广州等多地项目降价，业内指其短期资金压力巨大

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　 已经低调多年的碧桂园似乎终于在这个5月高调了一把。5月以来碧桂园频频掀起的降价风潮引起了业内的广泛关注，成为冲击全国楼市价格的一股不可忽视的力量。

　　 “近来政策方面针对房地产市场各环节出台的规范性细则明显增多，调控力度仍是逐步加大。在这样的背景下，开发商很难扛得住。”中原地产董事总经理李文杰表示。

　　多地率先降价推货

　　 就在全国楼市都僵持不下的局面下，碧桂园或许成为了2011年楼市降价“先锋”。进入5月之后，碧桂园在多地开始了楼盘“降价推货之旅”。

　　 5月1日，碧桂园广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的8000-9000元/平方米总体下降约15%。五一期间，碧桂园广州清远及肇庆的另外两个项目也因降价千元，引发抢购。

　　 “碧桂园广州项目降价，主要还是因为4月底增城市限价令的出台。”碧桂园集团一位内部人士告诉记者，根据限价令，新推楼盘的定价不得高于该盘2010年销售均价的105%。

　　 如果说广州碧桂园价格下调，主要还是因为限价政策的原因，那么南京大量房源一次性入市，则可以说是碧桂园今年“低价快推、以价换量”策略的有力体现。

　　 5月8日开始认筹的碧桂园南京项目，将于本月15日正式开盘，推出第一期总建筑面积54.32万平方米，共约4253套房源。而据业内人士表示，这相当于南京全市所有楼盘接近2个月的销售量总和。

　　 而据记者了解，此次碧桂园南京项目推出的房源，部分最低价格仅为5800元/平方米，主力房源均价6000-7000元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右，另外还将有9.2折、9.4折等优惠措施。此次房源总体均价为6000元左右每平方米，仅为当地市区房价均价的一半。

　　 如此优惠的楼盘入市，当然引起了当地购房者的“疯抢”。据当地媒体报道，开盘前两天超过七成的房源已获认购，认购金额近12亿元，创碧桂园开盘销售历史新高。

　　 李文杰向本报记者表示，目前推动碧桂园降价的动力除资金压力外，更大原因在于对调控政策继续加码的忧虑。

　　“销售将尽量往前赶”

　　 事实上，对于碧桂园本次在南京如此大规模地降价推盘，业内各方也表示了相当的担忧。

　　 更值得注意的是，碧桂园一直标榜自己“卖白菜一样卖房子”，利润率低，但如今广州、南京项目都是“以价换量”的销售策略，这也让业内对2011年碧桂园的利润率更加担忧。

　　 但中信证券一位关注碧桂园的房地产分析师向记者表示，与利润率相比，碧桂园目前更为重视的还是销售业绩，如果销售额上不去，碧桂园在未来的市场拓展、融资等方面都会受到限制。

　　 事实上，今年年初，碧桂园曾表示今年的销售目标为430亿元，而根据其5月4日公布的数字，碧桂园前4月才完成销售119亿元，仅完成全年目标的27.67%。然而碧桂园最新公告显示，在南京项目开盘后第二天，也就是5月16日，集团共实现合同销售金额约154亿元，另尚有约37亿元已认购待签约金额。

　　 上述碧桂园集团内部人士向记者表示，在目前的政策环境下，碧桂园求稳不弄险，未来的政策走向并不明显，所以碧桂园的销售将尽量往前赶，根据不同项目的特点制定价格策略。

　　 而根据上述分析师的说法，对于在香港上市的碧桂园来说，其融资的主要手段还是发债，其前几次发债之所以能够获得投行及投资者的认可，稳定增长的年销售金额是一个重要的先决条件。

　　 而从资金情况上来看，碧桂园的现状并不容乐观。公开数据显示，2010到2011年，碧桂园海外发债融资共18.5亿美元，合人民币121.8亿元。碧桂园投资者关系部刘嘉毅曾向媒体表示，多次发债，是为了2011年到期的可换股债券可能出现的赎回提早做准备。但这种“借新债还旧债”的模式，仍然饱受外界质疑。

　　 而对于近期碧桂园集中促销的动力和原因，中原地产研究部分析表示，从2010年底各知名房企的负债情况来看，碧桂园的短期资金压力最大，其货币资金与短期负债之比仅为0.98。这则意味着其持有现金量无法弥补短期负债的缺口，而这也使碧桂园的“以价换量”策略成为可能。

