北京大兴翡翠城小区公园变身售楼处 物业否认违约

　　导读：北京大兴区翡翠城，健身会所变身样板间，小区公园改造售楼处，到底是违规还是违约？开发商和物业谁之罪？本期《天天315》重点关注：翡翠城小区业主维权纪实。

　　中广网北京11月28日消息 据经济之声的《天天315》报道， 11月27日下午,在北京市大兴区翡翠城三期小区游泳馆的二层，业主举行了一场自发的维权大会。

　　北京大兴区翡翠城区的开发商是北京市华润曙光房地产开发有限公司，小区的管理方是华润置地（北京）物业管理有限公司，刚提到的这两家公司就是业主的维权对象。

　　据记者了解这种维权大会已经开了不只一两次，那么开发商和物业管理公司侵犯了业主哪些权利？业主们又是如何维权的？我们的记者参与了这次会议，趁会议没有开始，记者和几位入座的业主先聊了两句，业主让记者看手里的合同，并指出其中一条，告诉记者说这就是我们的维权依据。

　　消费者有话说：健身会所变身样板间 小区公园改造售楼处

　　业主：公园会所不得改为他用，但政府指令允许除外。承诺规划中的公园及会所不得改为他用，这写的很明确，政府让他强拆。

　　记者：要改的话，有权退房吗？

　　业主：现在有权退房，但是我们要求他拆除。我们肯定还得住在这。

　　业主：这块是我们的乒乓球室和保龄球馆。

　　业主：骗我们盖了这个。

　　业主：这是我原来买房子的样板间，这是绿地，原来特别好，经常有电影、儿童活动。有承诺、会所、公园、绿地，有公园卡提供24小时游泳，原来这底下是游泳的。

　　记者：这个卡的使用时间到了吗？

　　业主：有的还有钱呢。

　　记者：卡退了吗？

　　业主：人家没说是要做什么，直接说整顿，结果变成了样板间。

　　维权大会开始，主持会议的是大兴区留香园小区的一位业主，会议一直在有秩序地进行着，不过窗外很嘈杂，一直有推土机的声音伴随着业主发言的声音。

　　业主：我们还得继续努力，这个拆迁的声就证明了大家团结才是力量。我做一个小的提议，我们为我们的团结鼓一下掌，会所安防以及物业管理的各种问题我们都要去解决。当然我们不是上帝，我们不是了不起的什么人、什么组织，但是我相信，只要我们努力，我们就能够逐渐的解决它。当然不是一天之内就可以解决，我们一步一步来，先解决重要的、紧急的，解决完了之后，我们再逐步的去解决。总之一个目的，我们住在花这么多钱买的房子，我们总要有一个安全的、干净的、整洁的环境，这一点不过分，我们没想欺负别人，我们也不允许别人欺负我们，就这么简单。

　　记者和一位业主来到翡翠城小区公园的施工现场，想看看公园现在的模样，现在公园门口还写着公园九里，临时售楼中心，公园九里指的是翡翠公园南边一处名为“公元九里”的新楼盘，现在正在建设中。据记者采访了解，翡翠城三期的小区与公元九里同属一家开发商，业主表示，所以他们才敢在公园里建楼。不过现在里面的建筑已经拆除，一个大的挖土机正在作业。

　　业主：这个是拆了再建的。

　　记者：现在已经开始拆了？

　　业主：对，现在开始拆了。

　　记者：那也看不到原来建的售楼中心什么样了。

　　业主：弄的特别豪华。

　　记者：公园修复还需要很长时间吧？

　　业主：对，我们跟区政府反映，从6月份下的违建通知书，10月底维权了两次，11月7日大兴区规委给了一个正式的文，2月底之前拆，5月底之前恢复公园原貌，大兴区政府可能没同意要求今年年底务必拆除，否则区政府直接强拆了。

　　翡翠公园，原本是北京市大兴区翡翠城三期小区的配套社区公园，开发商之前在这里建起两层欧式建筑，可是现在业主们休闲、娱乐无处可去，这样一座已经快成形的建筑现在被拆除是有原因的，业主维权是原因之一，但不可能拆除的这么快，刚才录音中业主也提到主要是因为这是违章建筑，怎么违章建筑就能盖起来，而且都快要成型了，为什么盖之前业主们不知道？业主们应不应该知道？

