杨红旭：房价之病只能长期调理

　　杨红旭(微博)   

　　随着房地产调控的持续进行，9月以来房地产市场突然加速度降温，突出标志是部分城市出现价格下跌两三成的楼盘。前几个月，北京郊区的通州是“重灾区”，多个售楼处出现老业主闹事现象。近日，上海几个楼盘显著降价后，同样惹得老业主不高兴，甚至出现怒砸售楼处的极端行为。原因很简单：这些分期开发的项目，近期新推房源或正在卖的房源，价格显著下滑，这让降价之前购买的老业主感到资产大幅缩水，一般可达几十万元。

　　那么，该如何看待这一现象呢？首先，企业降价是一种商业行为。在市场经济条件下，商品价格是由供需关系决定的，企业拥有调整价格的自主权。当然，在特殊情况下，某些特殊商品的价格也会由政府指导，甚至管制，比如为了抑制高通胀，与民生相关的肉蛋价格即如此。面对高房价，增城、韶关、廊坊等地政府今年出台了限制期房预售价格的政策。

　　其次，房价下跌符合调控政策意图。2009年12月以来的这一调控，有几种官方口径：扼制房价过快上涨，稳定房价，使房价回归合理水平。综合来看，长期可以小涨，中期应保持稳定，短期应有所下跌。企业促销，项目降价，不正是政策求之不得的吗？

　　再次，老业主因房价下跌而闹事站不住脚。商品买卖，须有契约精神，这是受法律保护的。商品房买卖，凭的是购房合同，若开发商违反合同，业主当然可以要求赔偿或退房。若拿房价下跌说事，则法律断难支持。大家都能理解，购房花费家庭巨额资金，谁也不愿家庭的主要财产大缩水。

　　这是一个悲剧，这是一个悖论。这一不合理现象的背后，隐藏着很多深层次的东西。前几年，一直有种说法，房地产绑架了中国经济。若再具体一点，可以说房价绑架了中国社会。第一，房价下跌时期，一定是土地市场和房产市场同时低迷之际，地市低迷导到土地出让金萎缩，房市低迷导致房地产税收下滑。如果地方财政运转失灵，麻烦事可就多了。今年以来，绝大部分地方政府的钱袋子都有点瘪，但支出事项并不少，尤其保障房指标剧增。日前温总理在广西座谈时，柳州和百色的书记就曾诉苦：保障房建设资金不足，今年需要32亿元，中央财政和地方财政筹措10亿元，还差22亿元需金融支持。

　　房价涨，有人怨言多；房价跌，有人打砸闹。证明了一点：民众的利益从来都是不一样的，态度和立场也是迥异的。2003年以来，我国房价的涨幅确实偏大，部分城市确实出现一定程度的房价泡沫。然而，到底多少人希望房价接着涨，到底有多少人希望房价下跌，其实是笔糊涂帐。今年3月住建部副部长齐骥曾表示：国家统计局最近一份抽样调查显示，我国城市居民自有住房率达到89%，其中约12%为祖上传下来的，40%多是房改房，近40%是商品住房。这么高的住宅私有率，世界罕见。据此，如数据准确，大致可以认为，一成多的无房户期望房价大跌，五成左右的家庭有改善需求，也乐得见房价下跌，不跌亦无大怨言，毕竟有房；四成左右的人，并不愿房价大跌。

　　不过，11%无房户中的绝大部分，和住房困难的有房户(部分城市将人均住房面积不足15平方米列为保障对象)，他们的住宅问题，其实基本与房价涨跌无关，当前大跌中的住房保障与他们有关。对于其他有购房需求和能力的民众，尤其是投资投机者，近十年持续高涨的房价，使他们形成了惯性思维，认为房价就该只涨不跌，基本上没有风险意识。所以，当切身遭遇到房价下跌后，条件反射性的将满腔怒火烧向了“万恶的开发商”。

　　接下来，随着开发商资金链的进一步紧缩，可以预见还会有更多的项目被迫冒着老业主的“炮火”降价促销，这些案例的数量可能将超过2008年。2008年10月“解放者”就现身了。今年不会这么早，不过，如果这一现象进一步蔓延，调控房价政策力度，极有可能减弱。中国有自己的特殊国情，房价可以维持基本稳定，但绝不能大跌，否则政府、企业、银行、业主皆遭殃。房价之病，还须长期调理，靠西药是不行的。  (作者系房地产研究人士)