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杭州豪宅降价700万元抛售 议价空间加大

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-25 14:04 来源: 浙江在线-今日早报

  □本报记者 余丽 通讯员 文杰

  刚性需求引领楼市淡季成交,豪宅需求却有萎缩之势。最近,一位不愿透露姓名的知情人士透露,城西某品牌豪宅区一套总价4500万元的别墅,降价700万元出售,杭州顶级豪宅的议价空间开始加大。而限购令下,一些买家通过公司名义或子女的名义下单。

  顶级豪宅降价700万

  这位地产界的知情人士专门从事杭州高端二手豪宅的买卖业务,无论是西湖边的湖景豪宅还是钱江新城一带的新贵豪宅,他都如数家珍。“这套别墅原来叫价4500万元的,后来买家和卖家一直谈,最后谈到3800万元成交,”该知情人士表示,前后总价相差了700万元,相当于打了个85折左右。

  “现在市场行情比较淡,还是有很多房子愿意稍微让让价的,”他说,因为豪宅的总价本身就比较高,动辄总价上千万元,甚至是2000-4000万元,所以房子稍微一让价就显得数额巨大,“现在三四千万总价的房子,稍微便宜个300-500万元,还是比较好谈的。”

  在一些二手房源的网站上,检索桃花源、金色海岸、新绿园等二手豪宅,常常能看到“高性价比”、“房东出国定居急售”等推荐信息。不少房源都存在着信息重复的问题,其中很多房子都可以看出是毛坯,或者从未居住过。

  高端住宅成交快速下降

  随着加息、限贷、限购等一系列国家政策的相继出炉,房地产市场调控效果明显。目前二手房基本趋向于买方市场,购房者观望情绪浓厚,年内连续多次加息,投资型客户基本消失,刚需客户成为二手房市场的中坚力量。特别是在严厉的限购政策下,具备较好购房条件的高端客户,或因持有物业的数量及户籍等因素,受到较大的购房限制。高端物业的成交量大幅下滑。根据杭州我爱我家市场研究中心数据统计,总价在500万元以上的高端住宅项目市场占比,从今年2月份限购前的2.47%下降至目前的0.5%左右。

  而在目前市场行情下,不断上调的存款准备金率,使得不少企业主难寻资金,只能出售持有的部分房产,以解燃眉之急。而面对有急售、降价出售的高端物业,也使得部分有经济实力的购房者蠢蠢欲动。

  “这段时间买豪宅的人还是有的,还有人一买就是两三套,几千万元的房子,一次买两三套,就是上亿资金了。”一位业内人士透露,最近两三个月他就碰到过几个像这样的大买家,不过这些资本雄厚的买房者,也非常低调,往往不愿意多透露买房的想法。

  以公司名义下单豪宅

  许多豪宅的买房者,正通过各种方式绕开限购令。

  陈先生夫妇,在杭州创业的私营企业主,经过多年打拼,在杭州已经拥有多套住房,随着业务的不断扩大,近年来收入颇丰,因此,为了改善家庭的住房条件,考虑在杭州再购买一套更好的物业。但是面对严格的限购令,夫妇二人目前无法再购买住宅,而对于其他的多套住宅,陈先生也难以割舍。考虑到目前政策只针对个人进行限购,而公司登记在自己名下的陈先生,选择用现有公司的名义进行购买。

  由于目前楼市限购仅针对个人进行限购,因此,有极少数买家通过以公司名义购买物业,以绕开限购令。不过我爱我家置业专家提醒,虽然公司名义买房确实可以曲线置业,但付出的成本也比正常买房要高不少,如果公司名义买房投资的话,利润空间十分有限。无论是普通住宅还是非普通住宅,如果以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠。同时,公司购房还得多缴纳房产税,个人购房是不需要的。不仅购买时需要付出的成本更多,今后房产再转让时也需要缴纳更多的税。此外,倘若以公司名义购房,房产就将被视为公司固定资产,需要每年列入财务报表计算折旧,一旦公司财务状况出现问题,房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。

  与陈先生不同的李先生夫妇,选择以在杭州就业的女儿的名义进行置业,由于夫妻双方都为外地户口且在外地经商,因此无法在杭购房,而李先生的女儿,毕业后在杭州工作已有2年,并落户杭州公司的集体户口,因此,夫妻双方以女儿的名义在杭州置业。

  此外,落户、学区也成为一部分高端物业置业者选择购房原因。

  缺资金是抛售豪宅主因

  资金需求、改善居住是一部分二手豪宅房东卖房的理由。

  王先生夫妇,曾购买了一套城西某高档小区的房子,但由于当时决定仓促,因此楼层位置不理想,购买后也一直没有入住,今年初,在限购政策前,王先生又在城西购买了一套排屋,贷款500余万元。此后,由于每月较高的还款额,使得王先生决定出售此前那套物业,以减少平时资金的占用。像王先生这样,由于另购豪宅,因而决定出售现有住宅的业主不在少数。

  此外,部分高端物业的业主,也是一些中小企业的法人,由于受到不断紧缩金融政策影响,资金周转不畅,为了解决眼下的资金需求的因素,也使得他们不得不出售部分物业,用于企业的生产运营。

  对于急于出售物业的业主来说,降价出售肯定在所难免。而对于买卖双方的交易来看,也非常爽快。由于高端物业的交易,买卖双方对于行情也把握得非常准确。卖方基本保持一个合理心理价格,一旦和买方价格谈好,签单下定短时间内即可完成。

  此外,由于买方客户资金实力雄厚,而卖方对于资金的需求也较为急迫,因而一次性付款的比例也非常高,买卖双方都希望通过一次性的付款以缩短交易时间,减少交易程序,以尽快完成交易。

  豪宅议价空间正在加大

  “高端二手房的房东,对价格期望很高。”一位房产经纪告诉记者,“高端住宅的房东,一般都拥有较强的经济实力,除小部分房东受到资金影响有降价出售的情况外,多数房东的心理底线较高,还价空间不大,除非遇到诚心购买客户,或选择一次付款,房东可以考虑有议价的空间。我目前有几位客户在寻求高端住宅,但都是由于房东暂不肯降价,而选择继续观望或与房东再进一步协商。”

  另外,一些专业人士透露,尤其是总价千万元以上的豪宅,真正大幅降价的很少流到二手房市场上来卖,而是朋友间私下处理转掉了。顶级豪宅的房东,很多还是比较有知名度和有身份的人,把这么贵的房子拿出来卖,肯定会被怀疑生意是不是破产了,或者碰到什么麻烦,所以顶级豪宅不太会普遍性地大幅度降价公开卖,很多会转到拍卖公司或者私下自行交易。

  目前高端物业供远大于求,一些房东也不看好后市,愿意尽快出售,所以普遍愿意接受议价。

  另据消息,21世纪不动产最新发布的一份研究报告称,近期抽样调查显示,受调控趋严影响,沪上高端物业市场需求受到极大抑制,受未来获利空间或将缩小预期影响,8月以来,沪上高端楼盘的二手房卖家心态出现松动,在浦东陆家嘴、徐汇中心等板块,高端业主普遍可接受5%~15%的议价,不少业主希望尽快出手所持物业,抽身离市或套现转投其他市场。

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