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博鳌嘉宾激辩房价:从政策底到市场底还有多远

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-04 10:23 来源: 四川在线-华西都市报

  经过3天的高层对话和讨论,博鳌亚洲论坛2012年年会3日在海南博鳌闭幕。

  由于在今年一季度,随着楼市调控“政策触底”成为业内共识,上海、北京等城市的刚性需求有所释放,但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。在博鳌论坛上,围绕今年楼市走向,中外与会嘉宾展开激烈碰撞,探寻房价回归的“市场底”,为中国房地产改革把脉问诊。

  政策触底

  刚需回暖22个城市成交量增长

  今年全国两会期间,住建部副部长齐骥明确表示,近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出,促使开发商“以价换量”,让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。

  与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说,前期“限购令”等政策出台后,从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下,近期一些城市楼市出现回暖迹象。

  北京市住建委网站公布的网签数据显示,3月北京新建住宅签约量,剔除保障房成交量后,环比2月上涨46.6%,新建商品房均价已连续3个月调整至2万元以下。

  海口市民杨静一直有购房自住计划,长期观望后最近终于出手购买了一套小户型。“政府部门说调控政策出得差不多了,再不出手担心房价会再次反弹。”

  根据中国指数研究院监测的40个城市,从3月19日至25日,有22个城市的楼市周均成交量出现增长。

  与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为,中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价,是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说:“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”

  中央政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观,坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。

  “房地产行业还在‘过冬’,必须花心思挖掘刚需,把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业集团总监周素萍坦言。

  与会嘉宾普遍认为,以自住需求为主的市场,将是2012年中国楼市的鲜明特征,不要奢望房价今年会大幅反弹,稳健调整仍将是基本走势。

  市场寻底

  嘉宾坦言再跌15%至20%到谷底

  对于大家最为关心的房价问题,长江商学院副院长刘劲认为,未来房价的涨幅可能只会与通胀水平持平或略高一点,投机房地产的暴利时代已经过去了。

  与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为,如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇,市场底部最迟将在年底前出现,房价至少还有15%至20%的下降空间。

  作为房地产开发大佬,绿地控股集团董事长、总裁张玉良也给出了明确答案:下降15%至20%。

  张玉良说:“我每天在卖房子,总理关于房价的观点也说得非常正确,一些城市房价过高,主要是两部分地区。一部分地区像我们一线城市,现在房价我也认为太高。第二,前两年上涨过快的一些城市地区,虽然也不是省会城市,但是两年之内涨那么多,确实不正常。这些城市我认为合理回归是应该,而且完全有可能。如果一定要用数字来量化房价下跌空间,我自己认为再下跌15%-20%就已达到谷底了。”

  张玉良表示,从去年4季度以来,很多城市房价都有回涨,只是高低不同罢了。对于一些房价本来就比较低,城市化进程也比较快,经济支撑也比较强,人们收入水平也不低的城市,房价要下降恐怕也不太现实。

  “至于现在房价为什么不动?主要是我们调控预期没有告知,如果调控预期告知,我相信成交量很快会上来。”张玉良说。

  企业对策

  结构调整进军新城市

  面对当前房地产市场严厉的调控政策,房地产企业究竟应该如何应对?

  “企业不能改变环境,只能去顺应市场。”张玉良的策略则是:“大中型房地产企业必需进行结构调整,到不同的城市去开发,拓宽原来的市场范围,说不定就能打开新的市场。与此同时,还要对产品进行研究,顺应政府政策的变化,提高产品质量,增强竞争力,才能很好地生存下去。比如去年7月开始,绿地就开始降价,有的产品降了15%,最高的则降了20%。”

  首创的刘晓光则认为,房地产开发商要顺应变化,改变过去的开发模式,“大规模拿地、大规模融资、大量生产住宅的模式已行不通了。未来更有前途的就是远离中心城市、地铁和新兴工业区等所形成的新城市中心。”

  在调控高压下,当前楼市投资投机性需求得到有效遏制,正是推行房地产制度性改革的良好时机。

  “目前房地产调控效果仍是短期的,短期的需求调控往往压抑下一阶段供给,反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说,调控政策频繁多变,也会带来市场剧烈波动。

  “既然是短期调控政策,就早晚要退出。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林说,只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则,楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。

  华西都市报记者杨东 李臣 摄影 雷远东 综合新华社

  新闻观察

  政策退出应避免“报复性反弹”

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