上海上周新房成交量创31周新高

　　早报记者 陆鸣

　　沪上楼市的回暖势头，正越发明显地体现到成交数据上。

　　金丰易居&佑威联合研究中心5日提供的监测数据显示，上周(2月27日-3月4日)上海市新建商品住宅成交面积为20.15万平方米，环比(较前周)上涨43.50%，创下了去年8月1日以来近31周的新高；新增供应面积更是环比激增150.59%，至16.99万平方米，为今年以来新高。成交均价则环比小幅反弹5.11%，至20487元/平方米。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，近期沪上楼市的成交回暖与部分刚需项目的有效去化(预定和成交)不无关系，低价入市、小户型是这些项目的主要特点。

　　据佑威数据，上周沪上商品住宅成交面积榜的冠军，被位于宝山的保利叶语摘得。而保利叶语上周28653平方米的成交量，也是排名第二的旭辉上河苑成交量的2.74倍。佑威分析，保利叶语之所以如此热销，是因为其实际降价达4000元/平方米，造成很大震动。

　　来自佑威的监测数据显示，保利叶语上周的成交均价为17046元/平方米。

　　佑威预计，保利的行动将影响开发商的心态，或引领新一轮降价潮的提前到来。

　　“以价换量”收效

　　上周因为“低价”获得热销的楼盘，不只是保利叶语。

　　据佑威统计，上周沪上成交面积榜排行前十的楼盘中，有6个楼盘的成交均价不足2万元/平方米。其中，成交面积排名第二的旭辉上河苑，成交均价仅为9250元/平方米。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上周沪上商品住宅成交量继续大幅反弹，今年以来首次突破了20万平方米，可见在僵持一段时间后，开发商以价换量的策略很有成效。

　　德佑地产研究主任陆骑麟分析，近期沪上楼市的逐步回暖，一方面是受季节性因素影响，另一方面也与楼盘打折范围扩大有关。此外，普通住房标准的放宽和首套房利率优惠的重现，也有利于刚需楼盘的成交。

　　据陆骑麟称，上周成交面积排名靠前的外围楼盘房源，大多符合普通住房的标准。

　　黄河滔则提到，1-2月间沪上新推项目中，成交均价较去年同期回落的项目有10个，且没有价格上涨的楼盘。而开发商这种以价换量的推盘策略，也确实起到了明显的助推作用，这10个降价入市的项目中，至今成交面积在1万平方米以上的达5个。

　　而高价位住宅的成交也有了回暖势头。

　　德佑地产最新发布的监测数据显示，上周上海成交了35套单价5万元以上的房源，比前周多出26套；成交面积1.07万平方米，为前周的4.2倍。

　　开发商流露抢收意图

　　随着成交量复苏，开发商的推盘热情也有所升温。

　　据佑威统计，上周沪上获取预售证的商品住宅项目共9个，其中旭辉上河苑、保利湖畔阳光苑、万科尚景苑等外围项目，推盘面积都在3万平方米以上，而陆家嘴花园一期则成为了今年首个推盘的内环内住宅项目，该楼盘本次推出的多为90平方米以下小户型房源。

　　黄志坚分析，上周沪上楼市新增供应的大幅上升，有可能表明，开发商受成交量攀升鼓舞，加快了入市的步伐，“以价换量的行动似乎更为果断。”

　　“只要开发商愿意大幅降价，那么3月成交量就会较2月大幅攀升。”黄志坚说。

　　来自21世纪不动产的统计显示，上周沪上新增入市楼盘中，有两个在不到4个月的时间内，再次推出新房源。该机构分析，主要原因是这两个项目此前推出的房源去化良好，“在楼市小阳春初现的当下，开发商流露出集中推盘抢收潜在客源的意图”。

　　银亿集团销售总监王士章判断，3月会有更多的开发商入市、促销，推盘力度也会保持与上周同样的水平。

　　“向上势头不如2011年”

　　也有更为谨慎的声音。

　　在某上市房企副总裁看来，沪上楼市近期呈现的复苏势头，只是正常现象，并不能说明市场出现了回暖迹象。“我们将龙年春节后一个月的市场成交情况与往年春节过后一个月的成交情况作了比对，今年成交量的向上波动势头并不算突出，甚至还不如2011年。”

　　该上市房企副总裁认为，近期楼市的复苏迹象“之所以让人感到惊喜”，“完全是因为前面很长一段时间里，成交实在是太差了。”

　　上述上市房企副总裁还提到，目前市场的货存量仍然很大，开发商的资金依然较为紧张，上周成交量的大幅上涨有个别楼盘大幅降价的因素推动，预计接下来几周的成交量会稳定维持在10万-15万平方米。他认为，眼下限购政策没有改变，这样的成交水平无疑会令开发商之间的竞争更加激烈。

　　陆骑麟也认为，能否让3月变成名副其实的“小阳春”，还要取决于开发商降价策略的延续性。

　　“‘两会’之后，楼市调控或将以延续和加强实施当前的政策为主，因此后续更严厉的调控政策出台可能性相对较小。”陆骑麟对于调控政策的走向则相对乐观。

　　这与王士章的判断颇为相似。他认为，接下来几周的成交量也会在20万平方米左右，这一成交水平或将成为今年楼市的成交常态。

　　王士章的判断依据，同样来自于对现有调控政策走向“短期内不会变得更严厉”的判断。

　　“当然调控政策也不会放松，开发商的处境不会变得更好或更坏，因此市场不会出现更好或更坏的预期。”王士章认为，市场总体会保持一种相对平稳。

　　“8折已是折扣底”

　　开发商降价动力的持续性目前依然值得怀疑。

　　黄志坚判断，在相互竞争带动下，中低价位商品住宅会呈现价格“普降”格局。

　　但黄志坚也指出，目前状况下的降价，多是开发商被逼着降，资金链不紧张的开发商很难会去降价。对开发商而言，一旦回款足够保障正常运营，就会缩小或取消优惠，重新进入观望或等待政策的逐步“回暖”。

　　“从目前的市场情况看，不管刚需楼盘还是高端楼盘，只要能照市场价打8折就能吸引客户成交，8折的折扣基本已经触底。”王士章预计，今年上海楼市全年的成交量在1000万平方米以上，高于2011年700多万平方米的水平。

　　前述上市房企副总裁同样认为，开发商继续大幅降价的动力有限。

　　“目前开发商自然不会惜售，但也不会采取像去年年底那种拼命挣扎要活命的做法。”该副总裁解释，去年年底，很多开发商为回笼资金，对楼盘的去化率要求普遍都在80%以上，而现在可能只会要求60%，剩下的慢慢卖，“可以视日后的市场情况，慢慢缩小折扣幅度，甚至有慢慢加价的可能。”

　　该副总裁认为，大多数开发商会采取少量多批的方式推盘，“用这样的方式推盘，推的其实都是库存。不过开发商却乐得以这样的名义吸引客户，而对于买房人，这样的加推，一可以带来优惠，二也会有选择余地。”

　　在该副总裁看来，开发商目前这么做，并不会招致政策压力。

　　该副总裁说，3月是“两会”月，市场回暖、反转是不可能的，惟一的可能是“价平量涨”或“价略跌量涨”。“只要价格平稳，供需两旺也是政府所愿意看到的，价平量涨或者价略跌量涨对市场是最好的，开发商、买房人、政府都乐见其成。”