本轮房贷从紧最主要是货币政策所致，银行即使愿意发放贷款也可能“无米下炊”

　　【背景】近日，多个城市传出首套房贷首付比例提至四成的消息。在信贷紧缩形势下，首付比例的提高和利率水平的提升，直接增加了购房人的成本。

　　2010年楼市调控政策出台后，各家银行曾接到监管层的口头通知，首套房贷款从最优惠的首付两成、利率按基准利率0.7倍执行调整为首付两成、按基准利率 0.85倍执行。此后，又调整为首次购买住房首付三成、按基准利率执行。

　　虽然前不久银监会否认了首套房贷首付将提至五成的说法，不过，房贷日趋收紧却是不争的事实。随着楼市调控政策层层加码，首套房贷款政策也经历了从宽松到适度宽松再到从紧的过程。

　　房贷政策为何不断收紧？这对房地产市场会造成哪些影响？

　　北京高策房地产顾问机构董事长李国平认为，从紧的货币政策令银行可贷资金减少，房地产调控力度仍在不断加强，这两者一起，导致各地房贷政策普遍收缩。这一现状在货币政策调整前很难改观。

　　银行房贷政策日趋收紧，不仅在一线城市有所体现，而且在二线城市也初现端倪。个别银行正在考虑上调住房贷款首付比例。李国平认为，这主要应归因于货币政策不断收紧，银行可贷资金有限。

　　此前银行贷款难，主要是受房地产调控政策的影响。进入2010年，中国的货币政策转向，流动性不断收缩，银行可贷资金大规模减少，今年以来表现尤甚，目前的贷款难主要不是房地产市场调控政策的结果。

　　李国平强调，由于本轮房贷从紧最主要是货币政策所致，银行即使愿意发放贷款也可能“无米下炊”。同时，由于信贷额度偏紧，银行更倾向于做高收益的业务，以便将有限的资源用在能创造更高收益的地方，个人房贷业务的门槛也逐渐抬高。

　　在这样的背景下，银行会对每笔贷款实行更严格的审核。按道理，银行可把有限的可贷资金用于满足首次购房者的需要，但现实是，银行似乎更倾向于给“有钱人”发放二套房、三套房贷款，而对“穷人”首次置业发放贷款的申请迟疑不决。

　　李国平认为，房地产市场调控的目标是为了让公众能够买得起房，抑制投机性需求。因此，银行核发贷款时，应首先认定是否为首次购买住房，并对申请贷款者差别化对待，对于符合放款规定的首次置业申请人“开绿灯”。

　　当前，个别城市的银行在与客户达成贷款意向后，却迟迟不能放款，甚至还突然提升首付比例。对此，李国平认为，这是不公平的。更为合理的做法是维持现有首次购房者首付比例不变，同时大幅提高二次置业和投资购房者的首付比例，直至拒绝发放贷款。

　　当然，银行在审核发放二手房贷款的时候，由于二手房相对于新建住宅，质量往往参差不齐，房屋产权、年限、维修状态等指标都必须经过更严格的审核。这也可能导致贷款首付比例升高，甚至会暂缓审批，延长发放贷款时间。

　　李国平指出，目前各地都出台了松紧不一的住房“限购”措施，这对城市住房需求造成了一定的压力。随着购买普通商品房门槛的提高，一些人会把目光投向那些单价相对较低、总价更为实惠的“小产权房”。这可能是房地产调控始料未及的事情。■

　　(财新记者 刘志洁 采写)