四座大山压倒楼市金九银十

　　成交低迷致库存激增 低价入市难阻再降势头 购房贷款成本创新高 房企业绩再跌三成

　　在三轮调控的叠加影响下，楼市即将迎来的这个“金九银十”很难延续往年的辉煌。面对“四座大山”的重压，开发商不得不做出实质性的战略调整。

　　根据房地产交易管理网数据，8月中上旬楼市的供应量与7月同期相比增加了七成。而仅8月19、20两日，开发商取得预售许可证将要入市的项目就达到8个，开发商期待在传统旺季取得良好销售成果的意图表露无遗。

　　然而，和去年相比，今年“金九银十”，开发商将会面临多方面的销售压力。业内预计，10月份后，楼市价格平均下调比例可能达到5%-10%。

　　压力一

　　成交量未现回暖趋势 库存同比增万套

　　据链家地产市场研究部统计，截至24日，8月北京新房住宅成交3946套，预计全月成交在5500套左右，环比下降约40%，是新政半年以来各月成交量的最低值。

　　传统的“金九银十”将近，但新房住宅成交量却出现半年以来的最低值，且未现上涨趋势，因此，“金九银十”出现成交量低位回暖的拐点时间或将延迟，至少在9月初尚难以体现。

　　与此同时，楼市库存量再次回归10.8万套的高峰，较去年8月底增加了1万多套，预计随着9月份的开盘放量，库存量极有可能突破11万。受目前销售状况和库存压力的影响，在售和未来两月将要入市项目的销售压力短期内很难有所减弱。

　　压力二

　　超半数项目“低开” 降价压力持久

　　8月23日，富力地产在中期业绩发布会上宣布调控以来价格已下调10%，预计下半年价格还会下调10%。

　　据了解，今年富力地产在京已开盘销售的商品房住宅项目金禧家园，拟售和成交均价较去年上一期开盘时分别下降7%和4%。而这只是整体市场的一个缩影。

　　房地产交易管理网数据显示，截至8月25日，北京共有108个商品期房住宅项目入市，旧盘新开的项目有65个，其中约有35个成交价格低于上期开盘，占54%。而算上打折促销的纯新盘，今年实际降价的商品住宅项目比重将超过50%。

　　业内认为，一方面，城区降价项目少有分布，城区商品住宅成交比重较7月下降11%，预计“金九银十”期间城区不会出现价格大幅上涨的可能；另一方面，大型房企下调价格对于市场的标杆作用得以凸现，加上中小房企在京存货较多，即使在“金九银十”，价格下调的步调也不会停滞。

　　压力三

　　购房成本达历史高位 需求难回升

　　和去年“金九银十”相比，消费者购房成本显著提高，购房需求被抑制。

　　自去年10月20日起，央行累计上调基准利率5次，5年以上房贷利率由5.94%上涨为7.05%，而算上2010年9-10月首套房贷尚存在基准利率85折的优惠，实际5年以上房贷利率上涨2个百分点。同样贷款100万，20年还清，当前月还款额和总还款额分别增加了1156元和28万元。

　　另外，根据央行25日数据，7月人民币存款减少6687亿元，同比少增8166亿元，这意味着市场现金流动速度加快，通货膨胀的压力依旧存在，“金九银十”期间加息预期增加。这与消费者购房意愿的减少将形成叠加效应，与往年同期相比，消费者购房意愿明显不足。

　　压力四

　　业绩环比下滑27% 房企资金链堪忧

　　根据链家地产市场研究部统计，8月房企在京新开商品期房住宅销售业绩约为65亿，环比下降27%。链家地产首席分析师张月认为，房企在售期房住宅销售业绩下降将直接影响房企的自筹资金来源。

　　根据国家统计局公布的7月份房地产资金来源数据，受成交低迷的影响，自筹资金环比降幅28.8%，预计8月这一指标依然会有所下降。

　　此外，9月份北京将会有30个左右项目入市，较8月份约增长一倍。一方面房企期待“金九银十”旺季或放量一搏，另一方面今年“金九银十”受上述因素制约未必成交火热，房企资金回笼更多地需要在价格、供应等多方面平衡中得以实现。

　　分析

　　寻求逆市突围

　　房企降价迫在眉睫

　　随着入市新项目的增多，楼市库存量可能在4季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下，只能通过降价的方式才能有效提高成交量。

　　目前，已有部分企业下调新入市项目价格。23日，富力地产宣布价格下调10%，以后存在进入深度调整的可能。预计其他房企除了上半年供应产品结构的调整外，下半年主要在价格上进行调整。业内预计，10月份后，价格平均下调比例可能在5%-10%。

　　链家地产首席分析师张月认为，今年“金九银十”期间，开发商面临多重压力，仅仅对单一方面做出应对是远远不够的，更需要对各方面有所平衡。比如房价下降是否能够获得薄利多销，提高成交量，是否能够减少库存，都是开发商做出相应对策时应该考虑的方面。

　　文/记者 杨予诺