广州11万套直管房仅六成完好 建议纳入保障房

　　广州直管房面临维修难管理难等问题 市民进建议将其纳入保障房

　　走基层

　　转作风

　　改文风

　　昨日，记者从民进广州市委员会获悉，今年民进广州市委员会的集体提案是广州市直管房的管理和使用。提案介绍，2011年广州全市有直管房总数为27169栋，共112323套，总面积在491.63万平方米，其中住宅102503套，面积351.77万平方米。全市直管房由于产权不明晰、管理体制落后等问题，存在修缮管理难、租金低转租情况严重等问题。提案建议市政府尽快出台公共租赁房屋管理条例，将直管房纳入住房保障体系。

　　文/本报记者王鹤

　　问题探源

　　产权不明晰统一管理难

　　根据民进广州市委员会提案显示，2011年广州全市有直管房总数为27169栋，共112323套，总面积在491.63万平方米，其中住宅102503套，面积351.77万平方米，占直管房总面积的71.4%。目前，直管房产权主体多样，产别差异大。广州直管房包括解放初期没收旧政权的房产；社会主义改造运动中赎买、经租、代管的私人房产；政府出资集中兴建的房产；集资建房后长期租赁给集资户的房产；城市市政建设拆迁私房给予小额补偿后安置公房租赁居住的房产等，造成日常管理无法采取统一的政策。

　　除产权清晰的纯公产外，广州直管房有约50%以上为各种私产。这类直管房大量没有办理房产证，或是产权资料不健全，致使修缮报建等很多工作无法顺利开展。有的房屋产权清晰，但因为种种原因造成所有人和实际使用人之间、承租人和转租人之间权责不一致。上述原因严重影响直管房管理有序化，造成资源配置效率低下。

　　提案中建议，加快直管房管理的制度建设，尽早以市政府名义发布相关管理规定，同时向上级立法机构建议制定更高层次的法规，把直管房的产权管理、进入、退出机制，管理机构设置和职能分工、当事人权利义务关系等作出规定。

　　1 修缮管理难

　　4.6万套为损坏房或危房

　　记者从广州市房管局了解到，建于1949年前的直管房有4.6万多套，占比41%，距今已有60多年楼龄。仅六成直管房属于完好房或基本完好房(共6.8万多套)，四成房屋为损坏房或危险房(共4.6万多套)，其中严重损坏或危房有3900多套，非住宅的完好率明显高于住宅。而在直管房中存在消防安全问题的直管房共6.6万多套，占比57%。

　　长洲岛被列入广州历史名城保护区，该地区也是黄埔区低保户较多的一个社区。该地区的直管房被列为文物，任何单位未经有关部门同意都不得拆除，文物修缮保护工作要经过多方论证，并得到相关部门批准才可进行。据了解，2010年以前，由于资金、部门沟通等问题，导致该地区的房屋修缮和保护工作滞后。房管部门想对岌岌可危的房屋进行排危拆除，却受文物管理部门和村民限制，只能等待危房自己倒塌。

　　除了文物直管房得不到有效修缮外，广州的“竹筒屋”和“气球屋”等传统房屋由于房屋产权不明晰，消防隐患也得不到及时排除。

　　提案建议：考虑社会物价水平承受度的前提下全面提租，租金调整后，按一定的比例提取维修专项资金，对纳入保障体系的直管房进行相应的修缮，加大对非成套危旧直管房的改造力度，不断改善群众的居住条件。

　　2 以房养房难

　　平均租金仅3.5元/平方米

　　除产权不明晰导致修缮困难，直管房房屋租金偏低，也是导致直管房不能以房养房的原因。

　　据了解，广州市直管房住宅的平均租金为3.5元/平方米，部分家庭享受廉租住房租金减免，实际收取1元/平方米。目前，月租金在70元以下的占比51.3%，租金单价集中在2~4元间的租户占比56.1%，这种较低的租金水平直接体现了直管房的福利性和保障性。直管房老化产生日渐攀升的维修费用，也造成租金长期入不敷出，要靠非住宅租金收入弥补(据了解直管房住宅的户数占全部直管房户数的90%，但租金收入仅占全部租金收入的10%)。九成的直管房分布于越秀、荔湾和海珠三个区，承租面积和月租方面，此三个区的占比也达到了90%左右。

　　提案建议：将目前平均租金按照年度CPI上涨水平逐年提升，逐步实现“以租养房”，压缩寻租空间；同时加强对低收入家庭的保障，对符合廉租房租住标准的家庭继续按照廉租房管理制度和租金标准执行，增加直管房住宅租金征缴弹性，对达不到廉租住房保障条件但经济确有困难的应酌情减轻负担。

　　3 转租清退难

　　转租费200元清退成本过万

　　市房管局有关工作人员介绍，房租偏低，房屋六成无独立厨厕，又没有准入和退出机制，租住直管房的大多为低收入群体，即使出现转租或转借现象，也很难举证或给予清空。

　　房管所有关工作人员介绍，他们曾发现一名直管房承租户由于家庭人数过多，自己购买了自有产权房屋，将直管房加价200元出租给同是低收入人群的朋友。房管局发现后，通过法律手段进行清退，花了数万元的代价将原承租户的朋友请出了房屋，过了不久，该直管房被分配给了另外的低收入户。为了200元转租费，政府部门花费了数万元代价。民进广州市委员会提案中称，在实际中发现因绝大多数直管房住宅条件很简陋，转租租金也不高，转租对象也只会是中低阶层，投入大量财政资金、人力物力清退行动的结果是房子从一个困难户转移到另一个困难户的手中。转租的租金差额(几百元)在清退住房困难的转租户成本(超过万元)面前微不足道。

　　提案建议：对清理中发现的转租行为，在处理上根据不同情况采取保持现状、更换承租人，对应清退而确有困难的采取按同地段房屋市场价征收租金等办法。