　　业主给记者看得商品房买卖合同补充协议中的第八条写着：甲方承诺该规划中的公园及会所不做其他规划用途，但政府指令改变的除外，甲方擅自改变该规划用途的，乙方有权退房。合同中有这样的承诺，却依然将翡翠公园另作他用，业主们还被隐瞒了实情，为什么说隐瞒？记者上周二采访时，公园里的建筑还没有拆除，一位业主对这件事情的详细介绍。

　　业主：我们刚开始买房的时候有一个补充协议，补充协议里说的很清楚，公园和会所不能够他用，除了政府有规划改变。我们入住进来之后，对面的翡翠公园很漂亮，很整洁，很多老人孩子都在那溜弯。去年年底的时候，有业主发现整个公园被围起来了，业主问为什么？物业的人说公园时间也久了，需要整修一下。

　　又过了几个月，有人发现里面起了一个非常大的建筑，后来问华润的人，他们说这是华润新楼盘“公园九里”的售楼处。我估计后来政府也发现了这个情况，在今年6月份下了违建通知书。

　　其他业主了解到这个情况之后非常生气，没有告诉我们，也没有经过我们的同意，虽然公园的产权不属于我们，但是配套的使用权是属于全体业主的，盖了所谓的售楼处或者管理用房没有知会我们，我们当然不同意，要求恢复原貌，另外要赔礼道歉、赔偿损失。

　　会所也是我们原来的羽毛球室、乒乓球室、游泳池、健身房等等，怪异的是物业在2009年9月份，公开张贴了关于会所停修整顿的公告，理由是说时间长了，有些设施老旧了，需要停业整顿。从9月份贴出公告之后，我们就发现我们原来的羽毛球馆、乒乓球室全都关了，经过几个月的装修之后，突然变成了华润“公园九里“的样板间了，这不是欺骗我们吗？如果重新修了一下变得更好、更漂亮，我们当然欢迎，突然之间变成华润公园九里的样板间了。原来的健身房、羽毛球馆都没有了，都没有地方活动了，所以大家非常生气。

　　关于录音中业主提到的，北京市大兴区规划委确定这是违章建筑一事，记者也拨通了北京市大兴区规划委的电话，和相关工作人员进行了核实。

　　大兴区规划委分局执法队：翡翠公园新建楼房属违章建筑 肯定会拆

　　记者：你好，我是中央人民广播电台记者。翡翠公园现在盖的楼是违规建筑吗？

　　工作人员：我告诉您办公室主任的电话，您跟他联系一样好吗？

　　记者：翡翠公园盖的楼是违规建筑，是吗？

　　主任：你打一下我们分局的执法队，他们专门负责这个事。

　　记者：我想咨询一下，翡翠公园现在新建的楼房是违章建筑吗？

　　工作人员：是违法建筑。

　　记者：会拆吗？

　　工作人员：会啊。

　　记者：大概多长时间会拆？

　　工作人员：区里跟区拆委办一块在协商，看看怎么处理。

　　记者：这个楼现在已经成型了，就直接拆了吗？

　　工作人员：具体拆的方案没有定，肯定是要拆。

　　现在公园里的违章建筑终于拆除，业主们为自己鼓掌也是情理之中，维权的苦可能也只有他们自己心里最清楚，不过这是个好的开始，之前业主还提到了会所被改建成样板间的事情，这个业主也是不知实情的，知道的只是停业整顿，那么华润置地（北京）物业管理公司都做了哪些工作？公园的建筑已经因为谎言的揭穿付出了盖了又拆除的惨痛代价，会所又会怎样？

　　其实业主们并不希望这样，业主们维权无非是想保护自己使用公园和会所的合法权益，公园和会所什么时间能够恢复使用才是他们最关心的，所以在华润置地最近发给业主两封公开信的时候，业主们觉得看到了希望。公开信中写明了公园和会所恢复使用的时间，不过业主们也比以前更谨慎了，真得就能够在这个时间恢复使用吗？业主的不信任是从不说实情的会所窗户上张贴的公示开始的，所以不知道现在这封公开信有多少业主能够相信。记者拨通了翡翠城三期小区的华润置地物业的工作人员，想了解为什么会所没有将实情告知业主？

