广东房价有所下调 成交激增四成

　　出现“红五月”或与信贷微调刺激刚需入市有关

　　总体来看，当前市场是刚性需求集中释放，改善型群体和炒房者似不多见。

　　5月的日历翻过最后一页，一直紧绷心弦的宏远地产营销策划部总经理朱廷勇终于松了一口气。

　　据东莞中原地产研究中心统计，宏远体系目前主力在售项目江南第一城在5月份销售了125套，在全市洋房销售套数排行榜中排名第11位，业绩飘红。

　　宏远地产只是一个缩影。整个5月，东莞一手商品房销售了约58万平方米，其中住宅成交约53万平方米，环比增幅均超过四成，传统旺季如期实现。

　　“红五月”一扫开发商此前的阴霾心境，变得乐观起来。

　　传统旺季今又旺

　　据东莞中原地产研究中心监测，5月，东莞一手商品房成交57.63万平方米，环比增加41.01%，同比减少20.70%，成交金额为49.44亿元，环比增加32.02%，同比减少8.70%。

　　其中，住宅成交52.56万平方米，环比增加42.79%，同比减少4.38%，成交金额为42.60亿元，环比增加30.59%，同比减少5.29%。

　　住宅成交是东莞楼市的关键指标。只要月成交量达到40万平方米，便可认为楼市成交畅旺。5月成交面积达到了52.56万平方米，由此可判断，东莞楼市实现了传统的“红五月”。

　　5月，东莞楼市如同天气一样迅速升温，其中楼市发展最为成熟的一线区域，在塘厦、南城、松山湖标杆楼盘全新上市的带动下，成交比重维持高位，达到58.78%。同时，二线区域楼市，只有常平、凤岗、黄江的高性价比楼盘加推，成交比重小幅下调，占到全市成交量的32.73%，与一线区域差距仍然较大。而三线区域由于楼市规模较小，在东坑的皇家公馆二期、中堂的南国雅苑二期·御江大量加推下，成交比重上升到8.49%。

　　2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策，把所有镇区划分为三个等级。其中，一类区域包括东城、南城、莞城、万江、松山湖、寮步、虎门、长安、厚街、塘厦等10个镇街(园区)；二类区域包括常平、黄江、横沥、大朗、大岭山、石龙、茶山、樟木头、凤岗、清溪、沙田、道滘等12个镇区；三类区域包括桥头、企石、石排、石碣、东坑、谢岗、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌等11个镇。

　　信贷政策刺激购买力

　　朱廷勇分析说：“‘红五月’首先得益于政策在执行上的微调，尤其是银行存款准备金率的2次下调，首套房贷的利率优惠。信贷政策很关键，影响了购房者心理，直接刺激了购买力。其次，5月份推货也不少，开发商实行了实实在在的促销让利。第三，去年国庆之后，市场压抑了一段时间，在政策放松的激励之后，在5月集中释放。”

　　当然这种释放的需求主要还是刚需自住群体，而不是像以往那样的改善型自住客户、炒房客。据东莞中原地产研究中心统计，5月东莞住宅成交适应刚性自住需求的60—120平方米的中小户型占比高达58.4%，主要是由南国雅苑二期、花样年·江山、皇家公馆二期、卓越·蔚蓝城邦五期、深业·欧景城所贡献。120平方米以上的大户型产品5月继续沦为成交配角，占比35.3%，绝大部分大户型楼盘月度成交仅为个位数。另外，60平方米以下的投资性小户型成交占比更是只有6.3%。

　　瑞峰置业市场部经理李毅也持有同类观点。同时，他特别提到了临近深圳片区对楼市成交的贡献。他说，塘厦的金域半山、迎宾豪苑、水岸豪庭及凤岗的益田·大运城邦出货理想，临近深圳片区在全市住宅成交前十名龙虎榜中占据3个席位。临近深圳片区，深圳客比重比其他区域要大，尤其是益田·大运城邦90%以上货量卖给深圳人。

