早报记者 周祺瑾

　　随着《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（送审稿）浮出水面，多家房地产开发商已着手修改项目设计方案，以提高商品房竞争力。其中，提高物业配套、服务等附加值，以及提升房屋面积利用率，是开发商较多提及的初步方案。

　　也有业内人士分析，如果“送审稿”最终获批，送车位、送物业费、送房产税之类的传统营销方式，势必将卷土重来。

　　营销策略被迫调整

　　“送审稿”的相关精神，在去年底的部分项目规划审批中，已被提前执行。

　　据一位不愿具名的开发商称，从去年开始，已有项目方案因为涉嫌“偷面积”被有关部门否决，不少企业着手修改此前的户型设计方案，“剔除此前比如大露台等设计方案”。该开发商还称，“送审稿”中提到的单套住宅中第二个或两个以上的阳台要全部计入容积率，以及对设备层高度的规定，比开发商此前预计的要严格许多。

　　某上市房企营销总监近日即在其个人微博(http://weibo.com)上感叹，“送审稿”对其影响深刻，“我们现在还在熬夜讨论户型的修改！”

　　部分此前颇为畅销的户型方案，或将就此成为历史。

　　某国有开发商举例直言，如果“送审稿”最终获批，该集团旗下多个创新设计项目的推出都将受到影响。该开发商举例称，他们旗下有个项目，曾把100平方米不到的公寓房源做成一个类似别墅的产品，该产品的单价比同类公寓贵，但远低于联排别墅，该产品推出后一度供不应求，“它可以满足许多普通购房者的豪宅梦想。”

　　但因为地块容积率限制，签署“公寓变别墅”项目近期未能再续推房源，“如果‘送审稿’获批，估计这类产品今后根本批不下来。”该开发商说。

　　易居中国上海房屋销售（集团）有限公司执行总经理孙华良介绍，按此前的建筑面积计算办法，露台、设备层、飘窗、阳台等都是部分或者全不计入容积率的，因此开发商纷纷加入此类设计，由此产生的使用面积，往往被开发商拿来“赠送”，以摊薄单价。

　　“这种做法对于开发商和购房者而言，几乎是‘双赢’。”孙华良说，如果此类设计均被叫停，对于开发商的营销策略势必产生很大影响。

　　谋提高物业附加值

　　没有了赠送面积，部分附带露台、设备层的项目将在价格上失去竞争力。

　　为应对“送面积”被叫停，有开发商称，他们已在研究如何提高产品附加值，比如提升楼盘物业的服务水平，以及改善社区环境等。

　　另一开发商也称，提升产品本身价值势在必行，比如提升配套层次，提升房型面积的利用率等。“换句话说，当大家都不能再通过‘偷面积’取巧的时候，如何提升项目本身的价值，已成为区分企业等级的一个重要考验。”

　　孙华良分析，在失去“赠送面积”这一营销魔方后，开发商或将展开实际降价，在价格上提高项目吸引力。此外，送车位、送物业费、送房产税之类的传统营销方式，也有望大规模涌现。“当然，不排除一些企业在此基础上，通过提升物业附加值，以增强竞争力。”孙华良说，这对购房者而言也是好事。

　　相比“送审稿”获批，部分开发商更为担心的是执行。

　　“如果所有的企业都是按照规范来执行，处于同一起跑线，那大家并没有损失可言。”有开发商说。

　　

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