本报记者 刘勇 北京报道

　　 近日，记者发现，北京不少楼盘实际成交价格比开发商上报给北京市建委的楼盘预售价格下降了10%-20%之间。

　　 业内人士表示，预售价比实际成交价格低的情况一般是开发商采取暗折的降价形式，这一方面是开发商为了今后价格操作的灵活性，另一方面则是以折扣迎合购房者的心理预期。

　　 然而，这种手法并没有对销售业绩起到明显的作用，不少楼盘售楼处仍然十分冷清。

　　 中国指数研究院副院长陈晟认为，成交仍然没有明显起色的原因在于价格调整的幅度仍然不够，应当在当前实际成交价格的基础上再降10%-15%。

　　实际成交价低于预售价10%

　　 链家地产根据北京市交易管理网统计的数据显示，目前，通州区的润枫领尚苑的预售价为24701元/平米，而实际成交价为17947元/平米，两者相差6754元，差价率达到了27.3%，这个数字是今年开盘以来，各楼盘预售价与实际成交价相差比率之最。

　　 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋向记者表示：“预售价格与实际成交价相差较远的主要原因是北京实行‘一房一价’后，房价上涨要向建委报告，因此开发商把价格报高一些，避免以后涨价的麻烦。”

　　 然而，值得注意的是，早在北京“一房一价”的规定实行之前，在今年年初开盘的楼盘中，前期开盘楼盘的预售价与后期楼盘的实际成交价同样相差甚多。例如，今年1月开盘的位于大兴的果岭华舍预售价为20535元/平米，如今的实际成交价为15700元/平米，相距4835元。而4月开盘，位于通州的东方玫瑰预售价为20102元/平米，现在的实际成交价则为15882元/平米。

　　 远洋嘉业策略中心研究总监孟奇向记者表示：“这种预售价比实际成交价格低的情况一般是开发商采取暗折的降价形式，例如采取诸如全款折扣、送面积、特价房等优惠手段，把价格降下来。而这种实际成交价格比预售价格低10%-20%的情况在2011年之前基本没有出现过。”

　　 一般来说，预售价格上报建委后，允许价格有一定上下浮动的范围。2010年时，实际成交价格通常都会高于预售价格，而那个时候的预售价格也仅仅是一个更大范围的报价。自5月1日，北京实行“一房一价”的规定以来，建委对开发商的报价监管更加严格。

　　 某业内人士向记者表示：“实行‘一房一价’后，楼盘预售价格更加具有参考价值。开发商在报价上开始迎合客户的心理，在预售价格的基础上打折更能满足客户的心理，同时也在日后的价格操作上留有一定余地，比较灵活，可以涨可以降，只是目前基本不存在上涨的可能性。而去年开盘的楼盘在定价上更谨慎，因为担心前期业主的不满，更容易采取这种暗折的方式。”

　　签约率逐步走低

　　 虽然开发商采取了一些暗折的手段，但是成交量并没有因此出现明显的上涨。

　　 北京房地产交易管理网数据显示，截至6月上旬，北京年内供应的商品房期房住宅项目合计为60个，提供的住宅套数总量为19316套，而签约套数仅为8989套，签约率仅为46.5%，近半年供应的项目签约率则不足五成。

　　 某项目营销总监就对记者说：“我们推出了一些特价房，但是效果却没有预期的好。我们还没有找到更有效的销售办法，现在的情况只能用惨淡经营、勉强维持来形容。”

　　 根据链家地产研究数据显示，多数项目实际成交价比拟售价格下降幅度在500-1500元/平米，降价幅度在3%-5%之间，多数项目当期开盘一个月后的签约率和前一期开盘一个月后的签约率相比降低了15%左右。

　　 如原叶美苑和仰山嘉园当期开盘一个月后的签约率只有12%和2.7%，而两个项目前一期开盘一个月后的签约率分别是53.6%和25.7%。另据链家地产市场研究部统计，4、5月份新开盘的项目至今平均签约率只有38%，较3月项目开盘一个月后的签约率低17%。

　　 陈晟向记者表示：“价格下调后，成交仍然没有明显起色的原因在于，价格调整的幅度仍然不够，应当在当前成交价格的基础上再降10%-15%。现在先提价再降价的方法已经不被人们接受，购房者更关心实际的成交价。”

　　 据记者了解，目前一些开发商因为成交量持续低迷，在开盘上采取少量开盘的方法，在2010年卖得比较好的楼盘，更倾向于采取这种方法，他们希望等到市场有所好转的那一天。

　　 上述营销总监表示：“我们对于后市也看不清楚，现在只能看看明年的情况是否会有所好转。虽然我们都希望限购政策松动，但是要让客户买房还是存在很多因素，客户心理预期的变化很重要，业绩需要多方面的配合才可能有所反转。”

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　　房山区签约率居全市之首

　　 今年以来，房山、通州、大兴成为北京楼市的主力供应区，三个郊区入市的项目达到31个，供应的住宅套数达到11300套，占全市供应的近六成。但是，这三个区域的成交却出现了分化，成交均价最低的房山区签约率最高。

　　 中原地产统计数据显示，今年前5个月，房山区开盘项目的签约均价为14224元/平米，签约率达到了71.3%，占到了全市年内供应房源新增签约的33%。而通州和大兴的签约率分别为22.1%和27.6%，签约均价则分别为18900元/平米和20474元/平米。

　　 通州与房山房价差距超过20%。此外，相比通州的商品房户型平均在100平米左右，房山区域大部分房源集中在90平米。

　　 远洋嘉业策略中心研究总监孟奇向记者表示：“从房山、通州、大兴三个区域的签约率可以看出，刚需仍然是现在主要的购买人群。通州目前在售的楼盘大都属于后期开盘的项目，前期的虚高价格给后期的定价造成不小的压力。而房山今年在售的楼盘多为全新开盘，因此在定价上灵活度较大，价格比较符合目前的市场状况，这也是房山楼盘签约率比较高的原因。”

　　 近年来，郊区逐渐成为楼盘供应的主要地区，而随着未来郊区供地的增长，房山、通州、大兴等郊区的供应量将会持续增加。

　　 日前，在“京基·鹭府城市别墅经典都会系列论坛”上，中国房地产业协会副会长顾云昌表示，目前同质化的项目和产品竞争十分激烈，尤其是今年开盘的郊区楼盘同质化程度普遍较高，因此未来在价格上的竞争也会比较激烈。这时地段好的高端楼盘、别墅等项目由于其稀缺性，此时就显现出一定的优势，而且由于与普通住宅购买人群不同，其在价格上松动的可能性也比较小。

　　 孟奇认为，未来郊区将会继续成为北京楼盘签约的主力区域。同时，随着限购使得有购买资格的人群相对固定，这些区域楼盘的竞争也会日益激烈，价格将会进一步下调。