人民日报追问合理房价指标：关键是居民可承受

　　早报记者 王齐

　　自国务院总理温家宝明确表态房价远未回到“合理价位”后，关于什么样的房价才算“合理”的讨论正在持续升温。

　　22日，人民日报在“民生视线”栏目，发表题为《房价多少是“合理”》的述评文章，并提出更为细化的关切点：房价降到什么程度才是“合理价位”，持币观望的购房者又该在什么时候出手买房？文章认为，能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格，房价“合理”的关键是居民可承受。

　　此前的3月14日，在全国“两会”闭幕后的新闻发布会上，国务院总理温家宝明确说，“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松”。关于什么叫“房价合理回归”，温家宝当时也给出了他的理解，“应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”。

　　房价收入比远离“合理”区

　　而“房价与居民的收入相适应”的提法，与“房价收入比”的概念颇为接近。所谓房价收入比，是指购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述地区居民购房的支付能力。

　　《房价多少是“合理”》一文提到，目前比较流行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

　　如果按照这一标准，中国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市尤甚。

　　此前的1月，中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军曾撰文提到，目前中国城市房价收入比达8至10倍，北京和上海等城市甚至接近30倍。而即便在房地产泡沫达到顶峰的2005年，美国房价收入比也不过是5.1倍。

　　人民日报22日的报道中，也援引网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”的公式，计算出各地的“合理房价”。如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、广州4573元/平方米。这一计算结果，从侧面反映出一些城市房价收入比过高。

　　但这一现状也有改变的可能。

　　摩根大通在最新发布的一份报告中提出，今年中国的房价将下跌5%～10%。如果假设家庭收入每年增长12%～13%，2012年，中国的房价收入比能进一步下降至8倍左右。

　　但大城市的房价依然承压。摩根大通根据国家发改委的房价数据计算表明，到2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍。房价收入比最高的城市为北京(23)、上海(16.3)、杭州(17.2)和深圳(16.9)。

　　牵出收入分配难题

　　眼下，业界对于房价收入比的价值仍存疑问。

　　住建部有关专家的看法是，3-6倍的说法，是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，“哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响”。

　　“房价收入比描述居民对住房价格的可承受性，并非主观判断性指标。如果把房价收入比作为衡量一个地区住房价格是否过高的指标，并据此来人为地假设一个‘合理’区间，未必十分科学。”上述专家并不否认，改善房价收入比是住房政策所要追求的目标之一。

　　一位国企开发商提出，房价问题的背后，其实是中国收入分配不均的现实，两极分化大。不只是房地产的问题。

　　一位不愿具名的分析师也称，中国的房价收入比太高，是低估了居民收入。“不少人的灰色收入、财产性收入并未在统计之列，即使是普通家庭的收入统计也有漏洞，房产、股票等财产性收入没有统计进去，而这恰恰是过去十年城市普通家庭最大的一块财富增值。”

　　克而瑞分析师杨晨青则强调，房价过高的原因，还是在于商品房供应少，土地量放得少。“我认为中国楼市大多地方都是没有泡沫的，就是十大重点城市中外围以及周边的卫星城存在泡沫。”

　　“政策稳市场才能稳”

　　解决房价过高的问题，降价似乎是条“捷径”。

　　但一位国企开发商给早报记者算了一笔账，建安成本加上配套费用就要30%，土地成本30%，剩下的毛利润率大部分都要交税。

　　上述开发商介绍，他们公司有一个体量很大的项目，土地是10多年前买的，楼板价很低，但即使是这样，他们的毛利润率不会超过30%，“因为利润的60%都交各种税费。”

　　一位港资开发商直言，关于过去十年房价快速上涨的原因，尚待梳理，“以往的政策不是催生房价上涨，就是强迫房价下跌。政府并没有一个长久性的规划政策，政策总是变。”

　　“让住房制度和相关政策逐步稳定下来，政策稳定了，市场也更容易稳定。”江苏省建设厅厅长周岚对人民日报说，房价不再暴涨暴跌的时候，购房者的心态和预期也才能稳定，这样的楼市才是健康的。

　　日本野村控股株式会社常任顾问氏家纯一给出了更为谨慎的忠告。

　　17日财新网援引氏家纯一的话说，过去几个月，中国一些城市的房地产价格出现下降趋势，政府也开始对货币政策进行为微调，但日本的经验是，有时候人们会产生泡沫减退的错觉。

　　一位上市房企高管也认为调控仍有必要，但不一定要坚持限购，可以用房产税来调节。

　　对于房价合理回归的时间表，上述高管的预测是“要5年以后”，“今年的市场比去年好多了，但开发商还是要尽快出货。下半年考虑买地。”