土地市场寒风凌厉 指标大幅缩水卖地依然犯难

　　2011楼市盘点

　　编者按

　　回顾刚刚过去的2011年，中国的房地产业就好比经历了一个恶劣的“坏天气”。在限购和限贷的重重“阴霾”影响下，楼市全年的“天气”除年初两个月是艳阳高照外，其余月份均是多云转阴，并多夹杂风雪雷暴。

　　而与楼市息息相关的土地市场，虽然晴朗天数相对多些，但受到楼市的波及，“天气”也是以阴雨、多云为主，其中，全年风势强劲，不分四季一直寒风频吹。

　　指标大幅缩水

　　卖地依然犯难

　　虽然佛山土地的供应规模已经减少了许多，但现有的出让总量还是令各级国土部门十分“抓狂”。

　　“今年成交的土地数量肯定会比以往要少”。临近年关，佛山国土部门的有关负责人在一个非正式场合曾向记者坦言，2011年的土地市场确实比较惨淡，虽然相关的统计还暂未出炉，但市区两级市场无论是出让还是成交的土地数量均比往年要少，这已经成为了铁板钉钉的事情了。

　　按照今年4月中旬佛山市国土部门公布的经省厅审批实施的年度国有建设用地供应计划显示，在2011年度里，全市计划供应国有建设用地为3000.47公顷，其中，商服用地为165.5公顷，包括保障性安居工程用地在内的住宅用地为500公顷。而就在当月的月初，同样是市国土部门发布的即将报送省厅的供应计划表却显示，在2011年度里，全市计划供应的国有建设用地达到5342.62公顷，其中，商服用地为205.17公顷，包括保障性安居工程用地在内的住宅用地则达到759.53公顷。

　　对比前后各项数据可以发现，二者间的差距十分惊人。其中，国有建设用地的总量减少了43.84%，商服用地减少了19.34%，住宅用地则减少了34.17%。对此，市国土部门有关负责人曾作出过解释，称这是因为省国土资源厅认为佛山市的总供地规模大，需要有所压缩。而由于保障性安居工程的土地供应是硬指标，压缩供地规模只能从普通住房用地着手。当时，也有业内人士猜测，供应规模的缩水可能是与之前土地市场交易形势不乐观有关。

　　不过，即便如此，“实际成交还是与计划出让差了一大截，许多计划推出的地块也因为市道不好而没有推出。”上述国土部门负责人告诉记者，以前市道好的时候，各地为了土地指标都争得“头破血流”，然而，今年的情况却恰恰相反，虽然佛山土地的供应规模已经减少了许多，但现有的出让总量还是令各级国土部门十分“抓狂”。

　　商住地成交跌

　　地方财政收入减

　　曾经红极一时的住宅用地和商业用地却出现了大幅下跌，两者在上半年的总和仅有64宗。

　　事实上，从地方政府对土地指标的态度转变上，就已经可以知道各级国土部门“抓狂”的原因所在了，那就是土地“卖不出去”。

　　根据有关研究机构的监测数据显示，截至2011年12月28日，全国130个城市的土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少了13%，成交楼面地价为1061元/平方米，同比下跌了16%，其中住宅类用地为1473元/平方米，同比下跌12%，成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。而与2010年上榜城市土地出让金均同比大幅增加相比，2011年的上榜城市更是多数出现了同比减少。其中，上海土地出让金为1260亿元，同比减少了16.7%；北京的土地出让金为1019.3亿元，同比减少了37.9%；大连土地出让金仅为529.1亿元，同比跌幅达到了59.7%。

　　而目前，佛山相关的官方统计还暂未出炉，但此前发布的各种历史数据却可以让人窥豹一斑。

　　来自市国土部门的统计显示，在2011年的上半年里，全市共成交土地120宗，成交面积约6570亩，总成交金额为129.91亿元。虽然与去年同期相比各项指标的跌幅都不算太大，但从成交的土地类型上看就暴露出了市场的低迷。

　　佛山世联地产的研究报告指出，在上半年成交的各类土地中，工业用地的占比大幅上升，达到52.21%，占全市成交土地总量的半壁江山。而与之相反的是，曾经红极一时的住宅用地和商业用地却出现了大幅下跌，两者在上半年的总和仅有64宗，总成交面积为209.85万平米，同比减少了12.4%，占比也分别下滑至了31.77%和15.75%。不仅如此，商住用地溢价率大幅降低还导致了总成交金额的缩水，数据显示，上半年成交的商住用地总体溢价率仅为19.8%，使得总成交金额同比大幅减少了59.6%，收于121.82亿元。其中，五区当中高明的溢价率最低，仅0.7%，顺德虽然最高，但也仅为36.9%。

