早报讯 高盛高华证券7日发布的最新调研报告称，大多数二、三线城市房价基本与年初持平，多数开发商对年初至今的销售满意。报告同时指出，受近期房贷政策收紧和新项目竞争加剧影响，部分项目在不降价情况下达到全年销售目标的压力日益加大。

　　高盛高华是在对深圳、广州(包括广州市、番禺、增城)、长沙(包括浏阳)、南昌、西安、成都、郑州、贵阳、南宁和三亚等十几个城市进行实地调研，拜访开发商、政府和银行后做出上述判断的。

　　关于销量

　　“依然处于合理水平”

　　就此前众多楼盘出现降价的传闻，高盛高华指出，降价只是少数个例，总体上，除小幅优惠以外，开发商售价基本与年初持平，“即使某些新盘折扣看似颇具吸引力，但并非真的降价，而是开发商利用买家心理预期的一种销售策略：先标出高价再根据买方预期给出一定折扣。”

　　销量方面，高盛高华称，大部分项目自年初至今的销售依然处于合理水平，年初至今的交易量占全年销售目标的40%。开发商多认为，一、二月份销售强劲是年初至目前销售处于合理水平的主要原因，3、4月份交易量因调控政策出台降至极低水平后，5月份销售量略有反弹。

　　报告同时提到，多数楼盘销售人员认为，如果房贷紧缩政策不放松，全年销售目标的实现将面临巨大压力，大部分人预计当地市场供给将增加，竞争也将随即升温。

　　颇值得一提的是，高盛高华的调研还显示，尽管目前银行针对开发商的贷款没有放松迹象，但开发商几乎无一计划放慢现有项目建设步伐；而接受调研的众多银行则表示不排除下半年开发商贷款进一步紧缩可能，不过，大部分银行也认为房贷标准不大可能进一步紧缩。

　　关于限购令

　　“预计持续时间超一年”关于限购令，报告说，多数开发商/现场销售人员预计限购令将持续较长时间(超过一年)，因此一些开发商已开始酝酿改变产品策略。例如：

　　一开发商发现，在已颁布限购令的地区，购买者为了更好地利用手中“最后的配额”，已变得更加挑剔和更加注重产品质量，其中也包括物业管理质量。总体来讲，大户型更受欢迎。

　　二、在成交价格和信贷受限的环境下，一些开发商表示可能建造更多的毛坯房而非精装房，以提高资产周转率(房价降低后开发商可以更容易获得预售许可)。

　　三、“提供赠送面积”一直是某些城市开发商常用的销售手段，但它将因地方政府的禁止而逐渐退出市场，这也有助于降低所在城市的平均房价。

　　高盛高华还提到了土地：“一些大型开发商(比如在成都的中国海外)可以轻而易举地以基准价拿地，而保利等其他一些大型开发商最近也在积极购置土地。”

　　关于保障房

　　“公租房租金不便宜”

　　保障房，是报告关注的另一焦点。 高盛高华指出，银行不太愿意向公租房项目放贷，而更倾向于贷款给经济适用房或棚户区改造项目。为建造公租房，在商品房项目中配套建设公租房已经成为地方政府在土地转让交易中选择中标者的标准之一。“需要补充的是，开发商将无偿为地方政府建造公租房。”

　　“保障房的目标似乎并不涉及一些二线城市的小城镇，因为在这些地区政府是以建设拆迁安置房为主。”报告说。

　　“和最近放宽公租房申请条件的重庆一样，成都也将保障房的家庭年收入准入线由人民币2万元提高到了4万元，我们认为这主要是因为当地计划建造的保障房规模(新开工面积将从去年的1亿平方米增加到4亿平方米)显著超过迄今为止申请的家庭数量。我们也了解到租金为人民币10元/平方米/月，考虑到公租房户型面积通常在30-50平方米之间，我们认为这一租金水平并不算低。”高盛高华称。

　　报告还说，某中介机构曾对开发商进行过一项问卷调查，其中问及它们保障房建设对商品房市场的影响，认为有负面影响的开发商比例从去年三季度的17%上升到今年一季度的25%。

　　

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