贴或者补贴利息从而增加他们购买保障房的能力。

　　她强调说，保障房的购买条件必须要受到严格限制，如果高收入人群撤离商品房市场进入保障房领域，将会导致商品房市场的暴跌，“保障房必须应用在适当的人身上，而不是所有人都能够去申请，否则保障房一定会崩溃。”