老潘半路杀出抢外滩地王

　　复星称已经投入了很多，不希望其他公司介入

　　本报记者 王海春 上海报道

　　 复星发布的SOHO中国收购外滩8-1地块交易“或侵犯复星权益”的公告，揭开了外滩金融地块多变的命运。这幅处于外滩金融带核心位置的商业地块，在2010年公布竞拍结果后就成为了各界关注的焦点。

　　 虽然上海证大在商业地产开发领域有着丰富经验，然而资金短板的阴影却始终没有散去。在以92.2亿拍得外滩“地王”后，该项目就在资金上捉襟见肘，先后与复地、复星、绿城和磐石的联合，让看上去很风光的“地王”在开发之路上走得磕磕绊绊。而此次老潘的强势介入，恰好让证大可以全身而退。

　　一条公告掀起的风波

　　 在2011年的日历马上就要翻过去的时候，复星国际12月30日发布了一条令媒体吃惊的消息。“就SOHO中国收购证大外滩8-1地块项目公司部分股权，复星做出了正式回应。该项交易或侵犯复星权益，若该等权益无法得到保障，复星将采取一切合适之法律手段维护自身权益。”

　　 如果没有复星披露的这则消息，外界也许还不知道复星、SOHO中国与上海证大之间的纠葛。“看着公告的内容，感觉老郭和老潘似乎是要打官司了。”同策房产研展部总监张宏伟表示。

　　 引起复星做出上述反应的，是SOHO中国所发布的收购外滩金融地块的公告。

　　 2011年12月29日，SOHO中国发布公告称，公司签订股权及债券转让框架协议，拟斥资40亿元向证大五道口及绿城合升收购上海海之门房地产投资管理有限公司50%的股权，从而间接拥有上海外滩8-1金融地块50%的权益。

　　 然而，复星似乎并不希望SOHO中国出现在外滩金融地块项目中。

　　 “我们不希望其他公司介入这个项目。我们在外滩地块上已经投入了很多人力和资金，虽然前期遇到一些资金的问题，但现在已经解决了，目前项目进展很顺利。”复星集团相关人士1月4日向记者表示。

　　 “现在的这场风波也许是意外，然而外滩金融地块项目命运的多舛，却似乎是注定的。因为上海证大拿这块地的时候，就有一些先天的不足。”乘星行机构总经理李骁表示。

　　 由于该项目位于上海传统的豫园商圈与最繁华的外滩之间，加之上海在“十二五”期间将着力打造外滩金融带，因此这幅土地面积4.5万平方米的商办地块被认为是上海最有前景的房产项目之一。2010年2月1日，外滩8-1金融地块被上海证大房产以92.2亿元的价格拿下。

　　 然而有业内人士告诉记者，证大开发这个项目面临不小的风险。

　　 “上海证大在商业地产的运营、管理和招商上堪称一流，商业项目是他们的强项，商业团队的实力在华东区排在前几名，不过公司也有资金的短板。”五合智库副总经理蔡文韬指出，上海证大每年的经营业绩约50亿元左右，可是外滩项目除了要支付92.2亿元的土地出让金，后期建设开发资金预计也将超过百亿。

　　 蔡文韬向记者表示，以证大目前的实力，很难独自开发这个项目。“由于上述项目投资量大、开发周期长，如果要使项目能正常开发并持续运营，上海证大就需要更多的资金并引入实力较强的合作伙伴。”

　　还原股权变更

　　 也正是因为资金上的短板，促使上海证大不久后与复地、复星进行了联合。

　　 复地集团一位高层告诉记者，上海证大拿下外滩地块后，复地对该项目起了不小的支持作用。而这应该也是复星所指“优先认购权”的一部分。

　　 “当时复地和复星的高管都很重视这个项目。2010年年中时复地与证大进行了合作，除了帮助证大解决前期投资资金问题，还协助证大进行设计方案工作。此后复地与证大的合作交由复星来做了。复星集团专门组建了一个独立的团队来负责外滩金融地块的设计、招商和营销品牌工作，疏通与政府规划、建筑施工等方面的关系。”复地集团上述高层表示。

　　 然而经过这一番股权重新安排后，外滩金融地块的“主人”发生了重大变化：SOHO中国和复星的股权比例将各占50%，而上海证大则完全退出了该项目。

　　 2011年4月，证大房产与复星、绿城和磐石共同组建合资公司，各方分别在其中持有的股权比例为50%、30%、10%及10%。时隔7个月后，2011年11月，证大房产与复星国际同时公告，上海海之门房地产投资管理公司与证大名下的外滩地块项目公司签订了协议，以现金95.7亿元收购证大所有股权及负债。不过与此前合资持股情况有所不同的是，复星国际已在海之门中成为持股50%的大股东，而证大、绿城及磐石分别变更为35%、10%及5%。

　　 此番潘石屹购得的50%股权，即来自证大、绿城及磐石。

　　 “业界都认为，这个项目将完全由复星主导，所以当SOHO中国表示将参与到这个项目中时，都感觉有些突然。”张宏伟说。

　　 在外界看来，外滩金融项目上SOHO中国似乎是突然插了一脚。

　　 不过记者在采访中却了解到，在该地块上，SOHO中国与复星之间的所谓“竞争”并不是近期才出现的，其实SOHO中国已经与上海证大就股权转让问题进行过多次协商。

　　 “收购股权不是小事，而且这次收购的金额不小，不是短期一两天就可以决定的。我们和上海证大差不多已经接触一年了，此前也试图和复星方面接触。”SOHO中国上海公司相关人士告诉记者。

　　 “公司会秉承诚意与复星进行合作，强强联手把项目做好。如果进展顺利，希望今年四季度项目可以正式动工。”上述人士表示。

　　 在2010年年底的上海投资者答谢会上，SOHO中国董事长潘石屹曾向媒体表示，会在上海寻找适合的商业项目，并可能会参与到一个黄浦江沿岸的商业项目开发中。当时媒体均认为潘石屹所指的“参与”的项目可能是世博地块的商业项目，然而经过一年多时间之后，这个项目终于浮出了水面。

　　 “上海证大董事长戴志康曾说过，证大如果能从这个项目中全身而退，就是成功的。上海证大去年的资金一直比较紧张，今年又有一部分借款需要还。对证大来说，他们似乎已经无心在这个项目上继续投入更多的资金了。而把项目以适当的价格早点脱手以换取资金，是最主要的。”李骁向记者表示，在这样的背景下，谁能出得起一笔资金，谁就可能在这场博弈中胜出。