本报记者 刘勇 北京报道

　　 对于北京楼市来说，通州区域的走势一向备受关注。

　　 当前的数据显示，通州区域不仅可售房源数量庞大，而且后续新增房源量也比较可观。

　　 业内人士认为，目前通州在售和在建的项目存在明显的降价压力，通州一定是北京最先降价的区域。通州楼盘的均价在15000元/平米-20000元/平米左右比较合理，目前在20000元/平米以上的普通住宅项目，价格都有下降的空间。

　　住宅库存超2万套

　　 自调控以来，通州区域楼盘的成交便陷入低迷。

　　 北京房地产交易管理网数据显示，截至5月24日，通州最近一年来预售的项目合计为30个，提供的房源套数合计为10695套，而签约套数仅为3090套，签约率仅为28.9%。其中更是有10个项目截至目前的签约率依然不足一成。

　　 据链家地产市场研究部统计，位于通州区的珠江丽景家园，去年12月中旬获得预售资格，至今没有成交。位于通州区的金隅花石苑，去年11月底开盘，定价是23000元/㎡左右，至今只签约了1套，共有1600多套房屋。而5月第一周开盘均价为15816元/平米的华业东方玫瑰以209套的业绩位列周销售亚军。

　　 北京大学房地产研究所所长陈国强向记者表示：“华业东方玫瑰的销售情况说明买卖双方在价格上达成了一定的平衡。但是，每个项目的情况不同，因此并不能说明15000元/平米的价格就是通州楼盘的底线。”

　　 事实上，现在通州有一些楼盘已经开始打折。如去年率先降价的通州楼盘京洲梨园项目又以特价房的优惠手段变相降价，均价由去年的18000元/平米下降到15000元/平米。

　　 与通州不同的是，大兴、房山等区域供应量的增长是从2010年4月份调控开始的，因此并没有像通州那样给投资客炒作太多的机会，因此大兴、房山区域虚高的成分相比通州要小不少。

　　 远洋嘉业市场研究总监孟奇认为，通州对于北京楼市有标杆意义，炒作让通州的房价偏离成本太远了，通州一定是最先降价的区域，通州目前的不少项目拿地的时间都比较早，楼面地价成本并不高，因此有降价的空间。通州楼盘的均价在16000元/平米-20000元/平米左右比较合理，目前在20000元/平米以上的普通住宅项目，价格都有下降的空间。

　　 此外，最近半年，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例也已经攀升到了近三成。而2010年10月通州期房住宅库存为14501套，占全市的比例为21.5%，仅次于朝阳区。

　　 陈国强认为，通州现有的可售房源数量庞大，后续新增房源量也比较可观，因此对于在售和在建的项目存在明显的降价压力，项目需要用降价打开市场的缺口。

　　 中原地产认为，截至5月24日，一年内通州项目签约3000余套，按这个数字计算，消耗超过2万套库存，需要超过7年。而北京市统计局数据显示，2010年，全市累计销售商品住宅11.3万套。但是有业内人士对此提出质疑。陈国强表示：“通州前期上涨过快，受到调控政策的影响比较明显，以去年调控时期的成交量作为参考的意义并不是很大。”

　　开发商六月入市抢反弹

　　 据记者了解，如今2008年销售业绩出色的代理公司特别受到开发商的青睐。原因在于受到调控政策影响，2008年北京楼市跌入冰点，与现在的情况相似。目前，因为限购政策的影响，不少楼盘的成交量也非常低迷，这个时候开发商就需要在2008年也能卖得好的代理公司。

　　 某上市房地产公司的项目销售总监向记者表示：“公司有一个通州的楼盘打算在6月底、7月初开盘，虽然目前通州的形势不容乐观，不过项目已经到了必须开盘的时候。”

　　 该销售总监表示，公司研究认为，按照惯例，经过两个多月的政策消化期，五、六月份应该会迎来一个小反弹的时期，项目应当抓住这个机会入市。同时，他也坦言，这就像“赌博”，公司对此也没底，但是这个机会如果错过了，那么就要等到年底了。上市公司因为业绩的关系，下半年的压力比较大，预计9、10月份会形成一个供应高峰，到那时竞争激烈，不如选择在6月份“博”一下。

　　 据北京中原不完全统计数据显示，预计6月份上市的项目总数为29个，这其中超过8个项目属于连续数月延期开盘。而且，开盘项目的价格明显呈现出稳中有降的趋势，大部分确定预期价格的项目均与前期售价基本一致，部分项目在定价不变的情况下，提高了优惠或者促销的幅度。

　　 孟奇认为，不容易降价的项目有三类，首先，卖得好的不需要降价，其次，后期开盘的项目因为有前期项目价格的对比，不敢降价，怕引起前期客户的不满，再次，高端项目降价对销售所起到的作用并不明显。

　　 孟奇表示，通州项目同质性高，档次难以拉开，因此项目的压力应该会比较大。目前，通州只要出现一个降价比较明显的项目，而且在降价后销售得好，就会成为示范项目，带动其它项目的降价。

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　　通州二手房网签量加速下跌

　　 某投资者向记者讲述，在2010年年底，他以18000元/平米的价格买下通州新华联家园50平米的房子作为投资。但是，春节过后，“京十五条”出台，北京楼市就陷入了低迷，通州也不例外，如今新华联家园二手房的价格在16000元/平米-18000元/平米之间。房子只好空着，本想赚一笔的愿望落空了。

　　 据了解，通州有一部分投资客为了想把房子卖一个理想的价格，一般都不出租，因此目前在价格不合适的情况下，房子只能空着。

　　 日前，记者走访了通州新华联家园楼盘某中介门店，工作人员向记者表示，最近，不仅成交量没有起色，而且挂牌量也变得比较少了，不少业主认为现在的房价不能达到预期，因此选择了观望。

　　 据北京市房地产交易管理网和21世纪不动产监测数据显示，2011年2月以来，通州区二手房网签量不仅一路下滑，而且下滑的速度有加快的趋势。2月,通州存量房网签533套，相较于1月存量房网签的1309套，环比下降59.3%之高，而在接下来的3、4、5月，成交持续低迷，且环比数据开始呈现加速度下降的趋势，3月通州存量房网签量环比下降4%，到4月下降的幅度已达16.2%，从5月（截至5月22日）通州区存量房网签的数据来看，前22天的成交量不及4月网签量的一半。

　　 目前，通州二手房的均价大约为15000元/平米-18000元/平米之间，这个价格从3月份一直维持到现在，但是上述中介工作人员表示，如果通州新房价格下降明显的话，那么二手房价格会跟着下降。我们也观察新房的价格，这样在和业主议价的时候就可以拿新房价格作对比，我们也希望业主降价提高成交的几率。

　　 远洋嘉业市场研究中心总监孟奇向记者表示：“目前，通州的二手房市场的成交呈现加速下跌的趋势。二手房市场是买方市场，房价下降压力大。当前市场中，房价下降的迹象已经开始体现，业主信心动摇，挂牌价下降。预计未来成交走低的情况下，房价将会较明显地下降。”