　　不过，东莞的“红五月”有自身特点，跟其他城市的情况有些不同。全国54个典型城市5月的成交量创下2011年以来的月度新高，而东莞楼市的上升幅度就逊色不少，东莞楼市同比去年5月仍然有所收缩。

　　东莞中原地产研究中心相关负责人称，其原因首先在于东莞没有限购，购房需求的压抑程度远远小于其他城市，并且刚需购房得到稳定而长期的释放；其次，去年5月东莞限购传闻甚嚣尘上，当时市场的恐慌情绪促使购房者蜂拥入市，成交量有所偏高，使得对比基数偏大。

　　别墅和公寓库存高企

　　5月是上半年最重要的营销节点，开发商铆足了劲儿往前冲，楼盘扎堆入市抢滩红五月，促成了年内首波供应潮。

　　据东莞中原地产研究中心统计，5月全市共33个新增供应的项目(以市房管局官网公示为准)，总供应面积为69.33万平方米，环比增加67.22%，同增加78.27%，其中，住宅供应面积63.50万平方米，同比增加73.88%。别墅、商铺的供应迎来第一波行情，特别是别墅供应面积6.79万平方米，合计282套，给高端住宅市场增添一抹亮色。

　　在供应放量带动下，库存小幅增加。截至5月31日，东莞全市商品房存量为626.13万平方米，环比小幅增加1.35%。其中，住宅存量为465.26万平方米，环比增加1.81%，共40053套，根据过去12个月的月均成交面积，市场吸纳周期为12.2个月，处于可控范围内，供需基本平衡。在东莞住宅市场，12个月的吸纳周期是判断库存高低的临界线。

　　再细分住宅物业来看，洋房存量为386.56万平方米，共37864套，市场吸纳周期为11.1个月，供应目前稍微偏紧。不过其他两类住宅的情况却不那么乐观，公寓存量27.87万平方米，共5434套，市场吸纳周期高达17.8个月；别墅库存78.70万平方米，共2189套，市场吸纳周期更是高达19.2个月。

　　分区域来看，一线区域较为乐观，二、三线区域消化压力稍大。一线区域供需两旺，截至5月底，市场吸纳周期为11.7个月，供需基本平衡。三线区域以自然消化为主，市场吸纳周期为12.6个月。二线区域在5月相对缺少亮点，只有部分楼盘零星加推，营销活动也沉寂，致使整体成交有限，库存维持高位，市场吸纳周期为13.0个月。

　　住宅均价环比下降8%

　　5月，房价有所回落。东莞中原地产研究中心的数据显示，若去除教师公寓、松湖花园等福利房的影响，5月住宅成交均价为8104元/平方米，环比下降8.13%，同比下降0.90%。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐分析，4月，市场观望氛围还是挺浓的，开发商对市场的判断偏于谨慎，适逢5月这个重要的营销节点，就以跑量为主，定价比较理性，这使得价格有实质性下降。其次，也有结构性因素影响，豪宅成交少了，刚需户型成交比重加大了，所以也会拉低房价。

　　众多开发商继续采取“以价换量”的总基调，特别是塘厦的金众·金域半山、中堂的南国雅苑二期的新项目，开盘定价十分谨慎，开盘价大幅低于市场预期，5月份这两个项目的成交均价分别为7199元/平方米、5130元/平方米，分别取得了201套、99套的销售业绩，在全市洋房销量排行榜中分别排第2、13名。部分加推的楼盘例如花样年？江山、深业·欧景城、皇家公馆二期价格进一步下调到“5字头”、“6字头”。这直接促成了5月份洋房进一步回调，环比下降3.39%，均价为7285元/平方米。

　　从中位房价来看，房价也处于下行状态。中位数是在一组数据中处于中间位置的数据，统计样本为奇数是取中间数据，为偶数是取中间两数的平均值，中位数统计法可以排除少数几个极端值的影响。5月份，在所有住宅类别中最占最大的洋房的中位价为6560元/平方米，环比下降了0.43%。

