中资购买日本地产的机会与阻力

　　文/新浪财经日本站站长 蔡成平

　　日本房产连续20年走低，催生了一批海外投资者，中国富人阶层尤其引人注目。中国“炒房团”、“购房团”经常占据媒体的重要版面。日本社会既渴望中国资本的流入，又担心“日本将成为中国的领地”。国会议员高邑勉在接受新浪财经专访时称，“日本欢迎来自中国的‘投资’，但坚决抵制来自中国的‘投机’”。

　　日本在1989年泡沫经济破灭后，曾经拉动经济火车头的房地产陷入低迷。2008年金融危机让日本房产业再遭重创，2009年平均地价跌幅达8%，创13年来最大跌幅。日本不动产经济研究所2011年12月的调查显示，东京银座商业区核心地段地价比2010年下跌26%，创16年来最大跌幅。

　　5.4亿华人可赴日

　　业内预测已临近触底的日本不动产，吸引了一大批海外投资者。早在2010年底，中国资本并购日企的件数已超过美国，成为并购日本第一大国，其中很大一部分涉及住房和林地等不动产的购买。

　　这一局面的出现与赴日华人日益增多有关。据大和综研预测，在日本国内消费低迷的形势下，中国游客赴日旅游期间的年间消费将给日本带来约5万亿日元的收入，今后有望拉升日本GDP约1%。日本观光厅统计也显示，中国游客在日本的消费总额已连续两年位居首位，占外国游客总消费额的1/4，平均每位游客的消费单价名列第三。

　　在此前提下，日本不断放宽中国人赴日签证的条件，日本政府称，“将来符合赴日签证发放条件的中国人将升至5.4亿”。如此庞大的群体将给日本经济带来的巨大刺激效应可想而知，日本政府因此将观光视为振兴日本经济的重要一环。

　　日本民间企业也开始对中国资本提供多方位的服务。例如，日本的银行机构曾经对未获得“永住权”的外国人不提供住房贷款，但目前不仅在日华人，即使居住在中国的华人也有可能获得日本的银行购房融资。

　　中资出手日本房产

　　实际上，目前已经有中国资本瞄准了日本的不动产，他们不仅和日本企业合作，还在加快并购日本观光设施和日企。比如，上海格林豪泰酒店管理集团与日本知名连锁酒店公寓Weekly Mansion Tokyo已签订业务合作协议，为赴日游客提供更便利的住宿服务。

　　此外，中国“先富起来”的一代对日投资开始从古董、书画转移到了房地产。中国住宅用地的土地使用权为70年，而日本为永久产权，越来越多的中国富人为了给子孙留下更多资产开始不断关注日本的房地产。

　　在针对赴日购房中国富人的调查显示，“日本社会安定、清洁、便利且讲礼仪”、“日本自然环境优越、公害少”、“中日之间飞机往来只要数小时”等构成了打算购买日本房产的主要原因。

　　有旅游公司的负责人对新浪财经表示，日本在泡沫经济时开发了很多以牧场、森林和温泉等为主题的旅游房产、观光酒店，随着经济的不景气，很多开发企业已无力维持运营，这时的转手价往往很划算。

　　日本不动产业内调查预测，日本房地产临近谷底，目前正是适当的进场时机。日本人均GDP超过4万美元，且东京的房屋租金收益率较高。已低迷20多年的日本房地产，有望随着日本灾后重建实现小幅提涨。

　　实际上，中国的富裕层对日本不动产的投资范围在不断扩大，从市中心的单间公寓到可远眺富士山的别墅，就连备受日本人偏爱的北海道森林也成了投资对象。在一些房产中介网站上，贴出了很多出售温泉旅馆、观光酒店的信息。一些中国企业已经在北海道、富士山周边等地接手或新建了相关设施，面向中国国内客户租售。

　　这些“热钱”带动了局部房地产泡沫加剧，同时伴随着经营者转移资金等目的下的灰色资金流入。碍于舆论，这些项目基本上都采取了非常低调的姿态，但可以肯定的是，这些项目得到了日本当地政府的支持。

　　当然，日本的房地产市场已经摆脱了“击鼓传花”式的炒作模式。在日本，房地产价格不会像中国那样会上涨几倍或者上十倍，日本房地产市场经过一轮轮“洗牌”后，已经是比较成熟的市场，和目前的中国房地产市场有所不同，中国投资者只有把握好正确的投资方向，才能不让自己的血汗钱打了水漂。

　　日本国内心态矛盾

　　针对中国资本的流入，日本社会呈现非常矛盾的心态。日本海外净资产连续21年保持世界最大债权国地位，曾让日本国内欢饮鼓舞，但正如大前研一所痛批得那样，净资产过多也反面证明了海外对日投资过少。日本政府放宽签证等一系列姿态，表明对外资进入日本国内的渴望。

　　受“高龄少子化”影响，日本很多小城市和城镇人口结构老化，地域经济缺乏活力，地方政府对外来投资持欢迎态度。日本的房地产税原本就不高，但为了吸引外来资本，有些地方甚至完全免除房产税。

　　但一方面，中国资本赴日购买不动产，面临强大的舆论阻力。日本《信使周刊》甚至打出“日本正成为中国领地”的耸人标题，列举中资在日购地的案例，称这些土地或靠近自卫队、海上保安厅、战略石油储备基地等，或涉及森林和水资源保护等。

　　这样的渲染报道无疑多为捕风捉影，事实上冲绳、北海道等地的很多所谓“军事基地”也正是旅游胜地。但部分日媒的炒作的确影响了很多日本人的心态，就连中国驻新潟总领事馆、驻名古屋总领事馆的购地事宜，都因媒体煽动居民反对而受到严重影响。东京、仙台等地的华侨华人组织提出的“中华街”建设构想，也因媒体指责而无期限延期。

　　在民主选举体制下，个别政治家或地方行政首长出于种种政治考虑，也会表现得出“强硬”和“担忧”。例如，原外相前原诚司就强调必须对外资获得日本不动产的相关法律进行进一步讨论和修正。北海道、福井县、长崎县等方政府也纷纷制定法规，对来自外国的购买行动进行事前审查，限制中国等外资购置地产。

　　有业内专家对新浪财经表示，日本之所以对外资购买房地产从政策支持到限制，主要是因为最初低估了外国投资者的购买力，中国资本进入日本的势头很迅猛，林地、山地、酒店等凡是有投资价值的地产都有中国投资者活跃的身影。

　　针对中资购买日本不动产，今后仍将杂音不断，但中国资本在日本正常的投资行为对双方都有利，日本的有识之士对此有清醒认识。正如毕业于北京大学的日本国会议员高邑勉在接受新浪财经专访时所言，“日本的态度很明确，非常欢迎来自中国的‘投资’，但坚决抵制来自中国的‘投机’”。