　　物业：所占的公园与会所将于明年逐步恢复

　　记者：当时公园改成售楼中心，为什么没提前通知业主？

　　曹助理：我是后来的，之前的事不是很清楚，我大概问了问，会所在公示栏里贴过这个事，2009年的事。

　　记者：当时怎么通知的？

　　曹助理：公告栏张贴的。

　　记者：改建售楼中心吗？

　　曹助理：我们都是新来的，之前怎么说的我们不太清楚。我是去年8月份来的，现在老人基本都没有了，有一个听说是张贴过。

　　记者：现在物业管理哪块？

　　曹助理：这一个多月，业主跟物业公司一直有交流、座谈，现在维权的业主主要提的是公园、会所问题，前两天发了一个函，每家、每户信箱里都有一封信，就会所和公园的问题都一一答复了。

　　记者：信的大致内容能介绍一下吗？

　　曹助理：占的公园和会所明年都逐步恢复。

　　记者：占用的期间呢？

　　曹助理：那倒没具体说，那封信上只是说了翡翠公园内的临时建筑物将进行拆除，翡翠公园将于2012年5月份重新开放，会所的多功能厅将于2012年内恢复。

　　物业工作人员说自己是2010年才来的，记者又致电华润置地（北京）物业管理有限公司的总机，经过多方转接后，记者终于接到华润置地媒体负责人刘女士回复的电话。

　　刘女士：我负责媒介，我姓刘，我会把您的问题记一下，然后再由负责这个项目的人再跟您进行接触。我跟他们沟通一下，可能明天跟你联系。

　　记者：明天大概什么时间？

　　刘女士：下午吧。

　　记者在周六下午接到华润置地媒体负责人刘女士的电话，不过对方并接受采访，只是又和记者表示需要周日再答复。

　　刘女士：我记得您有四个问题需要我们回答，这里面有一些涉及到合同、合约，要请我们法务部的同事看一下，本来答应今天下午给您回复，可能要到明天了。

　　记者：明天大概什么时间？

　　刘女士：明天上午三四点钟。

　　周日下午记者再次接到电话，但对方回复只是文字答复，于是记者又表示因为看到建筑已经拆除，所以要补充两个问题，对方说要找相关的人沟通，于是记者又继续等待，在下午18点多时记者收到了一封邮件，看过邮件后又致电刘女士。

　　刘女士：对您关心的一些问题，我们以书面形式给您发过去了，以书面的形式回答您的问题，请您谅解!

　　来看记者的问题和物业的答复。

　　记者的大致问题：

　　合同上清楚写明甲方承诺该规划中的公园及会所不做其他规划用途，但政府指令改变的除外，已经向相关部门证实，这是违章建筑，当初为什么要改建？改建前为何没有将实情告知业主？到现在也没有一个合理的解释。

　　拆除后公园和会所什么时间恢复使用？

　　除了拆除外有没有考虑会给业主们一定的补偿？因为从09年到12年公园和会所都无法使用。

　　华润置地的回答：

　　一、关于翡翠公园：翡翠公园是由开发商代建，并由开发商代管的。为完善公园相关功能设施增建了建筑物，因后续手续中存在一些问题未能最终实现，我们决定拆除该建筑物，目前拆除工作正在进行中。

　　二、关于会所：会所产权归开发商所有。2009年9月，会所中的部分设施如游泳馆、健身房和羽毛球馆因运营严重亏损，无力再继续运营，因此停业整顿，此事在当时已进行公示。

　　三、关于合同约定：首先无论是公园和会所都不存在“改变规划用途”的情况。如有业主认为出现了合同中约定的“改变规划用途”的情况，我们愿意以合同为依据解决问题。

　　四、恢复使用的时间在致业主的公开信中已经写明：公园将于2012年5月；会所的多功能厅将于2012年内恢复。

　　华润置地答复的问题中没有提到是否会给业主补偿，华润置地应不应该为业主无法使用公园和会所负责？从09年到公园会所恢复使用的这段时间，业主们合法使用的权益受到的侵犯，该如何维权？

　　北京潮阳律师事务所律师郑传凯及节目特约评论员包华对此作出评论。

　　律师：开发商应承担违约责任

　　郑传凯：如果开发商与业主签订的购房合同当中，对于规划的公园及会所有明确的约定，由于开发商新建的是违章建筑，已经经过相关部门依法确认，相应开发商的行为就可以构成合同上的违约，并且应当按照相应的违约条款承担它的违约责任。