　　淡季或不再寡淡

　　5月成交畅旺，房地产界心态有了微妙的变化，变得乐观起来。朱廷勇坦言，过了5月这个节点，终于松了一口气。对于后市，他谨慎乐观。他说，楼市状况关键看政策，从目前状况来看，至少未来3个月，政策不会有大的变数，而经济面尽管大形势不好，可能会影响明后年的市场，但是短期的市场不会受到立竿见影的影响。

　　李毅也抱着谨慎乐观的态度。而东莞中原地产研究部的观点显得更为乐观一些。该研究部发布报告称，5月中下旬，温家宝总理提出把稳增长放在更加重要的位置，接下来各部委将适时做出一些刺激经济的举措。在银行房贷方面，下半年央行在保证居民刚性需求的合理自住购房，打击投资投机需求的前提下，不排除90平方米以下的首套房首付向两成靠拢、首套房贷利率优惠继续向85折看齐的可能性。同时，各个地方政府为稳增长，微调楼市调控政策的冲动愈加明显，目前全国已有30多个地方政府尝试了微调，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等方面。这些利好因素的叠加，将进一步巩固刚需购房者的入市信心，部分改善型需求也得到初步释放，淡季的成交量也得到一定的保障，甚至出现“淡季不淡”的行情。

　　从供应来看，6月的淡季，开发商并没有打算好好休息，而是试图乘势出货。据不完全统计，预计将有46个楼盘或加推或全新上市(以开发商真实推货为准)，打刚需购房者的两房、三房依然占据主导，遍地开花，尤其以江南第一城、景湖荣郡、九龙1号、大朗碧桂园、东方银座中心城为代表。此外，6月的别墅市场也将迎来一波小的上市潮，塘厦的万科·朗润园、碧桂园·天麓山、万江的葡萄庄园、松山湖的锦绣山河·锦园都跃跃欲试，将给别墅市场带来更多的关注度。

　　分析人士认为，在东莞市场有一个特点是，供应放量会比较明显地刺激销量增长。6月的市场比较大的可能性是，成交量还是能够得到一定的保障。

　　■一家之言

　　全年均可

　　淡定选房

　　成交火热，开发商心态变得乐观，房价是否会像以前那样趁势反弹，市民是不是应该趁早入市？南方日报记者分析认为，今年，房价上涨的可能性不大，仍可淡定选房，无需着急。

　　从政策来看，中央只是保刚需，对炒房依然严打，政策微调也只是惠顾于合理的自住需求，但是中央对房价依然盯得很紧，温家宝总理在稳定和严格执行房地产调控政策，仍诉求房价合理回归，若出现房价反弹，中央出台打压政策的可能性很大。

　　从市场状况来看，在今年未来时间的市场中，刚需将依然占据绝对主导地位。刚需客户对价格敏感，承受不起高房价。同时，接下来的时间，市场供应量会进一步放大，库存会走高，买方市场的性质只会加浓而不是减淡。据东莞中原地产研究中心统计，今年住宅潜在供应量为687.55万平方米，而据合富辉煌东莞市场研究部统计，前5月的新增供应量创历史同期最低，仅172.5万平方米。这说明在未来7个月时间里，将有大约500万平方米货量将会集中入市，目前库存为465万平方米，两者叠加将使得市场消化周期拉长，价格上涨的动力明显不足。

　　当然，房价下降的空间究竟有多大？由成本倒推，房价下降空间确实不大，就算下降也只是在10%以内。目前，有部分刚需客户在价格刺激作用下，入市积极性表现得已经相当高了。宏远地产营销策划部总经理朱廷勇说的从营销角度来说，客户接受的价格便是合理的价格，此言在理。但就算下降1%，这也是数千上万元的资金，不是小数目。

　　同时，全国各地已经在实施首套房贷打折措施，东莞部分楼盘已经有85折优惠，现在的趋势是折扣加大，并且湖南已经开始下调首套房贷的首付比例，从还贷利息和首付门槛来看，等等再出手，对消费者还是有好处的。

　　当然，这只是从大势来说，若涉及楼盘个案，还是得具体问题具体分析，根据惯例，一个楼盘不能长期搞折扣促销，总是有阶段性的。

　　本版撰文

　　南方日报记者 曾德军

　　摄影

　　南方日报记者 胡国球