　　为了利润率转向

　　 碧桂园的“低价囤地”模式曾经多次受到业内质疑，尤其是2009年房地产市场普遍遇冷的时节里，碧桂园一度频频传出转型。而如今，令碧桂园大手笔降价推盘的背后，却仍然是其低成本土储模式的支撑。

　　 事实上，碧桂园的拿地策略并不复杂。碧桂园很少在一线城市的炙热地块“下注”，而主要在二三线城市的边边角角拿地。而大量拿地后，碧桂园选择慢慢开发。据中航证券首席地产分析员杜丽虹研究，同为大众型地产商，碧桂园的周转率慢于万科、保利等公司。2010年万科存量资产周转率达到0.79倍，保利地产0.74倍，恒大地产在0.8倍以上，碧桂园周转速度维持在0.5倍水平。

　　 而作为大众化定位房企中的另类，碧桂园却一直在努力追求低成本土地上的高附加值。据测算，万科、保利每平方米土地的利润贡献约相当于其土地成本的50%-60%，恒大地产约为100%-120%，碧桂园则接近200%，其每平方米土地成本仅为465元，但每平方米利润贡献约为900元。

　　 而在这样的基础上，碧桂园选择降价推盘也显得更为“明智”。“从其土地价格上来看，碧桂园降价还是有一定空间的，而碧桂园快产快销的销售模式也需要其资金快速回笼。”上述中信证券分析师告诉记者。

　　 不仅如此，一向以开发低密度住宅著称的碧桂园也在寻求转变。今年年初，碧桂园曾表示，要充分利用土地资源，向高层公寓、中小户型普通商品房等高容积率的住宅类型转型。“这将有助于碧桂园提高总体销售水平，解决利润率下降带来的压力。”一位碧桂园高层管理人士向记者表示。

　　绿地万通渗透工业地产

　　业内称回报率超商业地产

　　本报记者 王海春 上海报道

　　 在住宅市场存在诸多变数的当下，原先做住宅的一些地产开发商正在加快向工业地产渗透的步伐。

　　 5月13日，绿地集团与郑州市政府相关部门正式签约了投资总额高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园。据了解，陆家嘴、复地、鹏欣集团等知名开发商均涉足了仓储物流及研发办公类的地产。世邦魏理仕的报告指出，由于国内优质仓储工业项目的缺乏，未来国内物流租金的上涨幅度预计将高达20%。

　　住宅开发商的新地盘

　　 住宅开发利润空间日趋下降，商业地产的竞争日趋激烈，在住宅市场存在诸多变数的当下，原先做住宅的一些地产开发商正在尝试向工业地产渗透。

　　 5月13日，绿地集团与郑州市政府相关部门签约的国际总部经济产业园占地面积约668亩，除了两栋超高层写字楼外，还将有厂房、研发办公楼及购物中心、商铺等物业形态。

　　 实际上，绿地集团还在不断加大对工业地产的投资。有业内人士向记者透露，绿地集团近期正在上海及长三角周边寻找新的物流园及研发办公楼的投资机会。

　　 早在2008年，绿地集团旗下的上海云峰集团有限公司就与安徽合能燃气有限公司签订了总投资10亿元的合作协议，将共同在安徽打造安徽绿地生态工业园。

　　 上海漕河泾开发区公司总经理张黎明指出，商务园区类的工业地产现在很受政府欢迎。“土地资源是有限的，现在一些政府部门也意识到，如果能通过品牌开发商引入知名的企业入驻到自己所在的区域，将对拉动经济起到重要作用。”

　　 据了解，除了绿地集团，多家知名房企均涉足了仓储物流及研发办公类的地产。

　　 “其实我们也投资了工业地产，在宝山我们投资了一个钢铁物流园。这块业务总体来说在公司中所占的比例还不是很大，但工业地产的发展前景还是很好的。”复地集团相关人士表示，公司的相关部门也在寻找适合的项目机会。

　　 “上海的确有一些房企正在把投资方向转到工业地产上。除了知名的房企，还有很多投资机构今年明显加大了对工业地产的投资力度。现在一些房企加速了向工业地产方面的渗透，已经有一些比较大的工业投资项目已经在谈判当中了。”戴德梁行工业部董事苏智渊告诉记者。

　　 万通向工业地产的渗透则以一种较高的姿态出现。当原万通地产总经理许立接替冯仑成为新董事长后，冯仑将集中精力侧重于母公司向投资控股集团转型，并意在将主营工业地产的万通公社率先推上市。

