开发商资金链迎大考

　　开发商资金链迎大考

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　在“限购”从严和销售回款不畅的情况下，开发商的资金链正进一步趋紧。

　　8月9日，国家统计局发布的数据显示，今年前7个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1.93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内最高。

　　“下半年调控政策将继续从紧，开发商的资金链会面临更加严峻的挑战。”中国房地产学会副会长陈国强向《华夏时报》记者表示，“传统的‘金九银十’将至，预计开发商会进一步调整策略，加强销售回款，房价可能有一定幅度地回落。”

　　开发商冲刺年度业绩

　　尽管在业内看来，降价促销是目前房地产商最好的回款方式，但业内一位不愿具名的开发商却感叹，“对于很多企业来说，宁愿选择便宜点卖给同行，也不愿考虑降价销售。”

　　中原地产华北区董事总经理李文杰向记者表示，如果降价幅度太大，已购房客户很可能要求“退房”，这对整个行业的影响会非常恶劣。在2006年、2008年的两轮楼市调控过程中，北京、上海都有开发商大幅降价，从而出现业主“退房”风波。

　　上述开发商表示，在本轮调控中，有实力的开发商通常是将老楼盘搁置，力推新盘低价销售。“进入三四季度，大型开发商还是要用销量换业绩，因此在9、10月份的传统销售旺季，预计开发商会打起价格战，不过，这只是销售策略，房价大幅跳水的可能性并不大。”

　　记者从北京几位知名开发商处了解到，进入8月份，不少开发商都在调整销售策略，选择降价促销。

　　招商地产销售部门一位高层向记者表示，从目前来看，下半年调控政策不会放松，但是下半年市场供应量将大幅增长，不少企业都会选择快速销售，快速实现资金回笼。“下半年我们公司的重心也会转移到促销方面，利用‘金九银十’的机会，确保完成今年的销售任务。”

　　远洋地产一位北京项目负责人则告诉记者，降价促销是为了抢占更多的市场份额，越是市场环境恶劣的年份，该公司的市场份额就会爆发性地走高，所以现在是很好的机会。

　　绷紧的资金链

　　渣打银行今年7月底的一份调研报告显示，在被调研的18个大中城市中，认为资金压力增大的企业占到了83%。

　　万科总裁郁亮在日前举办的中期业绩会上坦言，“万科对未来形势想得比较严峻一些，资金紧张的局面会持续下去。”

　　地产商开发资金主要来自银行信贷和销售回款。“目前信贷压缩的大环境，给房地产商带来了较大的杀伤力。”陈国强表示。

　　据记者了解，一些银行在中长期贷款市场上拍卖信贷额度，贷款发放的利率往往较基准利率上浮20%左右。而还有消息称，银监会等监管部门将继续强化开发企业名单制管理，开发贷款必须以在建工程抵押，不得在开发商贷款上面搞贷新还旧，也不允许暂延期限。

　　与此同时，开发商的销售业绩波动也非常明显。中原集团研究董事程澐表示，近日虽有万科、龙湖、碧桂园等标杆房企打折促销，但新房成交量并未出现明显回升。

　　此外，除了信贷与销售回款之外，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也在加大。Wind统计显示，截至8月9日，今年以来只有保利地产、科学城、万泽股份、ST合臣等4家地产上市公司公布了增发预案，预计募资130.18亿元，其中，仅万泽股份通过了证监会批准，ST合臣已宣布停止实施。

　　在资金链承压、融资成本高企的情况下，一些中小房地产企业纷纷通过转让旗下项目求生。目前在北京产权交易所网站上，处于挂牌转让期限内的房地产项目有30个之多，而上海联合产权交易所网站上的房地产项目也达23起。

　　华远地产董事长任志强对记者表示，今年以来不少中小房企因为债务关系或信贷趋紧等因素，需转让旗下项目。但即使因资金紧张而“割肉”求生，这些中小房企同样能取得不错收益。

　　“今年房地产调控虽然看上去更严厉，但市场不会出现2008年时那样大的波动，因为开发商现在已经有了应对政府调控的经验，会提前做出判断，进行策略上的调整。”任志强说。