北京普通住宅新标引争议 与市场需求存在矛盾

　　作为政府调控手段的住宅标准，与市场实际需求之间矛盾重重

　　□ 财新《新世纪》记者 张艳玲 | 文

　　北京市最新普通住宅标准发布后的第一个工作日，北京市住建委不但没有等来叫好声，反而迎来了一批不速之客。

　　11月28日一大早，北京东五环外楼盘“远洋一方”的十多名业主，匆匆聚到北京市住建委门口“讨说法”。这不是他们第一次造访。此前，他们数次集体登门，反映原普通住宅标准不公平，导致自己购买“蜗居”被征高额契税。

　　如今，新标准出台。虽然普通住宅标准放宽，令一部分业主契税得以减免；但仍有一些业主由于在新一轮住房调控政策出台前购房，结果虽购买的是一个小区同户型房屋，不但要支付高额价款，还要支付高额契税。

　　“同一小区、同一户型的房子，物业、配套、交房日期都一样，凭什么楼下是普通住宅，我们就是豪宅？”业主小李对财新《新世纪》说。

　　尴尬新标准

　　按照北京市住建委制定的普通住宅新标准，以单价为标准为普通住宅划线。2010年北京市住房平均交易价格为每平方米建筑面积1.8万元，考虑到南北、区域区别，南五环享受政策优惠的平均单价是2.16万元，北部为2.592万元。只要在该价位以下即被定为普通住宅，可享受房屋买卖的税收优惠。

　　受年初以来限购政策的影响，东五环的“远洋一方”“金隅万科”“富力又一城”等小区相继调低了价格。降价后买房的业主，可以按照普通住宅标准享受税收优惠，降价前买房的业主则划在政策之外。

　　业主小李深感政策不公平。她在2010年10月降价前以2.5万元/平方米买了一套“远洋一方”67平方米小户型房，按照新政，她仍需按照非普通住宅的标准交纳5万元契税。但楼下同一户型的业主，因为在降价后以2.1万/平方米的价格购买，契税只用交纳1.4万元。

　　更让小李们感到不合理的是，由于开发商在销售中一般采取“小户型低总价、高单价，大户型高总价、低单价”的策略，90平方米以上户型的单价最高也只有2.1万元/平方米，此次被纳入优惠政策之内。维权业主说：“别人300万的大房子不是豪宅，我们不到200万的房子就是豪宅了吗？”

　　业主的困惑指向普通住宅标准设置的方式。按财政部、地税局和住建部2010年公布的税收优惠标准，2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属家庭惟一住房的，减半征收契税；如该住房小于90平方米减按1%税率征收契税。但普通住房必须同时满足三个条件——“容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同区域住房平均价格1.2倍以下”。

　　上述三个标准中的价格标准，最初按总价来计量。根据北京市住建委2008年底出台的“关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知”，“三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套”，是享有优惠政策的住房价格。

　　不过，随着房价上涨，2008年的总价限额几乎都被突破，大部分房屋都很难享受到税收优惠。因而从2011年11月12日起，从南五环的保利？茉莉公馆小区开始，北京五环的小区业主发起“被豪宅接力行动”，呼吁北京尽快调整“普通住宅”标准。

　　11月25日，北京市公布了前述以单价和面积为主的新标准，但并没解决业主们的全部烦恼。小李等认为，据此标准，同一小区只因为购入价不同，就将住房认定为截然不同的性质，说明政策有问题。而且是国家宏观调控导致房价下降，不能让他们承担调控的后果。他们希望普通住房标准取消价格指标。

　　与北京同步，武汉在今年12月1日起调整普通住宅标准。此前，天津、大连已经调高了普通住宅标准，但主要是在现有“容积率、面积、价格”维度内调整了价格系数，并无更多突破。

　　华远地产董事长任志强(微博)认为，仅凭面积大小和价格高低确定住房的等级是“不合理”的。决定房子价格的是多种因素综合的作用，比如地段、周边的地铁、树木、学校等配套设施等，价格一上涨就“兜不住了”；郊区的房子虽然面积大，但因为地段偏远，不能算作“豪宅”，而市中心地段的房子，面积可以非常小，但仍有可能成为普通人消费能力之外的“豪宅”。

　　调控造成混乱

　　一般而言，世界各国住房发展分为“解决房荒”“扩大住房面积”“提高住宅质量”“社区协调和匹配”四个阶段。事实上，主要发达国家早就将满足住房需求的重心从注重数量转向提高质量，但中国长期却面对着住房数量供应不足的矛盾。

　　上个世纪60年代，原建工部向决策层提出“解决房荒”问题。至1990年，城镇人均居住面积水平方从建国初期的4.5平方米提高到1990年的7.1平方米，进入扩大“住房面积”阶段。但当时全国仍有无房户和住房困难户800万户，占全部城镇人口户数的25%，其中50万户人均居住面积在2平方米以下。

　　提升人均住房面积一直是住房市场监管者的主旋律，标准一再提升。2003年全国住宅与房地产工作会议上，原建设部提出小康社会居住的21项指标，规定城镇人均居住面积35平方米、每套住宅平均面积在100平方米-120平方米左右。城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米，保障面达到98%。

　　不过，上述政策目标很快便遭遇房价的飙升和连续的楼市调控政策。面积、价格作为可量化的指标，成为政府调控的工具。在2005年房地产调控政策中，“普通住宅”作为中央着力引导的住房类型被首次提出，并在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，给予优惠政策支持。

　　为了引导住房消费结构，政策规定普通住宅的标准是“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”。并允许各省单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　一位接近住建部人士解释，这三项指标主要参考的是面积。其中容积率大于1.0，是为了推广土地利用高密度、集约化的社会目标；120平方米是综合考虑了人均住宅面积、户均家庭人口、现有住房存量、普通商品房、小康社会目标等多重因素。考虑到各地的不同差异，所以设定了20%的浮动空间。

