拍卖变挂牌 原昆明市府地块再次出让
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-01 23:14 来源: 生活新报两次因故中止拍卖的原昆明市政府两宗约84亩纯商业金融用地再次回到交易市场。这次,不再沿用前两次拍卖竞价的方式出让土地,而是采用挂牌交易的方式。一些业内人士分析,在汲取了之前失败的教训后,此次挂牌交易的成功性很大。
记者昨日从昆明市土地和矿业权交易中心了解到,原昆明市政府两宗约84亩纯商业金融用地面向市场公开挂牌,挂牌及报价时限从9月19日至9月28日15时止,这已经是该地块的第三次公开出让。
原昆明市政府地块的出让之路可谓是一波三折。今年3月25日,原昆明市政府地块就宣布公开拍卖,却因规划调整突然交易中止。时隔不到两个月,昆明市国土资源局再次发出公告,宣布该地块于6月24日公开拍卖,但就在拍卖的前一天因报名竞拍人数不足7家而流拍。在上一次宣布原市政府地块流拍之前,所有人都认为该地块一定会掀起昆明土地市场的又一次高潮。有业内人士分析,在市中心范围能成规模重建的地块相当有限,而原市政府地块在规划中被定义为昆明主城CBD范围的核心区域,地块价值不言而喻。此外,从市政配套、交通发展、区域成熟度等各项指标来衡量,这都是一块优质土地。
原昆明市政府地块接二连三地中止交易开始让人们重新审视这块位于CBD核心区域地块的估价和市场预期。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授表示,今年以来银行数次压缩贷款规模以及上调存款准备金率,让银行资金外流减少,导致开发商融资难度和压力增大。目前云南本土的开发商各自都有一到两个项目,致使资金压力越来越大。今年以来频频出现的土地流拍的现象说明开发商对目前土地市场的预期并不太高,也说明国家一系列的楼市调控政策开始发挥作用。而原市政府地块在这种情况下举行拍卖,确实不是个好时机。正是由于整个土地交易市场的疲软,也让开发商们踌躇不定,选择观望的态度。
变化
拍卖变挂牌
与上次相比,原市政府地块交易方式发生了改变,由之前的“拍卖”变更为“挂牌”。所谓挂牌,是指通过发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。与拍卖相比,挂牌没有现场竞价的环节,因此所成交的价格往往要低于拍卖方式。此外,拍卖与挂牌两者最大的区别还在于拍卖交易的报名家数要求不低于7家,而挂牌交易只要有一家报价即可摘牌。
分析:星迪嘉拍卖公司的负责人黄经理认为:“这一调整其实是吸取了上次流拍的教训。”黄经理说,该地块之所以会在6月24日那次拍卖中流拍,是因为到截止日期前来报名竞拍的人数不足7人,按照昆明市拍卖程序的规定,不足7家竞拍者只能宣布流拍。但事实上,截止报名日期,已经有3家开发商报名竞拍并交纳了保证金,如果没有7家竞拍者的门槛,原市政府地块的去向应该已经尘埃落定。
事实上,上次拍卖的时候前来索取拍卖文件的企业有30多家,其中有一半是楼市新鲜面孔,但这些企业绝大多是都是以探风为目的,最终有决心和实力拿下地块的企业却是寥寥无几。“显而易见,这就是为上次报名竞拍的3家开发商进行的变更。”黄经理说。
每亩提价500万
本次挂牌交易总起价为25.218亿元,折合每亩单价约3000万元,而上次挂拍交易总起价为21.015亿元,折合每亩单价约2500万元,每亩交易起价提高了500万元。相应地,楼面地价也有变化。备注信息显示,KC2008-32-A1地块参考楼面地价为6428.42元/平方米,KC2008-32-A2地块参考楼面地价为5623.89元/平方米,两个地块每平方米的楼面地价比前一次增加了1000元左右。让人有些疑惑的是,本来就不低的交易起价,再次加价之后会不会更难以被市场接受?
分析:一位业内人士认为,由于地块位于CBD核心区域,即便是调整之后每亩单价约3000万元的价格也十分合理。比如去年如安街地块拍卖,就创下了2800万元/亩的价格,原昆明市政府地块的区位价值决定了它应该要高于这个价格,成交价格应该很轻松能超过25亿元。
此次采用挂牌方式出让,成交价格依然有上涨的可能。比如在挂牌期限截止时有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,由出价最高者取得土地使用权。但由于拍卖与挂牌的性质不同,导致了成交价格也会有所出入。“一般来说,现场竞价的方式更能够推高土地的价格,而挂牌就要显得相对柔和,成交价格也会略低。”正是基于这样的考虑,昆明市才会提高该地块的交易起价。
“从这些调整来看,表明昆明市一方面急于卖掉这块土地,一方面也希望能够卖个好价钱。在吸取了前两次的教训后,此次出让成功问题应该不大。”黄经理表示。
生活新报 记者 袁野