小区管理改为酬金制 物业费为啥还收不上来

　　本报记者丁文亚

　　半年前，大兴区宏大北园小区更换物业服务公司，小区发生了翻天覆地的变化：小区从瘫痪状态进入到良性循环，从原来的频频发案到现在治安良好，物业管理也从原来的包干制变为酬金制。

　　记者调查发现，现在小区业委会和物业服务公司遇到共同的难题：物业费收缴率仅为50%。具有代表性的一种业主心态是，担心新换的物业服务企业不能长久，交物业费还要等等看。

　　殊不知，酬金制下，物业费不再交给物业，而是交给业主大会，仍旧属于全体业主。这样，物业也没有超额利润了，说白了，业主与物业之间就剩下服务购买关系。

　　五年破落

　　曾现贩毒、卖淫窝点

　　2011年7月，大兴区京良路北侧的宏大北园全体业主迎来重要转机：原小区物业服务企业——北京瑞邦物业管理有限公司撤离，新物业服务企业——北京金海都物业管理公司进驻。

　　用小区业委会委员崔秀芸的话来说，这个转机的性质是“翻天覆地”的，“新老物业服务企业交接前，小区已经处于瘫痪状态，破落的不成样子。”在新老物业服务企业交接前，这个2007年开始入住的新小区究竟“破落”到什么地步？

　　“小区根本就没有保安，也没有绿化员，绿地内杂草丛生，枯枝、枯草随处可见，半年没人打扫。”崔秀芸说，小区的中心花园早已废弃，原来的景观水池已经丧失功能，原先的娱乐平台也破损不能使用。小区里所有的32个垃圾桶上盖都丢失，道路多处破损。

　　以上只不过是业主们看到的表面现象，看不到的问题更是堆成山。

　　根据第三方查验报告，小区的安防系统中，18个单元门中有16个门禁是坏的，4个小区安防摄像头中2个失效，电梯轿厢内摄像头23个中只有9个正常，缺失6个，无信号5个、接触不良3个。

　　此外，宏大北园所有的24个排污泵均不能使用。消防系统中，消防带98个好的，46个缺失损坏；消防枪可正常使用的182个，52个缺失或损坏；消防报警主机有12个回路报故障，1578个报警探测器中有174个不能识别。消防柜内配置的灭火器大量缺失，64个灭火器有效期为2010年10月；消防水箱压力为零。

　　这些意味着什么？“小区发生火灾，不仅可能无法及时报警，而且也无法及时灭火。消防水压为零，到时只能看着着火干瞪眼。”业委会主任路军港说。北京金海都物业管理公司项目经理刁其志佐证了上述事实。

　　“小区没有保洁保安。所有绿化，一看都是最起码三四个月没有维护。我们进入前是由志愿者管理。”刁经理说，因小区“实在太脏，保洁专门开了一遍荒才开始正常工作”。

　　但这还都是表面问题。“最严重的是所有地下室空间都是积水。竖井、弱电间都没有上锁，这种现象极为少见。”刁其志介绍，由于宏大北园所有的污水处理都是自己用泵往上打，经常出现排污不及时的情况，一个月就有3次污水外溢，整个小区臭烘烘的。

　　刁经理告诉记者，小区物业服务企业招投标时也提前说明了一些情况，但进场前没想到会那么严重。

　　新小区在短短几年内破败到如此地步，让很多业主无法想象。在小区管理瘫痪的同时，小区的治安环境也频频出现危机。“每周都有警情，小区成了藏污纳垢之所。”业委会主任路军港说，更换物业服务企业前，小区曾暗藏着一个贩毒团伙、一个卖淫窝点，因为没有门禁和保安，也成为小偷经常踩点的对象。

　　整饬一新

　　24小时监控

　　“向左一些，再向左。”2011年的最后一天，两名保安正在宏大北园大门前挂起红灯笼。

　　当记者准备进小区时，保安提醒记者，小区现在属封闭式管理，“业主进出需要刷卡”。“以前是‘开放式’，三个大门全都可以随意进出。”业委会主任路军港告诉记者。

　　记者查阅业委会的年终总结时发现，更换物业服务企业之后，利用修复和增设的监控设施，业委会协助警方抓获通缉犯1名、查获卖淫窝点一个、贩毒团伙一个、小偷5人、提供影像资料若干。过去半年来虽有“发案”，但破案率几乎100%。

　　“抓那个通缉犯的时候特别逗，发现原来他就是小区门口卖羊肉的。”路军港表示，因为老物业服务公司疏于管理，所以才让小区成为犯罪嫌疑人藏身的天堂。

　　他介绍，以前小区每周都有人丢东西，在新物业服务企业进驻后，头件大事就是加强安保，新增加高清红外监控40个，修复探头23个，现在小区一共有63个探头。

　　2011年11月，有盗窃嫌疑犯通过一辆金杯车盗取电动自行车。失主报警，通过调用监控摄像头，发现并最终抓获嫌疑人。还有一次，发现楼门口住户地毯被人顺走，通过探头辨认，6号楼现场保安直接截获嫌疑人。

