房地产市场宏观调控组合出击

　　2009年11月18日至2011年11月18日，房地产市场从最高位逐渐回归到理性价位，原因是一系列政策的出台，彻底撼动了房价。

　　政策调控循序渐进

　　说起这两年楼市，政策的调控可谓愈演愈烈。“国五条”、“国八条”、“新国八条”以及“京十五条”的出台，为燥热的北京房价浇上了一盆冷水。这两年，也是房地产政策最为严厉的两年。

　　当被称为“史上最严”的“国五条”在2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“多项利器”在楼市调控中发挥了积极作用。而正当开发商考虑政策能持续多久时，“新国八条”以及“京十五条”的出台彻底撼动了京城高房价。而在不到一年的时间内，在这些调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，据统计，京城房价已连续6个月止涨，降价成为了他们“断臂求生”的惟一选择。

　　对房地产商而言，2009年底至2010年底的市场还算好过，“国五条”、“国八条”等各项调控政策公布归公布，但房价只见稳未见降，甚至有的还有小幅涨。然而，当2011年“新国八条”的出台，却真正向开发商表明——“这次是真格的”。

　　由此看出，这两年来，为了能将房价稳定下来，政府层面的政策调控一直在循序渐进。

　　按照“国五条”规定，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其20个城市限购。2011年初，“新国八条”要求在一定时期内，严格制定和执行住房限购措施，其后43个城市限购……不到两年的时间，在“限购令”影响下，需求锐减，限购城市房价已经出现下滑态势。据北京市房协数据显示，2011年京城房价相比2011年已经下降5.3%。

　　土地市场持续降温

　　在政策对市场成交量进行调控的同时，在土地市场也出台了一系列措施。2010年2月1日，大龙地产因未缴纳土地出让金而被北京国土局取消在京继续拿地资格，并没收2亿元保证金。随后，2010年9月27日，国土资源部称将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股将被禁止拿地。一时间，政策对土地市场的进一步的趋紧使得房地产市场从源头便开始了低迷的态势。

　　2011年，在土地交易市场上，十几家大中型房企激烈竞价，频频举牌，互不相让的激烈拿地场景在2011年已经成为罕见的景象。土地流标、底价成交则成为新的关键词。从4月份北京市顺义区多宗土地流拍开始，最近几个月来，北京持续有地块出现流拍，即使成交也很难卖出好价钱。而11月3日，北京市成交了3宗经营性用地，其中2宗土地以底价成交。由此可见，开发商对土地的购房热情降低，恐怕让高地价所致的高房价现象再难出现在市场之中。

　　本报记者 徐楠 

　　·业内观点·

　　北京市房地产协会秘书长  陈志：

　　政策调控不会放松

　　这两年来，政策的调控一直是循序渐进。在这种政策下，北京房价已经呈现了松动。在政策调控过程中，北京房价自今年年初以来一直保持着下滑趋势，调控效果进一步巩固，年内房价“稳中有降”目标有望顺利实现。

　　针对今后的房地产市场，中央房地产宏观调控政策的大方向和基调短期内不可能松动。为了使得房价回归到合理水平，未来的货币政策、财政政策、税收政策等都有可能再“发力”。只有当市场由稳健过渡到均衡，下一步将有可能迎来有方向的局部放宽政策。

　　·本报点评·

　　从疯狂走向理性，这两年楼市正在经历着整体调整的阶段。虽然在这过程中不乏对于方式方法“简单粗暴”的抱怨，但历史证明，和风细雨、不疼不痒的调控从来就难以撼动病态的楼市。

　　如果给2011年楼市总结一个关键词，“调控”无疑成为首选。而“深度、坚决、彻底”等一系列形容词恰恰才是左右市场的关键。在开发商、购房者历经近两年的洗礼后，多数人已经理性的适应这种市场环境。无论未来是否会迎来“松绑”，谨慎的态度已经深入人心，这或许才是调控最具价值的地方。

　　政策篇大事记

　　·2010年·

　　■1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。

　　■3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1个月内付清地价50%”等19条土地调控政策。

　　■3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

　　■3月18日，国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。

　　■3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

　　■4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

　　■4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　■4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　·2011年·

　　■1月26日，国务院推出八条房地产市场调控措施要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，省会居民暂停购买第三套房。

　　■2月16日，北京市政府办公厅公布了北京房地产调控“十五条”细则，要求非北京户籍居民在北京购房要提供暂住证和连续五年纳税证明。对定价明显超过周边房价水平的房地产项目，将进行重点清算和稽查。