　　具体来讲，当事人双方可以就违约金支付的比例或计算方式进行协商。如果合同当中有针对这一条款的违约金计算方式，那就应当按照相应条款来进行违约金的补偿，但是如果没有约定，可能需要业主就所遭受的损失进行举证。

　　专家：业主存在举证不利的风险

　　主持人：开发商也好，物业管理公司也好，当他们再把公园里面的建筑用作他用的时候，他们心里头应该明白这是违约的吧？

　　包华：我相信它们是知道的，也就是说原先合同中有这样的内容，但是里面的改变我觉得大家可以关注一下。第一点，开发商答复中关于代建代管的说法。如果是代建和代管，一般情况下应该是市政配套公园，但是公园已经建成多年，为什么政府一直没有做接管，而是由商业企业进行继续代管，这是大家需要关注的。另外，公园的规划究竟本身是什么样子，比如开发商说现在公园不涉及到改变用途的内容，业主说改变了用途，里面就会涉及到公园原先的规划里到底应不应该有建筑物还是只能有建筑物，所以业主要证明自己的损失确实困难。

　　主持人：华润置地物业管理公司是不是应该有告知业主实情的业务？

　　郑传凯：针对合同履行如果针对合同进行变更，或者相应的法律行为，相对人是有告知义务的，但是实际上这种告知义务应当由合同的相对方就是售楼的开发商来履行而不是物业。

　　律师：开发商在拟定合同时已规避风险

　　主持人：这个时候到底应该如何主张自己的合法权益呢？

　　郑传凯：我刚才看到开发商给媒体的回应当中一共有四条，我注意到的第三条，称“我们愿意以合同为依据来解决问题”，根据我们以往的经验，包括起草合同、审查合同包括处理相应纠纷的经验来看，开发商对自己的合同应该说还是非常有自信的，所以我认为当事人如果通过诉讼的途径维护自己的权益存在较大困难。

　　主持人：能不能理解当初开发商拟定合同的时候，已经有意识的规避了某些对自己不利的风险。

　　郑传凯：是这样，开发商可能规避了很多风险，他在制作以及起草合同的过程当中就会对可能产生的风险进行忽略，或者说在文本当中尽量模糊掉，这样对于今后业主的维权是一个障碍。

　　主持人：开发商在合同泛本出台之前就已经规避掉不利风险，现在华润置地给媒体的回复你觉得怎么样？

　　包华：我觉得很难达到业主的期望，首先回复应该给业主造成的生活不便表示歉意，对于媒体推动事情表示感谢。第二点就是针对公园恢复之后究竟是不是由政府接管，应该给出说法。第三会所的亏损问题究竟怎么解决。业主也需要考量自己的要求本身底线在哪？

　　专家：期待企业积极主动回复纠纷

　　主持人：无数的公司都会把自己的责任首先推掉，然后在一些细小的方面给消费者一些好处，然后这件事情可以平息，你对于企业的这种做法持什么观点？

　　包华：首先，从企业角度看，他认为有些事情不是他的责任，因此需要更多磋商和沟通。第二，解决问题总要表现出一定的诚意，给出一些措施，但是这些措施是否能够完全解决问题，我相信开发商心里也清楚。

　　主持人：其实很多时候企业在应对公关危机的时候，会有点像挤压牙膏一样，媒体挤一点就回复一点，不妨站在消费者的角度来多想一点，给一个简单明了的切切实实能够让双方比较满意的回复，事情的解决起来会更顺畅？

　　包华：我认为如果华润公司回复如果能更主动、更积极，一次性把工作做到位的话，大家还不会有那么多的怀疑。

　　主持人：特别希望能够看到华润下一步会做出什么来，那么在这起纠纷中，谁应负起主要的责任？

　　郑传凯：依据合同的相对性，如果针对之前签订的有关公园会所条款产生违约责任，应当是由开发商向业主承担违约责任，本期案例当中没有谈到物业公司是由业主委员会委托的还是由开发商委托的，所以根据经验推测，很有可能物业公司是由开发商出面去进行委托的，实际上物业公司只是作为开发商的受托人来面向业主处理这些。

　　主持人：目前已经成形的违章建筑正在拆除，那么拆除的损失到底应该由谁来承担呢？

　　郑传凯：肯定是由兴建的人自行承担，开发商或者相应的其他经济主体，谁来兴建谁来拆除。