　　3个月前，监控人员发现，经常有陌生的车辆和人员半夜前往4号楼某住户家，经过巡逻岗一段时间的蹲守，确认该处为一卖淫窝点，深夜进入人员为嫖娼人员。

　　路军港介绍说，业主曾反映有人在小区里半夜公然拉客称“有小姐，去不去？”破案之后，“我听开设窝点的老板说‘很后悔，没想到这么快就装上监控了’。”

　　最为蹊跷

　　业主缴费率还是50%

　　记者了解到，除了监控，小区瘫痪的门禁也已全部修复；消防设施方面，全部修复，灭火器全部重新灌装；公共设备方面，物业服务企业修复了所有水泵、清洗疏通所有下水管、更换全部楼道灯、修复路灯、埋设雨水管、修复顶楼消防门、修复路面及路沿、修复小区花园地砖。

　　据路军港介绍，2011年老物业服务企业没有进行过一次绿化作业，小区里既没有绿化工人，也没有一次除草打药浇水。新物业进驻之后，除增加垃圾桶等设施外，还做了3次修剪、2次打药、多次除草。

　　这样，经过半年的“整容”，小区终于摆脱了以往的“破落户”形象。

　　但在调查中记者发现一个奇怪的现象，前述所有“净化”小区的费用来源，多数都是由物业服务企业垫付，其余部分由小区的公共收益和物业费维持。

　　“整个宏大北园，我们现在已经垫付40多万。到今天还是垫付。有不少业主缴纳物业费比较积极，但也有部分业主还没交。”北京金海都物业管理公司刁其志经理介绍，宏大北园763户业主，按合同约定物业费应为1.48元每月每平方米，一年的物业费应合计160多万。

　　刁经理介绍，该公司进小区时间为2011年7月1日，从9月开始正式收费，3个月来业主缴费率在50%左右。

　　而让人惊讶的是，老物业服务企业撤出前提供给业委会的数据显示：收缴率也在50%。另一半的业主为何不愿缴费？

　　刁经理拿出了最新的上门调查记录分析说：“根据摸底调查，一是出租率比较高；另一个是被前一个老物业管理企业折腾怕了，说等年底再交。也有一批业主是因为顶层漏雨，但这是开发商遗留问题。还有部分是因为绿化问题，但这需要到春天才能恢复被损坏的植被。”

　　“问很多业主现在管理得怎么样？都说不错，挺满意。可一说到交物业费，就说再等等。”业委会委员崔秀芸皱着眉头说，业委会曾多次做工作也不见起色。

　　根本变化

　　物业费不再交给物业

　　以往50%的业主采用拒交物业费的方式对老物业服务企业表示不满，似乎可以理解。但如今聘用了新物业服务企业，部分业主仍然拒交物业费是否也“合情合理”？

　　记者发现，宏大北园小区目前已实施酬金制管理——对于这一点的重要性，很多业主和业委会成员表示并不十分了解。

　　“宏大北园小区面临的问题，在北京市小区管理中有相当的代表性——就是业主不知道自己是小区的主体，也不清楚如何科学地管理小区。”物业研究专家邵里庭说。

　　他解释说，业主目前存在一个普遍的误解，就是认为交物业费是交给物业服务企业——“在酬金制下，业主的物业费并不是交给物业服务企业，而是由业主大会、业主委员会委托物业服务企业代收、代缴。”

　　“说得直白一些，物业费是交给全体业主自己的，而不是交给物业服务公司的。”邵里庭说，在包干制下，业主把物业费交给了物业服务公司，由后者完全占有，盈亏都属于后者。现在实行酬金制，是由业主大会负责，主体发生了根本性变化。“实行酬金制的小区，制度已经改变，主体已经改变，但业主的意识还停留在过去的时代。”

　　新的《北京市物业管理办法》“1+36文件”中明确规定，酬金制下物业费是业主所有，由业主交付、业主使用。业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其他分摊费用。物业服务资金是用于支付住宅区内共用部分维修、养护、管理，环境卫生和秩序维护等相关费用。

　　“在酬金制下，物业费属业主所有，物业服务公司没有超额利润，业主与物业服务企业之间是服务购买关系，这样就端正了过去扭曲的小区主体。”邵里庭提醒说，宏大北园部分业主不交物业费，实际损害的是全体业主的利益；同时，物业服务公司通过提供服务，应获得的酬金一分钱也不会少。   

　　“这种情况该怎么办？应由业主大会负责追缴物业费。”邵里庭建议。