四大城市副中心 改善置换大扫描

　　四大城市副中心 改善置换大扫描

　　小房换大房，旧房换新房，楼梯变电梯，郊区换市区……置换型客户在移居变迁，迁往徐家汇、花木、五角场、真如这四大城市副中心。

　　东地产  汪露    报道

　　一手房降价风起，二手房尾随其后，加之普通住房标准的调整带来的交易税费的优惠，改善型的需求与日俱增。

　　对改善型买家来说，由于资金有限，他们一般需要卖掉原有的物业套现才能实现换房计划。既是改善，优质地段、良好的社区环境对他们来说则至关重要。

　　“一步到位”是多数改善型客户的普遍心理。《东地产》把目光锁定在上海四大城市副中心，扫描“卖小买大”交易情况。

　　徐家汇

　　板块：徐家汇中心板块

　　案例

　　购房人：李先生(上海人)

　　置业需求：改善型自住，预算400万，2房

　　买房背景和动机：李先生夫妇住在闵行。儿子在徐家汇有一套2房，但不是学区房。眼看孙子到了入学适龄，一家人开始商量对策。最后老李决定为了孙子，卖掉了闵行的老房子，在徐家汇挑选一套学区房。这样既能解决孙子的上学问题，也可以和儿子住的近一点。这几天一家人看了不少楼盘，但好的房子太贵，而差的房子又看不上。

　　板块扫描：议价空间小  买家犹豫】

　　据汉宇地产永新分行经理韩雪萍介绍，本月类似上述李先生的改善型自住客较多，基本可以占到7成。尽管带看量依旧不少，但整个市场的观望气氛还是浓厚。韩雪萍说，造成这一现象的原因除了政策的因素外，还有新增房源量的缺乏和房东议价空间的缩小，如上月有套永新花苑的3房，挂牌价是660万，议价空间在15-20万，但最近有个买家看中了，价格出到了640万左右，最后却没有谈下来，其主要原因是卖家的议价空间突然缩小。

　　目前板块内房价依旧较为坚挺，次新楼盘的售价在4-5万元/平方米，老公房售价在3-3.5万元/平方米。而租赁方面，租金稍有一定幅度的上涨。

　　改善房源推荐】

　　永新花苑

　　均价：42000-43000元/平方米

　　永新花苑位于辛耕路近天钥桥路。由于受到的徐家汇商业的辐射，周边有美罗城、港汇广场、太平洋百货、轨道1号线、9号线等配套，居民生活非常便利。社区共分两期开发，由四幢高层建筑群组成，小区休闲会所功能齐备。

　　创世纪花园

　　均价：35000-37000元/平方米

　　创世纪花园位于零陵路近漕溪北路，是光启小学的对口楼盘。周边交通便利，步行约3分钟可达轨道交通1、4号线上海体育馆站，附近有20多条公交线路，同时周边商业设施众多，到美罗城、港汇广场等仅需步行10-15分钟。

　　鑫国家园

　　均价：40000-42000元/平方米

　　鑫国家园位于徐家汇繁华地段，规模较小，主要是由4栋小高层和高层所组成。社区建设年限较早，区内没有什么规划，绿化景观也不多。但周边商业云集，遍布餐饮、娱乐、休闲等高档消费场所，生活便利度非常高。

　　汉宇地产永新分行联系电话：64688250

　　花木

　　板块：联洋板块

　　案例

　　购房人：李先生(新上海人)

　　置业需求：改善型自住，预算500万，3房

　　买房背景和动机：李先生在陆家嘴从事金融方面的工作，经过多年努力，财富有一定的积累。为了给家人一个品质更高的生活，李先生想把金桥的3房换成联洋的3房。近一年来他和太太看过数十套房子，但看了很久，二手房的价格似乎没有太多的下滑。思来想去，决定此时出手。但李先生中意的房子还是高出预算30万。经过考虑，最后定了一套位置、楼层、装修较为出众的房源。

　　板块扫描：说时轻巧做时犹豫】

　　汉宇地产世纪分行经理张正记告诉《东地产》，从门店的带看和成交数据上看，联洋板块延续上月“看多买少”的境况，虽有不少改善型买家表示有置换的意向，但也只是“嘴上说说”而已。

　　尽管观望气氛较为浓厚，但房价依旧坚挺，以仁恒河滨城一期的128平方米小3房为例，市场挂牌价格在4-4.5万/平方米。在联洋从事二手房市场多年的张正记表示，经过短短10年的发展，如今的联洋已经成为一个名副其实的国际社区，走在街道上，你不难发现身边有很多的境外人士。对于联洋的楼市他一直较为看好，其原因也很简单，首先社区楼价抗跌性强，而目前可选的房源也较多，优质房也不在少数。

　　改善房源推荐】

　　联洋年华

　　均价：33000-38000元/平方米

　　联洋年华位于迎春路长柳路，是板块内地理位置较佳的楼盘之一。社区以高绿化率设计，园内设计中央绿化景观，并带有一个人工湖。社区周边配套较为齐全，步行5-10分钟可到大拇指广场、世纪公园、轨道交通9号线杨高中路站等。

　　仁恒河滨城

　　均价：40000-60000元/平方米

　　仁恒河滨城是联洋板块内地标性楼盘，共分三期开发。区内环境优美，3期北岸绿化设计更为突出，以依靠洋泾港天然景观河道景观，设计了一个小型夏威夷海滩。在物业方面，管理非常严格。周边配套较为完善，世纪公园、大拇指广场等皆在步行5-10分钟。

