三幅地块成交楼板单价9650－10200元

　　商报记者 袁晨晨

　　上海土地交易市场迎来了今年最大规模单日土地出让。昨天，41号土地公告开标，其推出的8幅位于嘉定区、青浦区、奉贤区的经营性用地全数完成出让，成交总金额达到42．5亿元。其中，位于嘉定南翔的三幅纯住宅用地吸引众多开发商关注，最多的一块竞买申请人数甚至高达10家，创今年单日住宅用地申请人数之最，但其成交楼板价均在9650－10200元／平方米，与一年半前成交的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块高达13199元／平方米的楼板价相比，南翔地价出现23％－27％的降幅，显示开发商拿地预期普遍回归理性。

　　南翔三地块楼板价万元

　　5月初，上海市规土局发布41号公告，推出了嘉定、青浦、奉贤3个地区的8幅经营性用地，出让面积合计近38万平方米。其中，6幅住宅、商业及商办用地均位于嘉定区，出让面积合计达到约23．82万平方米。这也是春节后，上海土地交易市场第一次较为集中推出住宅用地。

　　而在这些地块中，最受人关注的无疑是南翔的3幅纯住宅用地，分别是嘉定区德园路以东、金迈路以北地块，德园路以东、金通路以北地块和槎溪路以西、金通路以南地块，容积率都为1．8。3幅地块均位于南翔新镇规划商务区核心位置，临近南翔老镇、古猗园。南翔新镇商务区将规划成为上海第一个近郊ＣＢＤ，临近轨交17号线站点，未来商务区的建设将给当地住宅市场带来较大的需求空间。

　　昨天一早，出让面积71620．6平方米的嘉定区德园路以东、金迈路以北地块率先迎来开标，竞买申请人数多达10家，但在挂牌报价期间仅出现了一轮报价，为9．4309亿元，较9．4109亿元的底价不过高出200万元，对此，只有半数竞买人（即5名）参与到后续的现场竞价环节。最终，9号竞买人——上海亨盛置业有限公司和新加坡明峰投资私人有限公司联合竞得了这幅地块，成交价为12．51亿元，溢价率33％，成交楼板单价约为9704元／平方米。

　　据商报记者了解，上海亨盛置业此前曾开发了沪上知名豪宅项目静安豪景苑，与新加坡明峰投资同属新加坡知名开发商吉宝置业旗下。

　　而在新加坡吉宝拿下德园路以东、金迈路以北地块的同时，与其相邻的德园路以东、金通路以北地块也被上海同济房地产有限公司和同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司联合拿下，成交价为6．512亿元，较4．9261亿元的底价溢价32％，折合楼板单价约为9650元／平方米，这也是其在6月3日以7．68亿拿下大场镇文海路西侧地块之后，在上海宅地市场再度出击。

　　至于41号公告中的另一幅住宅用地——槎溪路以西、金通路以南地块则花落上海泰路实业发展有限公司和好世投资（香港）有限公司的联合体，成交总价为15．6094亿元，按照85018．6平方米的出让面积和1．8的容积率粗略估算，成交楼板单价约为10200元／平方米，溢价率为40％。

　　开发商拿地预期回归理性

　　2009年12月25日，上海新城万嘉以9．536亿元夺下了嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价高达13199元／平方米，较3281元／平方米的起始楼板价高出3倍多，成为嘉定区新一任的单价地王，至今未曾被人打破。

　　而此次，41号公告推出的3幅南翔地块的成交楼板价基本在9650－10200元／平方米之间，相比之下，地价已经比一年半之前的宝翔路以西、吾尚塘以南地块低了23％－27％左右。

　　中房信分析师韩烨指出，从这次的拿地结果及出价金额可以发现，开发商的拿地预期普遍回归理性，由于三幅地块成交楼板价均在10000元／平方米之间，按正常的开发进度及建安成本计算，两年后上市价格将位于20000－30000元／平方米之间，而周边在售楼盘如华润中央公园、朗诗绿色街区等项目精装修房源的成交价格普遍在每平方米22000—23000元左右，去除装修标准，其普遍价格与昨日成交地块楼板价基本持平。

　　而事实上，早在此次南翔地块推出之时，出让方就对地块的底价做出了“下调”。

　　早在去年9月的第2号预申请公告中，商报记者就曾经看到过嘉定区德园路以东、金迈路以北地块和德园路以东、金通路以北地块的“身影”，预申请起始价分别为12．892亿元和6．7481亿元，按照出让面积和容积率粗略估算。当时这两幅地块的起始楼板价都在万元左右。

　　相隔大半年时间之后，德园路以东、金迈路以北地块和德园路以东、金通路以北地块在今年5月初的41号公告中正式推出，挂牌起始价却已经分别“缩水”至9．4109亿元和4．9261亿元，起始楼板价也调整为7300元／平方米，与去年9月时相比，这两幅南翔宅地的底价已经下降了27％。

　　无论是出让方主动调低底价水平，还是如今开发商出价普遍谨慎，这无疑都代表着一个信号，上海土地市场确实已经有所降温。