　　当热情遇到冷淡

　　“流”“平”就成习惯

　　土地市场不但流拍、流挂现象开始频频发生，底价成交甚至逐渐成为了一种惯性结果。

　　“其实，上半年的形势已经算不错的了，佛山土地市场在进入下半年以后还更加凄凉”。据业内人士介绍，虽然银根收紧在2010年已经开始，但是，2011年年初佛山的土地市场受益于楼市成交的畅旺表现还相当“给力”，即便是3月中旬佛山实施了限购令，房地产商依然保持着较高的入市积极性，“总体溢价率虽有所降低，但市场中的流拍、流挂现象却没有明显增加”。

　　然而，进入2011年下半年之后，尽管佛山各级国土部门纷纷加大了土地供应的力度，不仅推地速度加快、商住地块数量常态化放量，一些地处中心城区、镇街中心的优质商住地块也开始粉墨登场。但是，广大房地产商面对着政府的热情却显得十分的“冷漠”，土地市场不但流拍、流挂现象开始频频发生，底价成交甚至逐渐成为了一种惯性结果。

　　根据国土部门的推地公告显示，进入下半年，一向表现低调的高明区最先发力，当月的1号两宗面积合计近20万平方米的城镇住宅用地(兼容商服用地)被公开拍卖，月中前后又有8宗住宅或商服用地一次性推出；到了8月，南海的土地市场也打破数月的沉寂，大手笔地推出了250余亩城镇住宅用地兼容批发零售用地，其后又在9月份连续出让多宗地处桂城中心区的商住靓地……

　　而政府的集中发力最终换来的，却是相当难看的成绩单。来自世联地产的月度统计显示，7月份，佛山商住用地共成交15宗，总面积为27.32万平方米，同比减少33.1%；成交总金额为11.14亿元，同比减少47.7%。8月份，全市商住用地仅成交7宗，总面积为24.08万平方米，同比减少63.1%；成交总金额为12.79亿元，同比减少59.3%。

　　不想买还是不敢买

　　皆是调控惹的“祸”？

　　除了部分是因为没钱外，不少房企是不敢出手，原因在于不知中央的楼市调控到底会持续多久。

　　“土地市场凄冷，最直接的原因在于国家调控所引发的楼市成交持续低迷。”有业内人士指出，楼市调控不仅让住宅成交持续低迷，也令房地产商对前景的预期发生转变，这必然会导致房企拿地扩张的速度随之放慢。

　　据了解，在经历了2009和2010两年多的成交旺季之后，广大房地产企业自身的资金还相对比较充裕，但是，由于政策环境趋于严厉，特别是限购令等“杀手锏”出台，楼市成交长时间处于低迷状态，库存量大涨，直接迫使房地产商们不得不将资金链安全作为首要的考量对象，并纷纷放慢了拿地扩张的步伐。

　　“银根紧缩也是导致土地市场冷清的重要因素。”某房企负责人就认为，银行惜贷限贷不仅加重了购房者的观望心理，还堵住了房企的生存发展。“哪家企业不是依靠银行贷款的？”据介绍，从2010年以来，央行先后12次上调了存款准备金率，累计提高6个百分点，大型银行的存款准备金率更是高达21.5%的历史高位，其中，光2011年一年上调次数就达6次之多，甚至还出现了每月一调的现象。此举无疑堵死了房地产商能够利用的大部分融资渠道，“不要说扩张，在目前这种形势下，‘现金为王’已是房地产商共同追求的目标了”。

　　当然，广大房企的集体蛰伏并不代表他们不想买。“就像住宅市场一样，土地市场的冷清主要也是表现为看者甚众，出手寥寥”。在佛山国土部门的有关负责人看来，2011年房地产商拿地热情不高，除了部分是因为没钱外，不少房企是不敢出手，原因在于不知中央的楼市调控到底会持续多久，楼市成交何时才能回暖，“怎么说，能生存下去才是最重要的，‘到底能扛多久’是许多房企必须考量的”。

　　事实上，在2011年惨淡的佛山土地市场里，虽然许多知名地产大鳄普遍选择了龟缩策略，但民间资本涌动却成为了期间一道难得的风景线，这从一个侧面也反映出了房地产商纠结的心境。以南海为例，在2011年年初至11月份期间，该区成功拍出的32宗商住地块中，31宗是被本土房企或“生面孔”收入囊中，而即便是由万科地产斩获的剩余1宗，背后也有民间资本的身影。