　　 “在长三角我们可能会收购几个新的工业地产项目，这其中也会有一些从政府手中获得的工业地块。具体的项目现在还不便透露。但上海、无锡、苏州是我们投资工业地产较关注的重点城市。”万通公社投资部一经理5月19日告诉记者，万通投资的工业地产项目可能会复制万通实业与TCL在无锡定做的模式，也可能会开发一些标准厂房及大型的商务园区。

　　回报率约8%

　　 在当前调控背景下，就一部分房企加速向工业地产的投资，高力国际工业部董事王嵘亮指出，这与工业园区租金优势、拥有较大的扩租空间，以及对研发办公和仓储的需求有很大关系。

　　 “以上海为例，上海办公楼可租售面积的减少，以及租金的上涨给了商务园区很大的发展空间。静安区写字楼的日租金约8.7元/平方米，今年一季度租金较去年四季度已经上涨了7%。而商务园区的日租金稳定在3.5元/平方米左右，只有市中心租金的约40%。”王嵘亮告诉记者，在办公租金不断上涨的背景下，一部分制造业、设计公司和服务类企业向郊区转移已经成为一种趋势。

　　 王嵘亮指出，工业地产主要包括三种类型：仓储物流、商务综合园区和研发办公楼。由于商务园区、研发办公楼及仓储地产投资周期较长，这与住宅的开发模式有很大区别。

　　 房企向工业地产的渗透，是否只是一种盲目的投资呢？

　　 “工业地产的投资周期长，一些制造企业对研发办公楼和厂房还有一定的要求。所以，这对房企的资金提出一定要求。除了持有优质的物业，公司也需要出售其中一部分物业来平衡公司的财务。”万通公社投资部一位经理说。

　　 业内人士告诉记者，目前投资工业地产的年投资回报率基本稳定在8%-9%左右，这个数字也高于商业地产的投资回报率。

　　 记者在采访中了解到，目前投资工业地产主要有两种方式：一种为根据客户需求建设仓储设施或标准厂房，待物业建好后反租给客户，通过收取租金来获取固定的收益。另一种为通过收购带有长期租金的现有项目来投资工业地产。

　　 随着生产、制造类企业恢复生产，企业对工业厂房的需求量开始回升，并带动了上游相关企业的办公需求。上海工业房地产测评中心的数据统计显示，2011年第一季度上海工业物业租金均价同比上涨4.47%，环比上涨1.28%。

　　 “从去年开始，上海、无锡、苏州的制造企业和设计公司对办公空间的需求增长很快。而仓储物流的需求增长速度更是惊人。”苏智渊告诉记者。

　　 世邦魏理仕的报告指出，由于国内优质仓储工业项目的缺乏，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入其中。未来国内物流租金的上涨幅度预计将高达20%。

　　 “工业地产较高的回报率已经显现出来，但工业地产同时扮演着服务商的角度，要与不同领域的企业打交道，因此没有足够的实力就轻易转型，也将面临一定的风险。”苏智渊向记者表示。

　　GE医疗创新科技助推诊疗模式变革

　　文/王海艳

　　 GE医疗集团近日正式在中国市场上发布其新一代便携式可视化诊断工具——Vscan视诊仪。Vscan视诊仪的推出是GE医疗实施“健康创想”战略取得的又一重要成果。业内专家认为，该产品在中国市场的推广，将进一步推动国内医疗向临床化、社区化、家庭化转变。

　　 “健康创想”全球战略是GE医疗集团于2009年正式提出，并计划在6年内斥资60亿美元来支持这一战略的实施。在“健康创想”战略愿景指引下，截止到2010年年底，GE医疗已推出43款“健康创想”认证产品。GE医疗不断通过技术创新在世界范围内推动降低医疗成本、增加医疗机会、提高医疗质量和效率。

　　“健康创想”战略助力中国新医改

　　 我国新医改方案中提出了实现人人享有基本医疗服务的目标，提高全民健康水平，提高医疗卫生的质量和运行效率、服务水平，满足人民群众多层次、多样化的医疗卫生需求。业内专家认为，如要实现这一目标，就必须解决目前医疗资源地区分布不均衡、边远地区医疗设备不足等问题，而解决这些问题的关键之一就是以创新技术来提高新型医疗设备的可及和普及，让广泛的民众享受到高科技带来的低成本、高质量、更便捷可及的医疗服务。GE“健康创想”战略理念与中国新医改方案有着共通之处。

