房企高库存高负债压顶 资金链紧绷

　　房企财报透两大隐忧

　　东地产 周东健 报道

　　在有史以来最严厉调控政策下，去年国内楼市遭遇了严冬，伴随2011年上市房企财务报表的出炉，地产商的真实状况暴露于世。高库存、高负债成了当下房企的最鲜明标签。

　　数据显示，截至4月9日，沪深两市143家上市房企中，有74家发布了2011年的财务报表，其中69家实现净利润391亿元，而同期负债则超过8000亿元，比上年增长31%，与此同时，各大房企的存货达7230亿元，比上年同期增长43%，存货压力空前巨大。

　　隐忧一：高库存两年才能消化

　　年报披露的数据显示，69家公司中库存同比减少的只有9家，而增幅超过50%的有25家，不少公司的存货绝对量达到了历史新高，存货增幅明显超过营业收入增幅。龙头企业万科的存货量也达到了2083.35亿元。按照其2011年销售额1215.4亿元推算，需要21个月才能消化完。

　　而招商地产库存也达到历史新高，有“接近400多亿元的货值。截至三季度，总资产负债率达到66.9%，是公司历史上首次超过65%的水平。如果市场的情况没什么变化，未来销售的压力是巨大的。” 对此，东莞证券分析师黄凡认为，招商地产销售项目中，中高端盘占比较多，且多分布于一二线城市，在楼市寒冬之下，公司未来销售难度恐怕会比较大。

　　中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”显示，2011年，500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，500强房企的平均存货已达到99.89亿元，创历史新高。

　　在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入去库存时代已成为不争的事实。

　　隐忧二：高负债压顶 资金链紧绷

　　负债方面，从69家房企看，有23家负债占总资产的比例超过70%，超过50%的有57家，负债同比增加的有46家。

　　有报告显示，去年500强房企净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。

　　与此同时，中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”显示，2011年，500强房地产开发企业存货均值，同比增加50.34%，增幅较2010年上涨6.47个百分点，500强房企的平均存货已达99.89亿元，创历史新高。

　　不仅存货压顶，房地产信托产品也进入偿付高峰期。

　　申银万国发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿元本息到期，从3月起进入偿付高峰。

　　近日发布的一项研究报告称，房地产开发企业资金状况已从2011年的“偏紧”步入“紧张”，“可能接近甚至低于2008年的水平”。

　　报告称，今年前两个月，全国商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，参照去年12.1%的增幅，预示着今年销售额有可能出现负增长。