　　大唐盛世年华

　　均价：33000-38000元/平方米

　　大唐盛世年华位于梅花路银霄路。社区的设计主要以“园形”理念为主，其中园内的圆形人工湖、圆形休闲广场和绿化营造相得益彰。小区周边配套较为齐全，世纪公园、麦德龙超市、轨道交通2、7号线等皆在步行5-10分钟，居民的生活便利度很高。

　　汉宇地产世纪分行联系电话：51036886

　　五角场

　　板块：五角场板块

　　案例

　　购房人：朱阿姨(上海人)

　　置业需求：置换2套1房，每套100-150万

　　买房背景和动机：家住明丰苑的朱阿姨这些年一直为儿子买房的事情烦心。家里积蓄不多，如今的房价高不可攀，眼下儿子婚期也即将到来，夫妻俩急坏了。因为手上的资金只能支付地处偏远的房子的首付，朱阿姨决定把自己住的2房卖了，在家附近置换2套小户型，这样既可解决儿子的婚房，自己也不用搬去较远的地方生活，而且双方可以互相有所照应。

　　板块扫描：未卖不先买】

　　上海中原仁德分行经理程湘表示，目前五角场板块购房者中置换客占了7成，他们较青睐于2房的次新房。国顺分行经理陈丞也表示，在放盘的房东中，8成以上的房东也是置换，除了是到其他区域购买大面积的物业，还有部分房东是移民国外。不过，目前二手房的议价空间已在5%以下。

　　据汉宇地产国顺分行经理丁凯介绍，本月门店带看量很多，但从成交案例上分析，主要是一些刚性需求的案子。尽管改善型需求的客户多于刚性置业者，但多数还是只看不买。究其原因除了房东的议价空间不大之外，还有这些买家需要先将手上的房子处理掉，再买进。

　　本月该板块内的次新楼盘房价下滑幅度不大，如佳龙花园等楼盘售价基本维持在3-3.3万元/平方米。租赁方面，佳龙花园的2房租金在4500-5500元/月。

　　改善房源推荐】

　　黄兴绿园

　　均价：29000-31000元/平方米

　　黄兴绿园位于包头路国顺东路，由多层和小高层组成。社区以板式结构设计，区内栋距超大，即便是一楼的采光也是相当充足。社区周边生活配套设施完善，交通也十分便捷，步行至8号线黄兴公园站、五角场商圈需10-20分钟。

　　汉宇地产国顺分行联系电话：51099522

　　香阁丽苑

　　均价：30000-34000元/平方米

　　紧傍五角场商业圈，向西过一条路就是五角场商业圈中心，仅相隔一千米距离，交通方便快捷，靠近黄兴公园，小区一部分属于绿地景观房，视野佳。此外，小区还是学区房，对口杨浦小学，书香气息浓郁。

　　中原地产国顺分行联系电话：51788058

　　文化花园

　　均价：24000-28000元/平方米

　　小区属于大型社区，环境优美，绿化率高。由多层与小高层构成，位于五角场板块，毗邻复旦大学和上海财经大学校区。周边配套齐全，交通便利，步行至轨交3号线仅15分钟，距五角场商圈仅10分钟车程。

　　中原地产仁德分行联系电话：51789028

　　真如

　　板块：真如板块

　　案例

　　购房人：夷先生(上海人)

　　置业需求：改善型自住，小3房或大2房，250-300万

　　买房背景和动机：夷先生是土生土长的上海80后，已退休的父母一直催着抱孙子，对于刚过而立之年的夷先生也正有这一计划，但目前夫妇2人住在1套50多平方米老房子里。想到如果宝宝出世，相距较远的父母过来照顾非常不方便，所以小夫妻俩决定将自己的老房子卖了，置换1套大一点的房子，便于父母过来照顾。

　　板块扫描：板块置换客户占六成】

　　汉宇地产曹杨分行经理彭志炜告诉《东地产》，像夷先生这样的改善型客户的案例在板块内很多，基本上可以占到门店带看量的六成。彭志炜说，板块之所以较受置业者青睐的主要因素是因为板块内的房价相对较低。另外，周边配套齐全，有武宁商圈、长寿路商圈、轨道交通11号线、7号线等。3、受城市副中心真如板块的潜力影响。

　　上海中原地产真如板块的区域经理王懿俊表示，对于有置换需求的购房者来说，60平米以上的次新房和老公房都是很不错的选择。目前，真如板块次新房均价在22000元/平米左右，老公房均价在19000元/平米，由于2月份消化了一部分低价房源，因而近期成交的房源价格比前一个月上涨了约5%。租赁方面，真如板块的1房租赁价格在2000元/月，2房的在2500-3000元/月，3房的则在3000元/月以上。

　　改善房源推荐】

　　上海春天

　　均价：31000-33000元/平方米

　　上海春天又名绿地世纪城一期，位于曹杨路宁夏路，是绿地集团开发的大型生活社区。小区周边的休闲娱乐设施齐全，交通便捷，生活配套成熟，加上周边次新楼盘较多，在板块内已形成了一个高档生活社区。

　　世纪同乐

　　均价：31000-33000元/平方米

　　世纪同乐又名绿地世纪城二期。社区由高层和小高层组成的，区内楼栋间距很宽阔，采光极佳。区内的景观设计很有特色，分别有6根方石堆成的石柱、大型中心花园、人工湖和果园、3座景观石桥和木桥、还有假山水景等主题景观。

　　汉宇地产曹杨分行联系电话：51099803

　　星河世纪城小区

　　均价：21000-23000元/平方米

　　小区共分为3期开发而建成。由多层及小高层、高层组合而成。小区绿化率45%，紧邻轨道交通11号线，上海西站站。门口公交有106、129、754等十几部公交车。周边交通便捷，配套成熟。小区位于开发中的真如副中心以内。

　　中原地产星河世纪城分行联系电话：51789880