300万以上大户型地铁房扫描：要适宜还要便捷

　　要“适宜”  还要便捷

　　——300万以上大户型地铁房扫描

　　东地产  冯伟  报道

　　近期，300—600万总价段的大户型物业集中成交，同策咨询与研究机构数据统计显示，截止3月26日，成交套数已经达到了612套，超过1、2月成交总和。

　　在成交较好的物业中，靠近地铁交通的大户型尤其受到青睐。

　　改善需求涌动

　　据统计，截止3月26日，套均面积150平米以上的大户型项目供应主要集中在嘉定新城。而在市中心，在售的大户型物业多为尾盘在售，剩余套数甚至不到10套。

　　究其原因，与2006年出台的7090政策密不可分。所谓“7090”政策即要求一个城市里新增的一手住宅供应必须有70%面积的产品属于90平方米以下的户型。

　　从而导致2008年以来，上市供应集中于小户型。但购房者对大户型的需求在不断释放，同策数据显示，大户型物业集中的300—600万总价段，今年1月、2月，该总价段住宅成交套数分别为178套、370套，到了3月份截止3月26日，成交套数已经达到了612套，已超过去年8月份的销量。

　　降价后劲不足

　　开发商降价汹涌，大户型地铁物业是否还将再降？

　　《东地产》记者从已降价开发商处了解到，降价后不会再降，宁愿再等一等、憋一憋，意欲守住最后的底线。

　　就此问题，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此类情况确实存在，由于部分开发商在地价较高的情况下入市拿地，拿地成本较高，高成本的支撑使得利润被极大地挤出，降价对于他们来讲就是割肉，所以降价没有动力也没有降价的成本支撑。

　　此外，在21世纪不动产上海分析师黄河滔看来，房价走势大致格局主要体现在两方面：首先上半年整体仍将延续降势，其次部分房价降幅可能逐步收窄。一些前期已降价的项目大幅促销后的售价已接近其成本价，未来进一步回落的可能性不大。另外一部分近期通过降价热销的项目，因产品定价已获市场认可，未来降价的积极性必然有限，甚至可能出现越降越少的情况。

　　专家论市

　　◆ 杨苹

　　香溢花城营销企划总监

　　◆ 宋会雍

　　上海中原地产研究咨询部总监

　　◆ 许之静

　　同策咨询研究中心资深分析师

　　1、去年十月前后，上海楼市出现“两头好、中间差”行情，300—600万的物业不太好卖，目前这类物业销售表现如何？

　　宋会雍：从目前楼市来看，高端物业呈现稳定，中间段收紧。由于调控政策的不放松，出现“两天好、中间差”的行情属于正常。以300-600万的物业为例，开发商因寻求一种长性积累，重视塑造自身的品牌和质量，而非一味的打折促销。

　　杨苹：对此类物业的销售情况，以香溢花城为例：4月份我们会推出158~180平的三房、四房。现在的销售也是比较好的也是比较稳定的。我们项目也是在城中心，有相对成熟的生活配套，加上保值、增值等因素，这两点也是现在改善型购房者会理性选择的原因。

　　2、目前地铁沿线大户型物业开盘量加大，预计该类型物业后期市场表现会走出怎样的格局？

　　许之静：据统计，今年截止3月26日，套均面积150平米以上的大户型项目供应主要集中在嘉定新城，且几乎都以轨道沿线作为卖点之一，越来越多的经济型别墅或者是性价比较高的大平层项目，以亲民的面积和区位推出，同时加上降价策略，为有效控制总价作保证。

　　宋会雍：开发商加大开盘量属于一种策略，因为卖方与买方需要量价互动，在这种情况下主动权是掌握在开发商手中，因为能坚持到现在的房企都是不缺钱的。市场变化速度要比预期的慢，根本的供应总量、供应价格没有被市场认可，所以还需要等待时机，预计日后格局将会持续不温不火的情况，消费者仍然处于被动、观望状态。

　　杨苹：现在在售的符合7090要求的大户型本身就不是很多，加上政策的影响，之前一段时间刚需的小户型推出的比较多，也正是这个原因，改善型的大户型也是积压了很大的购买力，所以开发商觉得现在的形势推出大户型比较好，兴趣也比较大。

　　3、对中高端物业的开发商，应该采取怎样的销售策略才能赢得市场？

　　许之静：目前市场最大的问题在于价格。先知先觉的部分开发商，通过抢先降价，立刻就刺激了刚需的爆发。对于中端物业的开发商而言，同样只要价格做出15%左右的调整，购房者就会买账，成交量就会出现反弹。同时，通过降价＋精装模式，加大降价幅度。

　　杨苹：对于改善型的大户型，这一部分的购房者相对也是比较理性的，所以在销售策略上，还是做好产品本身，满足他们的改善性需求，将舒适性、房型优势、装修标准等这些做得更好，体现产品的品质。

　　4、当前形势下，改善型购房者是否已到置换时机点？

　　许之静：目前正是改善型购房者切入市场的时机点。在投资性购房被逼退的当下，大户型物业主要针对的是改善型购房者。目前大户型成交量已渐有起色，但库存量仍较大，网上房地产显示，截止3月26日，上海商品住宅库存套均面积145平米。大户型项目竞争面临激化，部分成交居前项目具有较高的性价比，同时也通过一定幅度的降价达到了迅速跑量的效果，目前销量居前项目的降价幅度已基本见底，购房者可以选择。当然购房者也是根据自己的经济实力和所青睐的区位来寻找房源。

　　宋会雍：对于购房时机点，不应该看大势，抄底要看个例。现在的购房者每个人都想要抄底，但是其中道理就跟股市散户抄不到底一样。建议购房者不要抱有此类想法，而是多以自身需求出发，到底需不需要买，若需要就买。应该关注的是单个房价，目前众多开发商采取降价促销的推盘手法，若能抢占当前市场最低点就不会亏，所以想抄底必须紧密关注市场。

　　杨苹：从去年10月到现在，政策的影响，很多开发商都进行打折、促销的优惠措施，但3月份成交量的上升及稳定的趋势，这些打折优惠措施也在收紧，从赶末班车的角度说，现在也是置换的时机。