　　北京则据此制定了“小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的普通住宅标准，并承诺“各土地级别住宅平均交易价格”要依据“上年住宅平均交易价格”确定“每年公布一次”。

　　但因调控效果不彰，决策者随后进一步下调面积指标。自2006年6月1日起，国务院重下文件要求“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，即引发业界诸多议论的“90/70政策”。

　　这一面积标准显然与此前140平方米的标准相左。在任志强看来，现行以价格评定普通住房的标准是中央和地方政策博弈的结果。他分析，自此，为了回避140平方米的面积尴尬，北京、上海等城市开始弱化面积标准，而是将“超过多少钱就不算普通住房”的价格指标作为主要参照系。

　　不少业内人士也认为，在90/70政策出台后，北京普通住宅界定标准中的容积率、面积指标实际上已经“形同虚设”，因为“房价快速上涨，普通工薪阶层能买得起的大多是90平方米以下的中小套型”，价格成为主要参考指标。

　　上述住建部人士则对财新《新世纪》记者表示，90/70政策不是对2005年调控政策的否定，但他承认，标准并不完善，但出于调控目标的考虑，总要有参考指标，为税收、金融优惠政策提供依据。

　　与需求错位

　　其实，对于相当数量的消费者而言，即便是套均90平方米的面积也很难满足实际需求，何况规定的标准仅仅是建筑面积，并非使用面积。但这部分需求到底有多大，目前市场监管者并未发布过相应的数据。至于标准划线的确切依据，至今也未见到明确的官方解释。

　　当代节能置业股份有限公司总工程师陈音对财新《新世纪》记者分析说，他认为普通住宅标准很难用简单的面积指标或价格标准来限定。“普通住宅的设计标准其实是更广意义上、社会学层面的事情，就是人对居住的要求是什么？”陈音解释说，要制定这样一个标准，应基于广泛的社会调查，了解快速变化的中国人口结构、家庭结构、工作生活模式、城市社区形态等因素，看看现行住宅设计标准需不需要做些改变。

　　现在“两室一厅、三室两厅”几乎是所有住宅设计的定式。但一般三居室的面积或价格往往与目前政府所定的普通住宅标准不符。对此，陈音说，在欧美等国家并不需要设定专门的普通住宅标准来调控消费结构，市场选择会让开发商更倾向于建设市场需要的住宅套型。他以在国外考察的见闻为例说，瑞典没有规定什么是普通住宅、没有统一面积标准，但绝大部分的住宅设计都不约而同是100—120平方米左右，趋势是越到中心城市面积越小。如斯德哥尔摩主流住宅面积是100平方米，到马尔默可能就是120平方米，总体上大部分住宅都比较紧凑，是面向普通家庭的。

　　陈音说，中国住房市场发展不成熟，不够理性，在这一阶段，政府通过税收优惠引导中小套型住房建设方向是正确的，但最好的方式仍是由市场去选择，政府过多干预市场会让市场信息失灵，扭曲市场供求关系。

　　实际上，将目标定为持续提高居住面积的同时，功能质量标准亦开始受到决策层重视。在2003年全国住宅与房地产工作会议上，原建设部从居住功能角度，提出“到2020年住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变”目标，要求基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。只不过，在随后的调控中，面积和价格成了压倒性标准。

　　与中国出于调控目的设定普通住宅标准不同，日本、欧美等地则更侧重按功能制定居民基本住房标准。

　　长期研究国外住房政策的旅日学者王琋慧告诉财新《新世纪》记者，日本在“二战”后处于住房短缺阶段，政府制定了满足基本需求的住房标准，如餐厅、客厅一体化，两个人共用一个房间，但要有“厨房、卫浴等基本卫生条件”。

　　在美国，1949年的住房法案提出，让每一个美国家庭，包括最贫困的家庭，都能在适宜居住的环境里拥有一个舒适的家。“舒适的家”最初含义是“必要的住房设施、不拥挤的住房空间”，如完备的排水设施、每间住房居住人数不超过1.5个人等，并随着经济发展标准不断提高。

　　中国到底应该制定什么样的普通住宅标准？任志强曾撰文指出，随着收入差距拉大，中国住房转入增量阶段时，寻求住房高质量的消费和残留解决住房困难的问题同时涌现出来。一方面人均4平方米-6平方米的住房困难问题尚未完全解决，另一方面追求扩大房屋面积和追求高质量房屋消费的需求同时冲入市场。

　　他认为，这要求中国从特殊情况出发，不仅要建设用于社会保障的最低水平的“住得下”住房，还要有满足住房需求扩大的“住得开”住房，以及用于满足高质量生活要求的房屋。否则，数量虽然短期提升，未来仍将不得不面对住房结构性的短缺。

　　全国人大财经委副主任委员吴晓灵曾公开呼吁，政府根据中国社会经济发展与资源承载能力，确定一个“质和量统一”的居民住房目标，从数量上可以人均30平方米-35平方米，质量上基本做到“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”。

　　针对当前普通住宅标准的尴尬，中国社科院学者丁一认为，享受优惠政策的普通住宅标准应从保障基本人权着眼，尽量将所有具有刚性需求的购房主体纳入这一优惠政策范围之内，政策制定不宜过于严苛。且因为房地产市场价格的波动，住房平均交易价格应该每年及时调整公布，且不排除在房价上涨幅度过大时进行临时调整，以保障老百姓的住房权。

　　对于如何合理划定土地级别或者确定区位系数，丁一认为，不妨采取公共听证程序，广泛吸纳公众参与，真实反映老百姓的需求，更科学更细致地制定政策标准，以保障公平。

　　本刊实习记者王箐丰对此文亦有贡献