杭州豪宅降价700万元抛售 议价空间加大

　　□本报记者 余丽 通讯员 文杰

　　刚性需求引领楼市淡季成交，豪宅需求却有萎缩之势。最近，一位不愿透露姓名的知情人士透露，城西某品牌豪宅区一套总价4500万元的别墅，降价700万元出售，杭州顶级豪宅的议价空间开始加大。而限购令下，一些买家通过公司名义或子女的名义下单。

　　顶级豪宅降价700万

　　这位地产界的知情人士专门从事杭州高端二手豪宅的买卖业务，无论是西湖边的湖景豪宅还是钱江新城一带的新贵豪宅，他都如数家珍。“这套别墅原来叫价4500万元的，后来买家和卖家一直谈，最后谈到3800万元成交，”该知情人士表示，前后总价相差了700万元，相当于打了个85折左右。

　　“现在市场行情比较淡，还是有很多房子愿意稍微让让价的，”他说，因为豪宅的总价本身就比较高，动辄总价上千万元，甚至是2000－4000万元，所以房子稍微一让价就显得数额巨大，“现在三四千万总价的房子，稍微便宜个300－500万元，还是比较好谈的。”

　　在一些二手房源的网站上，检索桃花源、金色海岸、新绿园等二手豪宅，常常能看到“高性价比”、“房东出国定居急售”等推荐信息。不少房源都存在着信息重复的问题，其中很多房子都可以看出是毛坯，或者从未居住过。

　　高端住宅成交快速下降

　　随着加息、限贷、限购等一系列国家政策的相继出炉，房地产市场调控效果明显。目前二手房基本趋向于买方市场，购房者观望情绪浓厚，年内连续多次加息，投资型客户基本消失，刚需客户成为二手房市场的中坚力量。特别是在严厉的限购政策下，具备较好购房条件的高端客户，或因持有物业的数量及户籍等因素，受到较大的购房限制。高端物业的成交量大幅下滑。根据杭州我爱我家市场研究中心数据统计，总价在500万元以上的高端住宅项目市场占比，从今年2月份限购前的2.47%下降至目前的0.5%左右。

　　而在目前市场行情下，不断上调的存款准备金率，使得不少企业主难寻资金，只能出售持有的部分房产，以解燃眉之急。而面对有急售、降价出售的高端物业，也使得部分有经济实力的购房者蠢蠢欲动。

　　“这段时间买豪宅的人还是有的，还有人一买就是两三套，几千万元的房子，一次买两三套，就是上亿资金了。”一位业内人士透露，最近两三个月他就碰到过几个像这样的大买家，不过这些资本雄厚的买房者，也非常低调，往往不愿意多透露买房的想法。

　　以公司名义下单豪宅

　　许多豪宅的买房者，正通过各种方式绕开限购令。

　　陈先生夫妇，在杭州创业的私营企业主，经过多年打拼，在杭州已经拥有多套住房，随着业务的不断扩大，近年来收入颇丰，因此，为了改善家庭的住房条件，考虑在杭州再购买一套更好的物业。但是面对严格的限购令，夫妇二人目前无法再购买住宅，而对于其他的多套住宅，陈先生也难以割舍。考虑到目前政策只针对个人进行限购，而公司登记在自己名下的陈先生，选择用现有公司的名义进行购买。

　　由于目前楼市限购仅针对个人进行限购，因此，有极少数买家通过以公司名义购买物业，以绕开限购令。不过我爱我家置业专家提醒，虽然公司名义买房确实可以曲线置业，但付出的成本也比正常买房要高不少，如果公司名义买房投资的话，利润空间十分有限。无论是普通住宅还是非普通住宅，如果以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。同时，公司购房还得多缴纳房产税，个人购房是不需要的。不仅购买时需要付出的成本更多，今后房产再转让时也需要缴纳更多的税。此外，倘若以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。

　　与陈先生不同的李先生夫妇，选择以在杭州就业的女儿的名义进行置业，由于夫妻双方都为外地户口且在外地经商，因此无法在杭购房，而李先生的女儿，毕业后在杭州工作已有2年，并落户杭州公司的集体户口，因此，夫妻双方以女儿的名义在杭州置业。

　　此外，落户、学区也成为一部分高端物业置业者选择购房原因。

　　缺资金是抛售豪宅主因

　　资金需求、改善居住是一部分二手豪宅房东卖房的理由。

　　王先生夫妇，曾购买了一套城西某高档小区的房子，但由于当时决定仓促，因此楼层位置不理想，购买后也一直没有入住，今年初，在限购政策前，王先生又在城西购买了一套排屋，贷款500余万元。此后，由于每月较高的还款额，使得王先生决定出售此前那套物业，以减少平时资金的占用。像王先生这样，由于另购豪宅，因而决定出售现有住宅的业主不在少数。

　　此外，部分高端物业的业主，也是一些中小企业的法人，由于受到不断紧缩金融政策影响，资金周转不畅，为了解决眼下的资金需求的因素，也使得他们不得不出售部分物业，用于企业的生产运营。

　　对于急于出售物业的业主来说，降价出售肯定在所难免。而对于买卖双方的交易来看，也非常爽快。由于高端物业的交易，买卖双方对于行情也把握得非常准确。卖方基本保持一个合理心理价格，一旦和买方价格谈好，签单下定短时间内即可完成。

　　此外，由于买方客户资金实力雄厚，而卖方对于资金的需求也较为急迫，因而一次性付款的比例也非常高，买卖双方都希望通过一次性的付款以缩短交易时间，减少交易程序，以尽快完成交易。

　　豪宅议价空间正在加大

　　“高端二手房的房东，对价格期望很高。”一位房产经纪告诉记者，“高端住宅的房东，一般都拥有较强的经济实力，除小部分房东受到资金影响有降价出售的情况外，多数房东的心理底线较高，还价空间不大，除非遇到诚心购买客户，或选择一次付款，房东可以考虑有议价的空间。我目前有几位客户在寻求高端住宅，但都是由于房东暂不肯降价，而选择继续观望或与房东再进一步协商。”

　　另外，一些专业人士透露，尤其是总价千万元以上的豪宅，真正大幅降价的很少流到二手房市场上来卖，而是朋友间私下处理转掉了。顶级豪宅的房东，很多还是比较有知名度和有身份的人，把这么贵的房子拿出来卖，肯定会被怀疑生意是不是破产了，或者碰到什么麻烦，所以顶级豪宅不太会普遍性地大幅度降价公开卖，很多会转到拍卖公司或者私下自行交易。

　　目前高端物业供远大于求，一些房东也不看好后市，愿意尽快出售，所以普遍愿意接受议价。

　　另据消息，21世纪不动产最新发布的一份研究报告称，近期抽样调查显示，受调控趋严影响，沪上高端物业市场需求受到极大抑制，受未来获利空间或将缩小预期影响，8月以来，沪上高端楼盘的二手房卖家心态出现松动，在浦东陆家嘴、徐汇中心等板块，高端业主普遍可接受5%～15%的议价，不少业主希望尽快出手所持物业，抽身离市或套现转投其他市场。