虹口“地王”难产　　北外滩短期难成新引擎

　　在当前土地行情不好的情况下，政策调控一向对“地王”现象敏感，而海门路55号地块高额的起拍价定会吸引高关注度，出让方为避免舆论而终止出让。

　　《东地产》  童丹霞  李珊 　报道

　　本有望刷新虹口乃至年内上海“地王”总价记录的海门路55号地块，最终未能走上土地交易拍卖台。

　　起拍价46.7亿元的海门路55号地块，是上海年初以来起拍价最高的总价地块，即便以低价成交，也将刷新上海今年土地成交记录，同时也有望一雪5年来虹口无地王的“之耻”。

　　原定于7月6日进行现场招拍挂，却在开拍前一周悄然终止出让。虹口地王随之泡汤。

　　虹口地王难出

　　海门路55地块地处虹口区北外滩板块，作为曾经的租界地，这本是与外滩、陆家嘴共同构成黄金三角的重点发展区域之一。

　　在2006年，北外滩板块曾诞生成交总价为35.29亿元的国际客运中心北侧地块的“地王”，但此后该板块的地块拍卖价格一直表现平平未出“新地王”。

　　沉寂5年后，因为海门路55地块高额的起拍价北外滩板块再次受到瞩目，然而，本有望成为虹口“新地王”的海门路55号地块不得不“胎死腹中”。

　　关于地块被终止出让的原因，上海同策咨询研究部总监张宏伟认为很可能是因为在当前土地行情不好的情况下，政策调控一向对“地王”现象敏感，而海门路55号地块高额的起拍价定会吸引高关注度，出让方为避免舆论而终止出让。

　　《东地产》在海门路地块现场了解到，在该地块南侧的东大名路沿线耸立着不少高楼大厦，上海国际客运中心、东方海港国际大厦、浦江国际金融广场等汇集于此。然而，地块的另外三面却是成片的低矮老屋，甚至它附近正在施工的地块还有老房屋未拆净。

　　与此同时，也有分析人士认为地块所在区域位于市中心老城区，动迁成本相对较高，市政规划升级的空间较小，无法形成项目与项目之间的整合积聚效应是造成这一情况的重要原因。

　　欠整体改造日渐沉寂

　　相比地王难出、处境尴尬的虹口区，它的邻居杨浦区的新江湾板块土地市场显得活跃多了。

　　2005年1月，在当时周边在售楼盘价格仅8000元/平方米的情况，新江湾城C1地块以楼面单价5617元/平方米，总价16亿元拍出，成为新江湾首个“地王”。随后，2008年铁狮门以底价67.517亿元拿下该板块的F地块，为当时的总价地王。6年来，新江湾地王频诞。至今，新江湾城小小的9平方公里之地已诞生了6个地王，被媒体戏称为“地王集中营”。

　　张宏伟认为，正是因为虹口这个大的区域环境没有进行整体改造，影响区域内的土地交易，其区域内的北外滩板块的土地市场不及杨浦新江湾城热。

　　持同样看法的还有上海交通大学城市发展研究中心副主任邢元志，他在接受《东地产》采访时表示：“新江湾，原来地点虽然不好，但胜在可以整体开发，形象完全改变；北外滩，虽然地点拥有地理优势，但同时也有很多旧的小区，改造难度极大，个别地块的开发，不足以改变北外滩整体的形象，价格提升的空间小。”

　　短期内北外滩难成新引擎

　　借力北外滩重塑虹口整体形象，一直被外界认为是虹口区发展的重中之重。

　　而针对北外滩规划，虹口区也规划建设北外滩航运服务集聚区，但多年过后依然未见起色，由此产生北外滩海门路55号地块无人应拍尴尬场面。

　　在复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来，尽管北外滩规划概念高，但后期开发并不理想，区域商业人气不足、拆迁进度慢，因此仅停留在概念经济阶段，要想突破发展瓶颈，并非短期所能解决。

　　另从虹口区与全市规划节奏可见，邢元志认为，近年来虹口的开发、改造，是远远的落后于全市，某种意义上讲，倒是有很大的提升空间，因为这些年开发不够。

　　对此其也建议：“虹口的改造，首先需要有很好的规划，第二要有很好的开发次序，就虹口的财力，难以做到整区同时改造，应在不同时期有不同的侧重点，分别进行改造和提升。”

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　　昔日地王现状

　　1、外滩地王规划建江南水乡城市综合体

　　去年2月，上海证大以92.2亿元拍得外滩国际金融服务中心地块，折合楼面价为34148元/平方米，该地块也是上海总价地王。此后，一年多时间里该项目一直不断有“资金紧张”传闻。5月初，上海证大方面向外界透露，外滩国际金融服务中心地块将在今年年底动工，预计2015年竣工。目前它仍是个大型停车场，尚未开始动工。

　　2、苏河湾地王意在高端住宅区

　　去年2月，华侨城以70.2亿元的天价苏河湾地块。该地块成交楼板价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，加冕新一任全国单价地王。2010年12月27日，华侨城苏河湾项目正式开工，预计投入约130亿元，建设时间至少5年，计划打造为高端住宅区。

　　3、长风地王不按常规将建综合社区

　　2009年9月，中海地产以70.06亿的总价竞得长风6B、7C地块，因此创造了2009年中国土地市场出让总价记录。此后，一直被外界质疑，开发获利空间也相对有限。对此，该地块也迟迟未见动工，目前地块并未按照常规思路开发，有44000平方米将建成两层楼的双拼或联排别墅，占项目总规划建设面积的1/10，其余则是22层的超高层公寓房和公共配套设施。

　　4、黄浦163街坊地块前后出让地价缩水10亿元

　　2007 年8月24日，苏宁环球集团以44亿摘得黄浦区163号地块，一时成为中国“新地王”。一年之后，苏宁退地。

　　2010年2月，该地块再次进行出让。经过41轮的竞拍后，新黄埔和上海新世界的联合体以总价34.1亿元获得。两次成交相隔两年半，地价缩水近10亿元。目前地块规划将建世界一流购物中心，命名上海新世界广场项目。

　　

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