楼市“卖方市场”时代或终结

　　CUBN记者 刘末 综合报道

　　随着2012楼市政策调控的日渐深入，楼市传统 “卖方市场”时代或终结，不少舆论声音纷纷表示楼市已经进入“买方市场”时代。然而，记者在采访多位业内人士后得到的答复是：一年多来的房地产调控，已明显呈现出中长期结构性的特征。政府在严控房价的同时，促进市场制度安排的公平，创造市场化的楼市才是真正值得我们期待的。

　　楼市进入大调整时期

　　对于近年来一直处于卖方市场的楼市而言，买方市场无疑值得期待。

　　近期，在2012中国地产总裁高峰论坛上,中国房地产研究会副会长顾云昌表示，2011年的房地产并不像很多媒体描述的那样惨淡，销售额和销售面积同比仍是增长，而且销售额的增长高于GDP的增长；当然这其中有差别，重点城市销售额下降，而中西部城市增长很快；去年全国房价环比下降，同比上升。而今年1、2月份，情况很不乐观。销售面积和销售额同比下滑，而且一线城市房价同比下降。但是，与其说房地产市场进入了冬天，还不如说进入一个新的发展阶段和调整时期。主要原因在于中国宏观经济的变化、中国“刚需”的变化以及市场形态的变化。

　　2012年，中国调整了经济的发展速度，将GDP的增长速度降到7.5%，把调整结构放在非常重要的位置。而根据中国整个经济增长方式、发展方式的改变，以及结构的调整，我们有理由认为作为支柱产业的房地产市场也进入了一个大调整时期。

　　另外，经过十几年的快速发展，房地产市场当初那种爆发式的需求、供不应求的状态已经不存在了，转而替代的是需求的理性化、市场中供求平衡或者供大于求的状态。

　　别把眼光只盯在房价上

　　楼市到底调整到什么程度才算正常？很多人都把房价作为一个评判的标准。然而业内人士指出，购房者一味将视线集中在“房价”上，是一种短视的行为,购房者如果只将目光集中在房价的涨跌上，必然错过“买方市场”到来的机会，没办法适应新的楼市。

　　中国的城市很复杂，市场各异，“合理房价”不能一概而论。而纵观世界各国各大城市，各地的合理房价也大不相同。

　　合理的价位是由不同的产品组成的，是由供应体系构成的，是我们所有的居民都能买得起、租得起房子。和收入相匹配的时候，房价才算合理，用同一种价格来衡量全社会的收入比，那么房价永远也不会合理。

　　顾云昌认为，要想房价合理回归，首要任务就是建立一个完整的供应体系，包括高中低档商品房以及保障房、公租房，这种供应体系完备了，才能说房价合理回归。另外，合理价位也涉及到成本和利润。应该承认，在过去若干年，相比其他行业，房地产利润处于中高等水平。如果利润回归到社会平均水平，房价自然就合理了。另外，也可以建设大量的保障房解决中低收入人群的住房问题。

　　房地产行业将出现大洗牌

　　业内人士表示，近来中央提出“加快普通住宅的建设，扩大有效供应”，这说明中央对房地产行业倾注了很大的期望，既要遏制投机性需求，又要做好保障房工作，还要扩大普通商品住宅的供应。

　　房地产市场未来是买方市场，在严厉的调控之下，面对着激烈的市场竞争，房地产行业必然出现大洗牌的局面。

　　在新的市场下，房企特别是中小房企该如何生存呢？顾云昌认为，房企生存之道在于转型。例如，有的开发商开始做商业地产、旅游地产、养老地产等；住宅地产也在专注于精细化。中小企业要抓好转型、创新，特别是产品创新。顾云昌指出，在转型中要注意3个战略，第一是经营战略。既要讲硬产品又要讲软产品，硬产品即质量、规划设计等，软产品即文化、管理、服务等。第二是基层战略，同一个起跑线上，谁的成本低，谁就可以取得竞争优势；第三是差异化战略，用差异化取胜的基础是底板要好，品质要有保证。

　　买方市场是一个无情的市场，唯一的原则就是“适者生存”，楼市买方市场的出现客观上加剧了竞争，购房者将能够享受到更多的购房福利，有利于彻底挤干楼市泡沫，但更为重要的是在国家持续性调控政策下，它将消除楼市金融风险，促使房地产行业向健康的方向发展。