□记者 张骏斓 报道

　　限购、限贷、房产税……，今年2月开始的第三轮调控让申城楼市阴云密布，随着常规意义上3个月适应期的离去，是开发商降价出货，还是购房者需求迸发，即将到来的6月，申城楼市或将进入博弈的关键节点。

　　6月预开37盘外环占8成

　　据来自上海搜房网数据监控中心统计，2011年6月预计37个住宅项目开盘，其中，公寓项目30个，别墅项目8个，其中有1个为公寓、别墅混合盘。环比5月份的61个下滑39%。

　　从区域分布来看，5月呈现开盘小高峰的浦东、宝山、松江等区下降幅度均较大；仅嘉定区依旧保持着较高的开盘量，6月或将有7个项目新开盘或加推，而从环线位置来看，位于外环外的项目依旧占据推盘重头，预计将有31个项目开盘，占比84%；而位于内环内、中内环间以及中外环间的项目则各2个。

　　与5月开盘情况有所不同的是，将在6月开盘的37个项目中，有17个全新盘计划入市，占据全市6月总预开盘量的46%。在6个有新推盘的城区中，仅浦东新区和闸北区无全新盘入市，而在其他个区中全新盘都占据了较大的份额。其中宝山区、青浦区、金山区等全新盘的数量在区开盘总量中占比都超过50%；奉贤区、闵行区、崇明区、杨浦区、徐汇区等区的新推楼盘甚至全为全新盘。

　　对此，上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏指出，在今年2月初的限购令及房产税新政后的3月期间，大多开放商都持观望态度，新入市的项目基本以老盘新开为主，鲜有全新盘入市。但随着新政适应期的度过，成交逐渐回暖，特别是外环外刚需板块成交极为踊跃，使开发商抓紧推盘以抢占有限的市场份额，虽然6月预计开盘量有较大幅度的下降，但在5月预计开盘的项目中，约有半数的楼盘目前尚未明确具体的开盘时间，其中有部分或许将延期至6月上市，预计随着时间的推移，6月新开楼盘的数量还将有所增加。

　　降价出货恐仍是毛毛雨

　　随着调控政策的持续高压，货币政策逐渐趋紧，开发商为了保证资金链，开始采取以价换量的方式进行促销。如上周成交的小幅回暖与部分开发商的价格松动有关，上周开盘的怡林花园二期，单价为1.28万元，明显低于其1.35-1.5万元的报价，所以该项目在上周已经售出了2/3的房源。成交榜次席的华润置地菁英苑 ，其公寓的网上报价为2.8-3.5万元，但上周售出的房源单价普遍在2.3-2.4万元/平方米。

　　“这是开发商的钱袋子预警了。”业内人士评价到。而上海易居研究院最新研究报告也指出，受楼市相对低迷的影响，二季度房地产开发企业资金仍难以快速回笼。因此，房地产开发企业资金可能进入预警区。报告认为在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将“储备”的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房地产开发企业发展的关键。报告中还建议开发商采取“销售为王”的市场策略取代“利益最大化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。

　　但是，这个打折促销有可能依旧是“毛毛雨”。中房信分析师薛建雄向记者坦言，现在的宏观经济背景有点类似2008年上半年的情况，房地产的情况也颇为类似。但是2008年下半年国际经济出现大危机，而这在今年下半年不一定会出现。所以这轮经济高增涨高通胀后的调整，可能会相对暖和，但时间也可能会拉的更长点。“所以房价可能在三季度的时候出现向下调整，然后盘整的时间也会长一点。但跌幅不太可能像2008年那么大。 ”薛建雄如是说。