全国三百余幅地块流拍流标 土地市场拐点已现

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　这是一个令人尴尬的市场：“面包”难卖的同时，过去因涨价预期被疯抢的“面粉”也没人要了。

　　最近一段时间，全国各地土地“流标”、“流拍”的声音不绝于耳，且大量地块以底价成交。国土部日前公布的最新数据显示，今年前7个月，全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。

　　在土地流拍率持续攀升的同时，溢价率却在不断下降。“土地市场的拐点已经出现。”阳光100常务副总裁范小冲告诉《华夏时报》记者。

　　限购城市流拍率大增

　　8月10日和11日，沈阳土地储备交易中心公开拍卖7块土地，其中4块土地因无人竞买而流拍，其余3块土地则低价成交。沈阳于今年3月出台限购令之后，土地频频流拍流标，7月更是成为全国土地流拍最多的城市。

　　在此前的7月25日，东莞樟木头生态城首批5幅用地全部流拍。业内人士认为，这是市场对东莞可能会进入新一轮限购名单的反应。

　　实际上，从6月份开始，全国范围内土地流拍流标数量开始大增。据国信证券统计，今年1月至5月中旬，住宅土地流拍宗数仅为31宗。而从6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗数就高达37宗。

　　链家地产市场研究部人士表示，被限购的城市住宅土地流标明显。在全国土地流标前十(沈阳、济南、大连、东莞、北京、成都、太原、台州、温州、武汉)的城市中，除东莞和台州之外，其余8个城市均已实行执行限购政策。

　　“后市走势不明朗是开发商拿地积极性减弱的重要原因。同时，随着市场不断下行，开发商的资金压力进一步加大，在拿地上趋于谨慎，这使得最近两个月土地流拍流标大幅增加。”中国指数研究院分析师王亮向记者表示。

　　其中，长三角区域实行限购的二三线城市是土地流拍的重灾区之一。以苏州为例，在6月底举办限购后的首场大型土地拍卖会上，共有34宗地块入市，超过20%的土地流拍。

　　苏州新沧浪房地产公司董事长史建华告诉记者，由于当地开发商认为苏州的限购政策比较严厉，对后市普遍担忧，不少当地开发商今年都没有买地。

　　显然，对一些资金链趋紧的开发商而言，“占有”土地资源已显次要，怎样“消化”这些资源则越来越急迫。

　　国土部数据显示，上半年主要城市地价环比增速也在趋缓。“在经济软着陆的要求下，货币紧缩政策将会维持一段时间，受此影响，诸如土地这类的资产价格将会处于下行的通道中，土地的溢价率继续走低，土地市场下行的趋势在中长期内难以改变。”西南证券房地产分析师肖剑告诉记者。

　　王亮则认为，由于今年上半年全国仅完成供地计划的25%，下半年的土地供应力度将加大。“流拍流标现象预计会更加严重。”

　　“地方政府坐不住了”

　　华远地产董事长任志强认为，目前的政策如持续下去，最先坐不住的不是开发商，而是地方政府。

　　一位开发商告诉本报记者，以前都是开发商急着买地，如今一些地方政府则放下身段，主动上门向开发商推销土地。SOHO中国董事长潘石屹的观点证实了上述开发商的说法。他曾公开表示，今年一个月内接待了三个推销土地的地方政府，这是地方政府过于依赖土地财政的表现。

　　“让我们深有感触的是，过去，每次参加土地拍卖都不知道会遇到多少竞争对手，是否能最终拿到土地，而现在开发商追涨土地的现象已经越来越少，获得土地的可能性越来越大。”上述开发商说。

　　范小冲则认为，一个企业如果要发展，就必须有土地储备，因此一些全国性的大开发企业仍进行正常的土地储备。而一些中小企业则由于资金链问题选择观望。

　　“必须重视今年地方债对于地方政府出让土地的影响，现在地方政府的财政形势严峻，地方投资又急需用钱，出让土地的心情十分迫切。”范小冲向记者表示。

　　国家审计署统计数据显示，至2010年底，地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。而地方债的解决已经成为备受关注的问题。

　　尽管多年来土地财政广受诟病，但在事权、财权倒挂的分税制税收体系未得到根本改变，以及地方债务高企的前提下，土地批租收入仍将是地方财政收入的最重要来源之一。不管是土地流拍，还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。如果土地市场延续目前的走势，地方政府主动上门推销土地的情况恐将愈演愈烈。

　　此外，业内人士认为，在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，或将预示着房价将进一步调整。