私家车停到2公里外，高速路出口设指引员，近千位员工为开盘服务，近2万人到场选房——5月15日，地处句容和南京之间的黄梅镇，碧桂园凤凰城楼盘开盘，当天2176套房认购出近2000套，相当于南京全市一月的成交量。开发商称，日销超过10亿元！

　　 蛰伏的民间资金

　　楼市寻觅“资产包”

　　“南京万人句容抢房”的消息经网络发散，很快引起了地产大佬任志强的关注。昨7时许，这位微博(http://weibo.com)达人转发消息，并配以一句话评论：“又让无刚需论者难堪了？”只是事实证明，任大佬判断错了，刚需其实并不足以支撑当下的市场。

　　“最终成交数据还没出来，要以合同签约的为准。”昨天下午，凤凰城“操盘手”、易居中国南京公司策略总监平俊向记者表示，从他们的统计看，购房需求涵盖刚需、改善、投资、养老、度假等各方面。“购买者大多数为南京人。”

　　在平俊自己看来，项目的热销首先是因为具备性价比优势。凤凰城毛坯房均价仅为5000元/平方米，精装修房6280元/平方米。最低30多万元就能买套房，这对资金不算充裕的中小投资户而言，极具诱惑力，对财力不佳的刚需更是降低了购房门槛。“这样高的性价比如果放在南京，成交肯定也不会差到哪里去。”

　　“价格是撬动楼市需求最有效的策略，尤其是在冷市的背景下。按我们的常识判断，这家楼盘的一期不一定赚钱，却赚了吆喝。”新卓堂地产机构总经理尹海峡认为。

　　 三四线城市不限购

　　加剧需求外溢

　　平俊还坦言，句容当地不限购政策，与低价一起产生了叠加效应。南京自今年2月起对当地市民购买第三套房进行限制，而在句容买房，除贷款受到限制外，只要二套以上房源不贷款，无论买多少都不受限。

　　南京苏垦房地产机构董事长经纶形象地比喻说，不限购，好比让购房人看到了“解放区的天”。正是地域性的政策差异，加上价格差异，导致了房产紧缩背景下这种需求爆发。

　　尹海峡分析，当前一二线城市的限贷和限购政策，有效抑制了市场潜在需求，“外地人和积累不多的年轻人被挤在购房大门外，其实，这部分的需求非常大，还有改善和投资需求，可以看出，即使经过1年多的宏观调控，楼市的各类需求依然存在，一直在等待机会释放。”

　　热销的，也不仅是这一家楼盘。南京一代理商昨日向记者透露，其在句容的别墅项目近期也卖得很火，一期原来预计要到6月底才清盘，没想到目前已近售罄。“我这边卖的度假别墅140多平方米，售价100万多一点，相比南京的同类产品，价格优势突出。有山有水有酒店，有天有地有院子，很多人都是买了改善居住品质的。”而据他们统计，项目购买者中有93%都是南京人。

　　 楼市复杂多变

　　考验调控能力

　　“当前的局势比较纠结，不太明朗。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说。他认为，凤凰城热销有其特殊性：首先，是土地成本低；其次，碧桂园以大盘开发模式著称，擅长于控制开发流程，建安成本较低。所以，可视为个案，对整个南京楼市的带动性应不会太大。“况且南京还在限购中，有钱也不能买房。”

　　那一旦“限购”的“政策牢笼”取消，会否引发更大规模的成交反弹以及房价报复性上涨？张辉认为，“一旦限购取消，可想而知当然是反弹。但是，可以预测的是，限购政策不会轻易取消，从政策层面来看，中央政府和温家宝总理在‘五一’期间再一次强调了房地产调控与‘降房价’，寄望调控政策的退出显然不太可能”。

　　平俊对“市场会否就此出现转折”则表示不能明确判断。“句容项目毕竟与南京本地项目不一样，它是以时间换空间。”

　　事实上，大多数业内人士对于“日销10亿”的感受是复杂的。楼市需求在长时间调控高压之下依然旺盛，他们担心因此招致更为严厉的调控政策；另一方面，如果将楼市需求“一棍子打死”，恐怕又将影响经济大势。调控当如何为之，市场当如何引导，对于监管者而言，这道题目很严峻。

　　（责任编辑：何欣）

　　

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