　　 进入中国多年来，GE医疗以其先进的医疗设备和创新技术，为中国医疗卫生事业发展做出了贡献，是中国医疗改革的重要合作伙伴。GE医疗“健康创想”战略在中国实施以来，为中国新医改提供了更加有力的支持。

　　 GE医疗集团大中华区总裁兼首席执行官段小缨表示：“GE医疗中国始终以‘健康创想’战略为发展基石，致力于通过技术、产品和服务的创新，以及医疗信息技术和培训计划，全面积极助力中国医疗服务的发展。国家‘十二五’规划明确指出中国医改将全面落实基本公共卫生服务项目，让城乡居民享受均等化服务。Vscan视诊仪凭借其便携性、易用性和可视性等方面独特的优势，是一款适合城乡普及的超声产品。我们期望通过Vscan的推出，进一步助力城市医疗和基层医疗的共同发展，缓解公众就医压力。”

　　创新科技推动传统诊疗模式变革

　　 据介绍，与传统超声设备不同，Vscan视诊仪体积轻巧，尺寸与智能手机相当，其强大的智能超声技术，可辅助医生突破传统临床检查局限，随时随地快速掌握患者体内可视信息，增加首诊准确率的同时实现患者疾病的早期管理。Vscan内置高效锂电池，电量加满的情况下可连续工作一小时，并且操作设计十分人性化，配备语音提示功能。用户可通过USB接口连接电脑及互联网以便数据管理及导出，登录Vscan视诊仪门户网站获得在线培训和成像技术、故障排查及远程诊断等应用支持。Vscan视诊仪以其便携性、可视性、人性化、临床化的独特优势，可在城市医疗、基层医疗、紧急救治和灾害救助发挥重要作用，并能在腹部、心脏、泌尿系统、妇产、儿科等临床病症中实现广泛应用。随着科技的进步，便携、可视代表着医疗行业的发展趋势。

　　 《关于公立医院改革试点的指导意见》中提出，要把改善医院服务、优化服务流程、缩短病人等候时间，作为满足人民群众基本医疗服务需求，切实缓解群众看病贵、看病难问题的重要措施。公立医院是推动国内传统诊疗模式变革的重要力量。Vscan视诊仪的出现有望弥补传统诊疗方式产生的误差，辅助临床医生做出准确诊断，优化体格检查流程，促进“首诊医疗”模式和“全科医生”、“家庭医生”模式在中国的发展，并具备重新定义一线医疗护理和患者管理流程的潜力，推动传统诊断模式走向现代化、信息化。

　　 在优化服务措施中，为临床医生配备更便捷、有效的检查设备，不仅有助于改善当前诊疗流程，提升临床检查和诊断的准确率及效率，还避免了许多过去必须通过医技科室才能实施的检查，以及过去由于检查不及时、误诊带来的治疗延误，和由此导致的医疗费用增加。北京大学人民医院心脏中心主任、卫生部健康教育首席专家胡大一教授认为：“ Vscan视诊仪带来可视化诊断的革命，其最大意义在于率先将超声技术临床化，使得临床医生可以在第一时间内为患者提供快捷、准确的检查诊断。” 这将有效解决过去超声检查集中在中心实验室，患者需要预约排队数小时乃至数天，中心实验室“人满为患”难以应对各类体格检查的老大难问题，使其能够把工作中心转向于对医生的培训、主控以及辅助医生进行复杂疑难的诊断和科研之上。临床医生能力的提高并从传统的检查中解放出来，无疑都将大大推动医疗服务的临床化，有效缓解当下群众的“看病难”问题。

　　 随着产品在中国上市，GE医疗表示将携手社会各界，逐步展开Vscan视诊仪在应用方面的教育培训，旨在提高临床医生和医科学生的专业技能，增强在健康检测、诊断方面的“软实力”，从硬件和软件两方面推动我国医疗服务水平的提高。

　　 中国医疗市场庞大而复杂，不同地区、不同级别医院在硬件设备及医务人员专业技能等方面存在较大的差异。GE医疗相关负责人表示，Vscan视诊仪在中国市场的推广将考虑首先从省市级大医院入手，随着市场的进一步成熟，Vscan视诊仪有望在未来数年走入社区、家庭和边远山区，缓解当下医疗资源分布不均衡、边远地区医疗设备不足的问题，推进医疗服务的公平与可及。

　　

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