凯旋滨江园下一个汤臣一品

　　凯旋滨江园  下一个汤臣一品？

　　2005年，楼市调控周期内，汤臣一品开盘一年后才得以成交一套。2012年，楼市再次深度调控，新鸿基凯旋滨江园入市两周，交易中心至今仍未有成交记录。滨江凯旋门入市，会否遭遇当初汤臣一品无人问津的魔咒？

　　东地产  冯伟  报道

　　黄志坚

　　金丰易居&佑威联合研究中心  联席主任佑威机构  执行董事

　　由于地王项目此时开盘，价格难高开，让市场有降价、豪宅也HOLD不住的感觉。

　　周建成

　　易居研究院企业研究中心总经理

　　现在开盘销售肯定没赶上好时候，疲弱的市场和政策环境一定会影响到它的销售。

　　李骁

　　乘星行行销服务机构总经理

　　价格是否合理应靠市场的检验说话。对开发商来讲，定价只是一种策略，往往为达到宣传炒作目的。

　　新鸿基凯旋滨江园9-26万元每平方米，你如何看待这一价格？

　　李骁：价格是否合理应靠市场的检验说话。对开发商来讲，定价只是一种策略，往往为达到宣传炒作目的，开出所谓广告价(最低价)或标杆件(最高价)，事实上此次26万的最高价只有一套房源，也正印证此观点。有时候开发商根据自身发展策略定价，并非纯粹为了卖楼，有时则为了提高自身的影响力。

　　周建成：每套住宅物业的单价都不一样，9-26万元每平方米是一个很宽的范围，我们无法据此判断它的真实价格。住宅营销中的很多价格说法，都是含糊不清，模棱两可的，很多是有意为之，以便留有很大的操作和回旋余地。

　　黄志坚：定价是否合理需要从多个角度考量，但在调控的背景下，衡量定价是否合理主要从回款要求和实际成交量上来判断。如果该项目的成交量满足了开发商的回款要求，则可视为合理，如果不能满足，则只能继续下调价格来满足回款要求。

　　高端豪宅目前成交并不乐观，凯旋滨江园入市后，会否遭遇当初汤臣一品魔咒？

　　黄志坚：9-26万每平方米，差价是相当大的，这一方面说明由于位置、景观等差异大导致产品价差大，另一方面也有可能将好的产品挂高价来掩护或帮助低价位产品销售或“出逃”。限购令(实际上是对大多数有钱人的禁购令)下，豪宅总体销售不会好，要打破低迷行情总体来讲比较难。

　　周建成：现在开盘销售肯定没赶上好时候，疲弱的市场和政策环境一定会影响到它的销售。但是，对于这样一个大项目来说，第一期更多地是要树立一个价格形象，而不一定追求回现。在购房者心中树立起项目的领导者形象和领导者价格需要一段时间，过了这段时间，市场可能已经复苏。

　　李骁：以目前凯旋滨江园的销售数据来看，确实有博未来市场走向的意图，但凭借其优越的地理位置和稀缺的资源优势，新鸿基凭借其殷实的家底，有意将其打造成类似当年汤臣一品的标杆豪宅。但就目前形势看，想要重复当年汤臣一品的模式，在未来三五年内风险较高。

　　地王楼盘并非新鸿基凯旋滨江园一家，中海长风地王也表示近期即将入市，以凯旋滨江园定价来看，低于预期。现行阶段，地王项目在定价上采取怎样的策略最为合适？ 

　　周建成：这类项目都是顶级豪宅项目，周转率相对较低是企业早有预期的，只是目前形势可能比他们的预期更悲观一些。采取什么定价策略，关键在于开发企业要实现什么目标，如果必须快速回现，那价格就定的低一些。如果资金宽裕，不防第一期开盘先树立一个价格形象，而不奢求快速销售。

　　黄志坚：预售制度下的房地产开发，绝大多数都是滚动开发的。换句话说，虽然时机点不好，也是必须要入市回款的。另一方面，市道再不好，也总是有成交，因此，在这样的调控背景下入市，豪宅也需要借助于性价比来争夺有限的客源，选择和普通商品房一样低开，也是不得不选用的策略之一。

　　李骁：若抛开企业自身的策略不谈，按目前市场化走向而言，当下具备购买类似豪宅项目的人群所剩无几，由于限购政策的不放松，市场早已供大于求。此外，顶级豪宅项目也非没有竞争对手，还是以强调性价比为主，但是高端豪宅也面临定价参差不齐的局面。

　　这些地王项目的入市会对上海楼市产生怎样影响？是否会影响其他开发商的入市节奏和定价策略？ 

　　李骁：对上海楼市的影响应该不大，主要原因是地王入市主打豪宅市场，目前沪上单价10万以上的顶级豪宅并不多，所以涉及面并不广。除非遇到豪宅放量等特殊情况，否则不太会打乱其他开发商的自身节奏。

　　周建成：如果政策不发生大的变化，这个市场就还是一个买房市场，在买房市场下，决定价格的更多是要看需求方面，而不是供给方面。另外，这些地王项目一般都是豪宅，对普通商品住宅市场没有直接的显著影响。对其他企业也未必有什么影响，因为各家企业自身情况不同，各有各的盘算。

　　黄志坚：由于地王项目此时开盘，价格难高开，让市场有降价、豪宅也HOLD不住的感觉，因此对大势也是有影响的，会进一步推动普降，也有利于普降格局的形成。但是，降价策略不会是豪宅项目优选的策略，除非现金流上有需要，非回款不可。

　　以价换量已经达成共识，只是资金需求不同，需要换的量不同，从这点上讲，地王项目的入市对其他开发商的入市节奏和定价策略有影响，但影响不大。总体而言，限购令下不是豪宅产品推盘的好时机，只有限购令解除了，才能迎来豪宅发展的春天。