价格倒挂二手房成交受限 一二手房成交比例低位

　　作者：新金融记者 刘君

　　在新建商品房大力度的打折优惠下，不少区域一二手房价格倒挂的现象不断加深，也给二手房市场的成交带来了较大压力。我爱我家市场研究中心统计数据显示，以往二手房成交量明显多出一手房的天津中心城区，一二手房成交比例在今年3月份以来持续维持在1:2以下的低位。市内六区新房供应量增加和优惠力度加大，成为近期中心城区新建商品住宅与二手私产住宅之间成交量差距逐渐缩小的原因，预计这种一二手成交比例低位徘徊的趋势还将持续。

　　二手房未现“红五月”

　　天津市国土资源和房屋管理局的统计数据显示，2012年5月天津市二手私产住宅共成交4922套，环比上涨13.5%，成交面积38.5万平方米，环比上涨14.2%，成交均价8631元/平方米，环比上涨0.5%。与新建商品房市场5月份以75.7万平方米的成交面积创年内新高相比，二手房虽然在成交套数和成交面积总量上均有所增加，但是更多还是由于交易天数的增加导致二手私产住宅成交总量环比出现13.5%的自然上涨。

　　从交易日的日均成交量来看，5月份日均224套的成交水平与4月份日均228套相比基本持平，甚至还有微降。足以看出二手房的“红五月”并未显现，只能将其解读为保持着平稳运行的趋势。

　　而6月上旬二手房市场与新房市场一样，也出现了成交量下滑的情况。6月4日至6月10日，天津二手私产住宅成交总量1047套，环比下降8.6%，成交面积8.2万平方米，环比下降9.9%，成交均价8682元/平方米，环比上涨0.9%。

　　“在现在国家对楼市的严格把控下，实行限贷限购政策，势必会造成购房者观望多于出手。”链家地产万兴区域经理赵伟表示。我爱我家市场研究中心郭燕表示，与多数新房项目的产品类别相比，二手房占据现房优势、产品性质优势以及学片房等优势，因此其价格下行的压力较小。同时二手房定价权在于分散的业主，部分资金压力较小的业主对于未来的房价走势不明确选择惜售观望，而非降价出手，也在一定程度上使得二手房成交量难以出现大幅回升。

　　二手房失价格优势

　　3月份以来不断增多的新建商品房源供应量和新房市场的以价换量策略，使不少刚需购房者在新房和二手房之间选择了前者。

　　数据统计显示，5月全市预开盘项目数量创两年内新高，其中中心城区预开盘项目10个，加上原已在售的项目及部分加推项目，新房的大量供应增强了买房人的可选择性。而供应量增多的同时，针对开盘的优惠也在增加。据搜房网数据中心最新统计，6月天津新房市场共有340个楼盘推出打折优惠信息，占天津待售和在售总楼盘数的63.43%，环比5月优惠楼盘增长了2.41%。市内六区的优惠盘数量更是占到其楼盘总数的70.27%，超过其他几大区域位居天津楼市第一。市区超过7成的楼盘打折优惠，显现出市区开发商同样面临着以价换量的压力。

　　“直减50万”“1万抵20万”“1万抵48万”等推出大力度优惠的新房楼盘层出不穷，使得在相同区域的二手房失去价格优势，甚至出现一二手房价倒挂，并显现出愈发加重的趋势。如老城厢片区周边的诸多项目销售价格低至16000-18000元/平方米左右，该片区内二手房均价普遍在18000元/平方米以上；河西区梅江片区的二手房成交均价在16000-18000元/平方米，而在售的部分新房项目的价格低至15000-16000元/平方米；河东区后广场片区的某新房项目价格最低达到13000-14000元/平方米，而该片区二手房价格普遍在14000-15000元/平方米。上述不少区域都是一直被认为房价最为坚定的中心城区，相比于该区域新房价格的下降，部分二手房业主却出现惜售心态，据我爱我家门店反馈，尤其在梅江、老城厢等高端片区内部分业主表示不再降价、暂时观望后再做决定。

　　新房价格的优惠和二手房业主对价格的坚挺，让不少刚需购房者最终选择购买新建商品房。据统计，今年1月份和2月份时，天津中心城区一二手房成交量比例还维持在1：2.87和1：2.5的高位，而3月份开始低于1：2，2009年以来首次出现这一状况。4月份更是创下1:1.28的年内最低点。

　　赵伟表示，二手房市场在降息之后，市场表现并未出现过多的变化，买卖双方博弈仍在持续。“成交主体依然以首套刚需为主，包括婚房、学区房等需求，其中一居户型占到总成交的六成以上。”赵伟表示。

　　我爱我家预计，6月新房开盘及加推量仍然较大，天津二手房市场成交难以呈现大幅回升的趋势，成交量将保持在5000套左右的水平，在新房价格战越演越烈的背景下，以周边新房价格为重要参照的二手房价格也将出现一定程度的调整。