北京二手房滞销四成房源积压未售

　　北京楼市待售二手房滞销严重。最新数据显示，挂牌3个月以上未成交的有销售意向的甚至急售的房源至少有3.5万套，占到全市在售二手房源的四成。

　　当“卖得越晚亏得越多”逐渐成为一些二手房业主的共识之时，二手房市场集体迫降在即。

　　市场发现

　　房源积压 成交不足万套11月或继续

　　根据链家地产市场研究部统计，当前二手房市场中挂牌3个月以上而未成交、业主仍处于实售甚至急售状态的房源保守估计有3.5万套，占在售二手房源总量的40%左右。

　　房源的大量积压，使得急售的业主不得不一再压价出手。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，11月上半月北京全市二手住宅成交均价为21260元/平米，再次打破10月低价纪录，创年内新低。

　　然而，降价并没有带来好收成。据统计，今年1-10月，仅1月份的成交量接近2.5万套，而后的2-10月，成交量在1万套上下浮动，从3月份开始，成交量更是连续7个月不足万套。

　　“看跌后市”的心态，使得观望气氛愈发浓郁。记者今天获得的最新数据显示，截至昨日，11月北京全市二手房住宅网签总量为4110套，预计全月成交8500套，或将成为持续成交不足万套的第8个月。

　　业主讲述

　　“晚卖一天就少买半个厕所”

　　业主谢勇琪面对迫切的换房压力，自嘲已成为“困兽”。

　　半年前，谢勇琪将自己在和平里的一套60平米的一居室以190万挂牌出售，但是没想到一挂就是半年。“一共有过五六个人来看房吧”，虽然过去半年了，但是看房人的数量少到用十个手指就能数得清。

　　最终，在经过多次议价之后，小谢同意出售，客户以155万元成交，和去年8月份时期价格相比竟低了40万元左右。

　　“看着房价越来越便宜，我这叫一矛盾啊！我也得拿着钱去买房啊，可眼见手上的资金一天一缩水，晚卖一天没准我就得少买半个厕所！”回想起去年夏天中介追着卖房的情景，小谢悔不当初但也无可奈何，自嘲迫切换房的压力已经让自己成为“困兽”。

　　专家分析

　　恶性循环 业主大幅降价出售

　　类似谢永琪的这种情况在二手房市场上也并不鲜见。对于个别着急出售的业主来说，议价空间相对更大。

　　这种“困兽之斗”的局面在改善型业主身上体现得最为明显，这也导致了小户型这个稀缺产品价格出现下降。据链家地产市场研究部统计，11月90平米以下的房屋成交价格为23500元/平米左右，这是今年成交价首次下降至24000元以下，在10月份之前，价格一直维持在24000元/平米以上。

　　链家地产首席分析师张月认为，对于卖小买大的改善型业主来说，只有快速降价求售，才能达到升级置业的目的，但随着滞销房源累积量变多，出售难度增加，改善型业主非但不能成功出售原有房产，想换成大户型也受到严重阻碍，会进一步导致大户型滞销，可谓进入一个恶性循环。

　　这种现象会使得成交始终低位徘徊，价格下降速度也随之加快。

　　●预测

　　低位成交

　　或持续至春节后

　　3个月以上挂牌而未出售的房源在二手房市场基本属于滞销，这对业主信心造成直面打击，滞销时间越长，业主扛价心理越弱。

　　张月认为，当前成交的情况基本奠定了年底成交不涨反降的基调，这种低位成交至少要持续到春节后一个月。也就是说在2012年3月份之前，即未来5个月之中，成交都难以好转。

　　“滞销房源的滞销周期表面是3个月以上，短期再不出售，实际就是8个月以上滞销期。”她表示，对于很多业主，尤其是限购政策后就开始“排队卖房”至今已经9个月的业主来说，当前降价出售意愿变得更大。

　　中原地产市场研究部则指出，二手房原本已经存在大量的积压，而新房市场竟也出现一个多星期全市只预定14套的情况，在这种局面下，二手房无疑将面临更加严峻的挑战。

　　文/记者 杨予诺