重庆房产税扩大征收范围雾里看花

　　早报记者 陆鸣 

　　限购扩容纠结之际，重庆房产税也传出扩大征收范围的声音。

　　9月7日，新华社旗下的《经济参考报》援引有关部门权威人士的话报道称，重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。该报道还引述分析人士的话称，已经实行7个月的房产税对重庆房地产市场影响有限，这是此次酝酿调整房产税征收范围的原因。

　　7日晚间，重庆当地门户网站华龙网在显要位置，发布题为“重庆市财政局回应：并无扩大房产税征收范围计划”的报道。该报道引述重庆市财政局有关人士的话称，房产税每年10月份的征期还没到，现在就讲“房产税作用有限”为时尚早。“市财政局也尚未研究扩大征收范围的问题，更不可能发布相关消息。”

　　不过，前述华龙网的报道也援引该市财政局有关人士的话说，作为先行先试的省市，重庆没有经验可循，运行一段时间后对房产税的《暂行办法》和《征管细则》进行完善，也是合理的、必要的。

　　权威部门口中的假消息

　　值得一提的重庆房产税政策将调整的消息，并非首次曝出。

　　此前的5月29日，上海、重庆试点个人住房房产税改革时满4个月之际，新华社引述重庆市长黄奇帆的话说，个人住房房产税改革将在1年至2年试点的基础上总结完善，两地试点后的“修改版”可能在全国推广房产税改革。他坦陈，“重庆版”房产税改革试点方案确有需修改的地方，重庆将全力把此项改革试点到位。 

　　改革注定是房产税试点的题中之意，但具体怎么改，黄奇帆并无详细说法。

　　房产税扩围会不会是重庆的选项之一？

　　7日晚间，重庆市财政局税政处一位负责人对此则强调，目前这方面的“权威”传言都是假消息，他们才是权威部门。

　　当天下午，重庆市国土资源和房屋管理局办公室主任孙阳则表示，重庆市拟扩大房产税征收范围一事，她本人还没有听说，“我觉得应该不会吧，因为一年的试行期还没有过。”

　　而重庆市财政局综合处一位负责人的话或许更耐人寻味：“扩大房产税征收范围是大的政策，我们不方便讨论。”

　　循例，房产税试点方案应由地方上报，中央定夺。

　　“扩围”猜想

　　媒体猜测的方案，看上去有鼻子有眼。

　　根据前述《经济参考报》7日的报道，中央财经大学税务学院副院长刘桓分析称，此次重庆酝酿的房产税改革“扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大，比如将高档住房界定为“建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1.5倍(含1.5倍)以上的住房”。

　　刘桓的分析依据之一，是1月28日发布的《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》(下称《办法》)中，提及的“未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围”。

　　上述《办法》还提到，在重庆市主城九区，对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。其中，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。 

　　重庆麦吉可房产开发有限公司营销部总经理朱畅分析，“如果将高档住宅的认定标准，由现有的2倍变为1.5倍。这一标准执行到位的话，影响应该是很大的。目前重庆的高端项目，基本都能达到。”

　　据朱畅称，按目前重庆主城区商品住宅6000多元/平方米的均价算，1.5倍后的价格标准在10000元/平方米左右，而均价9000元-10000元/平方米的商品住宅在重庆还是比较多的，重庆最贵的商品住宅单价可达3万元/平方米。按照现有的2倍标准，覆盖的房源估计5%都不到，如按1.5倍算，则能够覆盖15%～20%。

　　重庆中原地产副总经理何伟坚分析，重庆房产税施行半年多来，所起作用可以用“微不足道”来形容。真正对重庆楼市成交量、价起关键主导作用的，还是限贷等一系列宏观政策，虽然重庆目前还没有实施限购，但其他城市的限购及限购加码对重庆市场起到了震慑作用，“这些都远比房产税影响深远，更加致命。”

　　“扩围说”流传

　　听说过“重庆酝酿扩大房产税征收范围”消息的人，不止于前述经济参考报提及的“权威人士”。

　　重庆市渝中区地税局办公室一工作人员即称，近期她从周边同事、房产中介机构、房地产开发企业那里，听说了重庆拟扩大房产税征收范围一事。但她同时强调，其并没有接到任何有关房产税征收范围扩大的正式文件，目前重庆市的房产税仍按现有范围征收。

　　重庆中原地产副总经理何伟坚的消息来源，同样是“耳闻”。何伟坚称，他估计是现有征收范围覆盖太小，比例只在全市5%以内的住房，起不到实质性的效果。而0.5%~1.2%的税率标准，则“相对合理”。

　　和泓地产重庆公司营销总监唐加辉也说，重庆拟扩大房产税征收范围一事，其也听说了，“据说比较可靠，这几天业内都在谈论。现有的范围太小，只针对5%左右，没起到明显效果，对成交没有实质性影响。”

　　据唐加辉称，目前对重庆楼市起最大抑制作用的是限贷，另外其他城市的限购也对市场产生了强大的心理影响。

　　朱畅则认为，这几天，业内人士都在议论房产税征收范围可能扩大的事情，他本人觉得消息比较可靠，“具体的说法好像是将高档住宅的认定标准由现有的2倍变为1.5倍，如果这一标准执行到位的话，影响应该是很大的。目前重庆的高端项目，基本都能达到。”

　　“扩围”影响有限？

　　房产税对于重庆楼市的影响究竟有多大？

　　按照前述新华社报道引用黄奇帆的说法，重庆房产税改革试点有序推进之际，重庆楼市已出现三大变化。一是开发商造高档房的积极性明显下降；二是高档房的销售量下降30%；三是高档房销售价格下降10%。黄奇帆坦言，这些效果并非房产税政策单独所起作用，而是房地产综合调控的效果。 

　　何伟坚的体会也是，目前重庆的房价正在逐步下降，一手楼盘价格普遍都有5%~10%的跌幅，个别楼盘跌幅甚至达到20%。而从5月到现在，一手新房的成交每月只维持在8000-10000套的水平，仅相当于市场较好时月均20000套的一半。

　　而根据中国指数研究院的数据，2010年12月，房产税试点启动前，重庆样本商品房成交均价为6525元/平方米。今年8月，重庆样本商品房(含保障性住房)成交均价为6555元/平方米。至少看上去，房价并无明显波动。

　　何伟坚说，从短期看，房产税对压制投资性需求，增加保有环节成本、降低房屋空置率等有作用。

　　即便重庆房产税真的“扩围”，何伟坚也认为，影响可能很有限。考虑到重庆房产税最高也只有1.2%的税率，这与房贷收紧、利率上调等政策比起来，威力相差太远。