商业地产开始细分 写字楼成投资热点

　　CUBN记者 宋博 北京报道

　　房地产调控日趋严厉，让住宅市场一冷再冷，尤其是各种限购、限贷的政策，迫使房企和投资者将目光转向了商业地产。而在商铺热销之后，写字楼又在房地产领域掀起了新一轮投资高潮。据中原地产监测，北京、上海、深圳、广州等一线城市写字楼市场已供不应求。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，“仅从租金回报率这个指标来看，如果公寓和住宅是3%的话，商业地产至少是6%，基本上是翻一番。”而作为商业地产主力的写字楼，其投资回报率更是高达6%~8%。

　　商业地产进入细分时代

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆在接受媒体采访时表示，“商业地产发展到一定阶段，必然跨入细分时代，谁更早地抢占先机，谁就在竞争中占据有利地位。”在商业地产的探索中，万达、万科、保利等大型房企的发展路径逐渐清晰。

　　早在2006年，执着于住宅地产的万科在广东东莞建设了住宅产业基地，并对养老地产开始进行投入研究工作。目前，万科首个养老地产项目预计将于2012年竣工。万科同时表示，未来将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配套相关养老地产产品。在万科大张旗鼓地宣传养老地产时，保利也不甘落后。

　　而万达则是瞄准了“城市综合体”。在万达的规划中，“城市综合体”应包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。目前，万达的“城市综合体”的商业地产模式被其他房企不断地复制，其万达旗下的“万达广场”也已开遍全国的多个主要城市。

　　此外，很多其他房企也在商业地产细分中找到了自己的明确定位。如金地集团一贯秉持的“金融+地产”发展模式、深圳华侨城的旅游地产、中国华润集团的零售地产、广东香江集团的批发地产等都在商业地产细分上领先一步。

　　写字楼成为投资热点

　　而作为商业地产项目中历史比较长的写字楼，今年以来，受到了投资者的追捧，呈现出“量价”齐升的局面。

　　据易城中国发布的一季度写字楼报告显示，一季度，北京、上海、广州三地的甲级写字楼的租金环比涨幅均在5%左右，与去年第一季度比较，年租金增长率均超过10%，租金分别达到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。

　　不仅是租金，写字楼的销售价格也在大幅攀升。北京、广州甲级写字楼的平均售价环比涨幅均超过5%，均价分别达25321元/平方米和17384元/平方米，上海甲级写字楼的平均售价环比涨幅也达到了3.9%。

　　4月下旬，戴德梁行发布了一季度写字楼市场监测报告，深圳甲级写字楼市场延续了去年的上升态势，甲级写字楼售价和租金较上季度分别上涨了4.89%和6.91%。

　　一线城市写字楼的火爆，也带动了二三线城市写字楼的热销。

　　据相关数据统计，今年1~4月份，贵阳中心区共销售写字楼341套，同比增加147%。

　　成都的春熙路片区、桐梓林片区、金沙片区等商业配套发达的片区商铺至少翻了一倍以上，租金大概上涨了50%左右，写字楼租金也大幅上涨。

　　租金和售价的上涨，使越来越多的投资者开始关注写字楼这一投资领域。

　　在广州等地出现了炒写字楼的现象，由于住宅“限购”，投资客将目光转向受限制较少的商业市场，资金实力雄厚的买家选择单枪匹马买商铺，手握200万~500万元资金的投资客开始合伙买写字楼。不仅是广州，在成都也出现了炒房客转投商铺写字楼的现象。成都安琪居交易中心分行销售经理方勇表示，成都“限购令”出台后，对住房投机需求起到一定的抑制作用，而以前炒住宅的一部分人改炒商铺、炒写字楼等商业地产。

　　业内人士分析，房企和投资者看好写字楼投资一是回报率高；二是连番的房地产调控，多个城市出台了“限购令”，使住宅市场受到严重影响；三是经济高速发展，市场对商用物业特别是写字楼的需求大幅攀升。更有分析人士指出，写字楼未来的价格仍将上涨。于是，更多的人将目光锁定在写字楼投资上。

　　但投资写字楼同样存在风险，据世邦魏理仕发布的今年一季度北京及其他城市优质物业市场回顾的报告显示，目前在优质写字楼市场，天津、沈阳、重庆、武汉、成都等都存在供应过量的情况。世邦魏理仕北京分公司研究部副董事蒋晶亮表示，到2014年底的存量，是把现在在建的项目，按照正常工期估算，到2014年底所有的新的项目，实际供应量可能会受到政策、市场等的影响。而平均吸纳量，是根据过去4年(16个季度)测算的，是一个保守的估计。